ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Чистый операционный доход определяется [2], [6], как «действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов».

Порядок расчета чистого операционного расхода следующий [2].

1. Определяется потенциальный валовoй доход.

1.1. Отнимаются от него потери доходов от недогрузки или недоиспользования актива.

1.2. Отнимаются потери от неплатежей.

1.3. Добавляются дополнительные доходы.

2. Действительный валовой доход получается как результат пункта 1 и пунктов 1.1 – 1.3.

3. От действительного валового дохода вычитаются операционные расходы: текущие и капитального характера.

3.1. Текущие операционные расходы – расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. К этим расходам относятся постоянные расходы и переменные.

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от уровня использования актива (загрузки объекта).

Переменные расходы – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.

3.2. Расходы капитального характера – это расходы, связанные в основном с ремонтом и заменой изношенных элементов улучшений.

4. В результате операции 3 вычисляется чистый операционный доход на связанные инвестиции (собственные и заемные)

5.От полученной величины вычитаются расходы (NOIm) по обслуживанию долга.

В итоге получится чистый операционный доход собственника NOI [2].

В литературе приняты следующие обозначения.

NOI (перевод с английского Net Operating Income) – чистый операционный доход (ЧОД);

OE ( перевод с английского Operating Expenses) – операционные расходы (ОР);

ПВД – потенциальный валовой доход;

EGI – действительный валовой доход;

коэффициент потери доходов от недогрузки;

коэффициент потери доходов от неплатежей;

ДВД – действительный валовой доход.

С учетом обозначений схема вычисления будет следующей:

1. Определяются ПВД.

1.1. Вычисляются потери от недогрузки

и вычитаются от потенциального валового дохода.

1.2. Потери от неплатежей находятся так

Действительный валовой доход без дополнительных доходов определяется по формуле

или

1.3. Дополнительный доход составляет величину ДД.

2. С учетом дополнительных доходов ДД вычисляется действительный валовой доход

3. Вычитанием операционных расходов (ОР), долга NOIm находят чистый операционный доход

или

.

Рассмотрим пример из [3,стр. 28].

Пример 2.1.Необходимо определить чистый ежегодный операционный доход с продажи земельного участка при следующих исходных данных.

Участок планируется продать за 75000 у.е. При этом деньги будут поступать ежегодно равными частями в течение 4 лет по 18750 у.е.

Перед продажей в течение названных 4 лет будут осуществляться следующие действия и вызванные ими затраты:

- улучшение участка: планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории; затраты составят 4500 у.е. в год;

- управление – затраты составят 250 у.е. в год;

- накладные расходы – 1500 у.е. в год;

- маркетинг – затраты составят 500 у.е. в год;

- налоги и страховка – 250 у.е. в год;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е. в год.

Решение:1. Потенциальный валовoй доход с учетом прибыли составляет 18750 у.е.

1.1. Участок реализуется полностью. Недогрузка отсутствует. То есть Недогрузка типична для улучшений, когда, например, не полностью загружен производственный цех, гостиница, кафе и др. Для земельного участка она характерна в тех случаях, когда он не полностью задействован в обороте.

1.2. Потери от неплатежей также отсутствуют, т.е.

1.3. Дополнительный доход отсутствует.

2. Действительный валовой доход останется прежним и будет равен 18750 у.е.

3. Операционные расходы определим так:

3.1. К текущим операционным расходам отнесем расходы:

- на управление – 250 у.е.;

- накладные – 1500 у.е.;

- по маркетингу – 500 у.е.;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е.

3.2. К расходам капитального характера относятся:

- планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории

- 4500 у.е.

4. Чистый операционный доход будет:

5. Расходы по обслуживанию долга отсутствуют.

Тогда чистый операционный доход останется таким