![]() КАТЕГОРИИ:
АстрономияБиологияГеографияДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДА И ПРИМЕРВ основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа. Процедура оценки включает следующие последовательные шаги: - расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования; - расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта; - определение величины накопленного износа здания; - уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения рыночной стоимости здания. Изложение метода иллюстрируем на примере. Для расчета стоимости земельного участка в районе, где отсутствуют продажи вакантной земли, можно попытаться выделить из общей цены продажи сравниваемых объектов недвижимости ту часть, которую разумно соотнести со стоимостью земли.
где
Правая часть уравнения представляет из себя прибыль, остающуюся после продажи объекта недвижимости и компенсации всех затрат на проект. Уравнение (9.4) позволяет получить оценку стоимости земельного участка:
В качестве наилучшего альтернативного вложения с минимальным риском использованы ставки банковских депозитов для юридических лиц по американским долларам, т.е. оценка ведется в этой валюте, что соответствует общим ценовым тенденциям рынка недвижимости. В результате опроса банков установлено, что средняя ставка депозита равна 12% годовых. Самый неясный вопрос в подходе – величина Литература 1. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2009 года. М. ЭКСМОЛ, 2009. 2. Федеральный закон «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации (в ред. От 22.07.2008 г.). 3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. От 30.12.2008 г. №306-ФЗ). 4. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. От 30.12.2008 г. №297-ФЗ). 5. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участок из одной категории в другую» (в ред. От 23.07.29008 г. №160-ФЗ). 6. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. От 13.05.2008 г. №66-ФЗ). 7. Федеральный закон «О землеустройстве» (в ред. От 23.07.2008 г. №160-ФЗ». 8. Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» (в ред. От 30.12.2008 г. №203-ФЗ). 9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. От 30.12.2008 г. №311-ФЗ). 10. Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости имущества» (в ред. От 30.06.2006 г. №93-ФЗ).
|