Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника



Общие сведения. Согласно [2] метод рыночных сравнений основан на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов




Читайте также:
  1. I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  2. I. Общие правила
  3. I. Общие правила
  4. I. Общие требования
  5. I. Общие.
  6. I. Теоретические сведения.
  7. I. Теоретические сведения.
  8. I. Теоретические сведения.
  9. I. Теоретические сведения.
  10. I. Теоретические сведения.

Согласно [2] метод рыночных сравнений основан на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым – аналогом, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Можно также определить, что метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были проданы до даты оценки.

В основе МСП лежат следующие принципы:

1. Принцип спроса и предложения. В соответствии с ним цена на объект определяется взаимодействием сил спроса и предложения на объект в данном месте и на данном рынке [2].

2. Принцип замещения. Потенциальный покупатель не заплатит за объект цену, большую той, за которую могут быть приобретены аналогичные, по мнению покупателя, объекты.

Оценка МСП осуществляется в следующей последовательности.

1. Изучается рынок и выбираются объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Отбирается информация о сделках по каждому объекту. Оценивается ее точность.

3. Выбираются единицы сравнения. Проводится сравнительный анализ по каждой единице.

4. Проводятся корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с различием характеристик.

5. Устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Элементами сравнения при оценке объектов недвижимости являются следующие.

1. Право собственности на недвижимость и землю. К настоящему времени в Российской Федерации существуют следующие основные права на землю:

- право собственности;

- право срочного и бессрочного пользования;

- право владения.

2. Условия финансирования. К таким условиям относятся условия оплаты: наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформлением закладной, использованием ипотечного кредита, бартера и др.

3. Условия продаж. К данным условиям относятся условия, ведущие к удорожанию или удешевлению объекта (осведомленность продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства, конкурсность и публичность торгов и др.). Например, если объект продается в течение лишь определенного периода, то возможно его покупка не более низкой цене.

4. Время продажи. В зависимости от этого условия учитывается влияние инфляции и процента капитализации объекта.



5. Местоположение. Стоимость объекта определяется определенной территориально-оценочной зоной, в которой он находится.

6. Физические характеристики. Данные характеристики определяют состояние объекта. На стоимость улучшений влияет износ. Состояние земли определяется параметрами почв. К физическим характеристикам можно отнести уровень улучшения земельного участка: его обустройство, обеспечение коммуникациями, дорожной сетью, конфигурацию, экологическое состояние, его рекреационную ценность.

7. Экономические характеристики объекта. К таким характеристикам можно отнести текущие затраты, затраты на менеджмент (управление), скидки в арендном платеже, конкурентоспособность объекта.

8. Использование объекта. Для сравнения выбираются те объекты, которые используются так же, как и оцениваемый объект.

При анализе продаж земли используют следующие единицы сравнения:

- цена за единицу площади;

- цена за единицу длины вдоль дороги;

- цена за единицу плотности застройки.

При продаже застроенных участков единицы сравнения следующие:

- цена за 1 м2 общей площади здания;

- цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;



- цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1м2 жилья);

- цена 1м2 участка;

- цена за единицу недвижимости (дом, комната);

- цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и др.).

Источниками ценовой информации являются:

- данные комитетов по земельным ресурсам и землеустройству;

- сведения о торгах на аукционах, опубликованные в средствах массовой информация;

- данные риэлтерских фирм;

- архивные данные оценочной организации о ранее проведенных оценках;

- данные с отчетов об оценке других форм.

О загрязнениях территории данные получают из карт общей экологической обстановки отдельных регионов или в региональных агрохимических центрах.

Корректировка вначале выполняется по элементам сравнения последовательно с первого по четвертый. А после этого делается сравнение по оставшимся элементам.

 


Дата добавления: 2014-12-03; просмотров: 8; Нарушение авторских прав







lektsii.com - Лекции.Ком - 2014-2021 год. (0.006 сек.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав
Главная страница Случайная страница Контакты