Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 4 страница

Договор долевого участия является специфическим договором во всех отношениях, поэтому даже оснований для отказа в его государственной регистрации больше, чем у других прав, договоров, ограничений. Помимо общих оснований для отказа, предусмотренных ст. 20 Закона, существуют еще и дополнительные, установленные п. 3.1 комментируемой статьи.

Так, основаниями для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве могут быть следующие обстоятельства:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства. Данное основание является аналогичным основанию, предусмотренному п. 1 ст. 20 Закона - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Разница заключается в том, что в случае государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в ЕГРП проверяется не наличие зарегистрированного права на земельный участок или сам объект долевого строительства, а наличие зарегистрированного договора участия в долевом строительстве того же объекта долевого строительства на том же земельном участке;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство. Способ обеспечения исполнения своих обязательств застройщик указывает в договоре участия в долевом строительстве. В случае указания в договоре участия в долевом строительстве поручительства в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств застройщик обязан представить на государственную регистрацию с первым участником долевого строительства соответствующий договор поручительства, поскольку это является требованием, прямо предусмотренным Законом;

3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства передан в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Государственный регистратор определяет, имеет ли право то или иное лицо на заключение договора участия в долевом строительстве в соответствии с ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", по спискам граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса. Данный список в соответствии с п. 2 комментируемой статьи представляется застройщиком на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником, либо данный список запрашивает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Иные нарушения ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" могут заключаться, например, в несоответствии объекта долевого строительства жилью экономического класса.

4. Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве, но документы должны быть приложены от обеих сторон. В данном случае обе стороны согласны на расторжение договора. В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Если одна из сторон в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора и, следовательно, соглашение о расторжении не может быть подписано обеими сторонами, к заявлению одной стороны о расторжении договора участия в долевом строительстве прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Необходимо отметить, что данный способ возможен только в том случае, если договором участия в долевом строительстве предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

В том случае, если такой оговорки нет, договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или по решению суда. В последнем случае на государственную регистрацию представляется копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Данный документ предоставляется в одном экземпляре, поскольку в данном случае решение суда не устанавливает право.

Орган по государственной регистрации в случае представления заявления только одной из сторон договора участия в долевом строительстве в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. Примечательно, что в отношении иных договоров такая норма не предусмотрена. В будущем вышеуказанное уведомление будет дублироваться в электронном виде.

5. После государственной регистрации договора долевого участия в строительстве участник долевого участия в строительстве не становится собственником объекта недвижимого имущества, а лишь подтверждает свое право требования предоставить ему жилое или нежилое помещение после введения объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. Только после введения объекта строительства в эксплуатацию между застройщиком и участником долевого участия в строительстве подписывается акт приема-передачи уже конкретного жилого или нежилого помещения. На его основании, договоре долевого участия в строительстве с приложением кадастрового паспорта на конкретное жилое или нежилое помещение осуществляется государственная регистрация права собственности участника долевого участия в строительстве на уже физически и юридически существующий объект недвижимого имущества - жилое или нежилое помещение. Для подачи документов на государственную регистрацию права собственности заявление и иные документы застройщика не требуются. Договор долевого участия в строительстве представляется в подлиннике и копии, как и кадастровый паспорт, акт приема-передачи - в двух экземплярах-подлинниках.

Предоставление договора участия в долевом строительстве в подлиннике и копии объясняется тем, что в данном случае оформляется уже не сделка, а право. Кроме того, подлинник договора участия в долевом строительстве уже помещен в дело правоустанавливающих документов, но только не в раздел, открываемый на жилое или нежилое помещение, а в раздел, открытый на земельный участок, на котором был построен многоквартирный жилой дом с соответствующим жилым или нежилым помещением.

6. Следует обратить внимание, что Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в комментируемую статью внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2014 года. Данные изменения, в частности, предусматривают, что на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с комментируемым Законом, застройщиком представляется также один из следующих предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При этом установлено, что на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

Также комментируемая статья дополняется п. 3.2, предусматривающим, что в течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подп. 2 п. 3.1 комментируемой статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 25.2. Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

Комментарий к статье 25.2

1. С 1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" - так называемый Закон о "дачной амнистии".

Данный Закон в значительной степени упростил оформление прав на некоторые виды земельных участков и объекты капитального строительства. Срок переоформления по дачной амнистии законодательством не ограничен.

Комментируемая статья посвящена "дачной амнистии" в отношении земельных участков.

Надо иметь в виду, что "дачная амнистия" распространяется, во-первых, только на физических лиц, во-вторых, только на те земельные участки, которые предназначены в соответствии с их разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, в-третьих, если вышеуказанные участки были предоставлены до введения в действие ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).

Для оформления права собственности земельных участков физическими лицами для использования данных участков в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, предусмотрен упрощенный порядок.

К целям, не связанным с предпринимательской деятельностью относятся:

- ведение личного подсобного хозяйства;

- ведение дачного хозяйства;

- огородничество;

- садоводство;

- индивидуальное гаражное строительство;

- индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Понятия садового, огородного и дачного земельных участков даны в ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Как таковых определений понятий индивидуального гаражного и жилищного строительства действующее законодательство не дает. Можно сделать вывод, что это строительство, осуществляемое физическим лицом за счет собственных средств для личного использования.

Упрощенный порядок оформления рассматриваемых земельных участков заключается в следующем.

Если физическое лицо имеет правоустанавливающий документ, выданный до вступления в силу комментируемого Закона, из которого следует, что земельный участок принадлежит физическому лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, либо невозможно по документу определить, на каком именно праве, то такой земельный участок оформляется в собственность указанного в правоустанавливающем документе физического лица.

