ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДА И ПРИМЕР

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

- расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования;

- расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

- определение величины накопленного износа здания;

- уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения рыночной стоимости здания.

Изложение метода иллюстрируем на примере.

Для расчета стоимости земельного участка в районе, где отсутствуют продажи вакантной земли, можно попытаться выделить из общей цены продажи сравниваемых объектов недвижимости ту часть, которую разумно соотнести со стоимостью земли.

(9.4)

где доходы от продажи объекта недвижимости;

затраты на осуществление проекта, за исключением стоимости получения финансирования и земли, включающие в себя строительные прямые и косвенные затраты;

плата за приобретение земли;

норма прибыли при альтернативном вложении средств с минимальным риском;

норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск.

Правая часть уравнения представляет из себя прибыль, остающуюся после продажи объекта недвижимости и компенсации всех затрат на проект. Уравнение (9.4) позволяет получить оценку стоимости земельного участка:

(9.5)

В качестве наилучшего альтернативного вложения с минимальным риском использованы ставки банковских депозитов для юридических лиц по американским долларам, т.е. оценка ведется в этой валюте, что соответствует общим ценовым тенденциям рынка недвижимости. В результате опроса банков установлено, что средняя ставка депозита равна 12% годовых.

Самый неясный вопрос в подходе – величина Как уже говорилось ранее, застройщики требуют от 15% до 40% годовой прибыли. В результате интервью со специалистами фирм-застройщиков стало ясно, что минимальная прибыль, по которой они согласились бы на реализацию проекта с меньшим объемом инвестиций, чем у оцениваемого объекта, должна быть не меньше 25%. Так как далее рассматриваются именно такие объекты, норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск должна быть выбрана не ниже 13%.

Литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2009 года. М. ЭКСМОЛ, 2009.

2. Федеральный закон «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации (в ред. От 22.07.2008 г.).

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. От 30.12.2008 г. №306-ФЗ).

4. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. От 30.12.2008 г. №297-ФЗ).

5. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участок из одной категории в другую» (в ред. От 23.07.29008 г. №160-ФЗ).

6. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. От 13.05.2008 г. №66-ФЗ).

7. Федеральный закон «О землеустройстве» (в ред. От 23.07.2008 г. №160-ФЗ».

8. Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» (в ред. От 30.12.2008 г. №203-ФЗ).

9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. От 30.12.2008 г. №311-ФЗ).

10. Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимости имущества» (в ред. От 30.06.2006 г. №93-ФЗ).