Надо подчеркнуть, что здесь есть принципиальное отличие от признания ранее возникшего права, предусмотренного ст. 6 Закона. Если в правоустанавливающем документе говорится о праве собственности и документ появился до вступления в силу Закона, то здесь речь идет о признании ранее возникшего права. Но если в правоустанавливающем документе указано не право собственности, а право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или установлено, на каком именно праве предоставлен земельный участок, тогда применяется упрощенный порядок переоформления прав, не являющихся правами собственности, на право собственности. Право собственности в этом случае возникнет не с момента возникновения права пожизненного наследуемого владения, а с момента государственной регистрации права собственности на основании документа, подтверждающего право пожизненного наследуемого владения.

В случае если в правоустанавливающем документе на право собственности или право пожизненного наследуемого владения, рассматриваемом в комментируемом пункте, будет указан гражданин, который уже умер, то право на земельный участок могут оформить только наследники. Если земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или ином праве, которое из текста документа определить невозможно, то такой земельный участок остается в собственности государства или муниципальной собственности и приобрести его можно, только обратившись в органы по распоряжению государственной (муниципальной) собственностью.

Но и тут есть свои исключения. Гражданин может оформить земельный участок, в правоустанавливающем документе на который указан иной гражданин, а именно прежний собственник здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, если к гражданину в порядке наследования перешло такое здание, строение, сооружение.

2. Правоустанавливающими документами для земельных участков, предусмотренных п. 2 комментируемой статьи, могут быть:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания (государственный акт, выданный органами местного самоуправления, земельным комитетом соответствующего муниципального образования, например, обычно желтого цвета);

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания (свидетельство, государственный акт, в том числе выданный органом местного самоуправления, выдавались на основании решения соответствующего органа, оформленного в виде постановления);

- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Форма выписки из похозяйственной книги утверждена Приказом Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103.

Органы местного самоуправления были наделены полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности. По этой причине акты, выдаваемые данными органами, были государственными актами.

3. Пункт 3 комментируемой статьи утратил силу с 1 марта 2010 г. Согласно этому пункту обязательным приложением к одному из документов, указанному в п. 2 комментируемой статьи, является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Теперь орган, осуществляющий государственную регистрацию, самостоятельно запрашивает всю необходимую ему информацию из государственного кадастра недвижимости.

4. Пункт 4, также утративший силу с 1 марта 2010 г., предусматривал государственную регистрацию прав на земельный участок, указанный в п. 1 ст. 25.2 Закона в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с данной статьей документе, не соответствовали данным кадастрового паспорта такого земельного участка. Теперь оформление таких земельных участков возможно, если разница в значениях площади, указанной в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактической площади такого земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, не превышает минимальный размер, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (или десяти процентов площади, если указанный размер не установлен), и отсутствуют иные основания для отказа в государственной регистрации (см. письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 июня 2010 г. N 14-4670-ГЕ).

5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. В частности, это касается земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Определить, является ли земельный участок изъятым или ограниченным в обороте, можно по кадастровому паспорту земельного участка, который государственный регистратор запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия.

6. Закон запрещает истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок. Здесь речь идет именно о правоустанавливающих документах. Поэтому данная норма вовсе не отменяет необходимость представления на государственную регистрацию кадастрового паспорта земельного участка.

Как уже отмечалось выше, государственные акты, свидетельства о праве на земельный участок выдавались уполномоченными органами на основании постановлений. Нередко встречаются случаи, когда на государственную регистрацию требуют предоставить и эти постановления. Данная практика противоречит комментируемой статье.

7. В упрощенном порядке можно оформить земельный участок и вовсе без правоустанавливающего документа на землю, но при условии что имеется свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на здание (строение) или сооружение, приобретенный гражданином в порядке наследования или на ином основании, а также на основании документов на землю прежнего собственника здания, строения, сооружения. Если данные документы поступили в дело правоустанавливающих документов при оформлении прав на здание, строение, сооружение вышеуказанным гражданином или прежним собственником, то их представление на государственную регистрацию права на земельный участок не требуется.

Законодатель значительно сократил бюрократические формальности в вопросе оформления земельных участков, используемых гражданами для своего личного использования, позволив на основании одного свидетельства на дом, например, сразу оформить и земельный участок под ним. До введения комментируемой статьи земельный участок пришлось бы оформлять через органы местного самоуправления.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил исковые требования о признании права собственности на земельный участок, так как с переходом права собственности на домовладение к продавцу к нему перешло и право пользования земельным участком. Земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 25.2 Закона истец вправе оформить на основании правоустанавливающего документа на домовладение (см. подробнее: Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16 июля 2013 г. по делу N 33-14877/2013).

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

Комментарий к статье 25.3

1. Если статья 25.2 посвящена упрощенному порядку оформления ряда земельных участков, то комментируемая статья вводит упрощенный порядок оформления для некоторых объектов капитального строительства, то есть зданий, строений, сооружений.

Упрощенный порядок применяется в отношении следующих зданий, строений, сооружений, если они относятся к созданным или создаваемым объектам, одновременно отвечающим следующим условиям:

- на которые не требуется разрешение на строительство;

- объекты индивидуального жилищного строительства, созданные или создаваемые на земельном участке с разрешенным использованием "для индивидуального жилищного строительства";

- объекты индивидуального жилищного строительства, созданные или создаваемые на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта, то есть относящемся к категории земель "земли населенных пунктов", и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

В соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство при создании объекта недвижимого имущества не требуется в случаях:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) (данные объекты вовсе как объекты недвижимости не оформляются);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) иных случаях, предусмотренных законодательством.

Для оформления в упрощенном порядке вышеуказанных объектов требуются следующие документы:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, если право на земельный участок не зарегистрировано в установленном Законе порядке.

Если право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, то представление последнего документа не требуется. В соответствии с принципом единства земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества, земельный участок должен быть зарегистрирован за тем же лицом, которое оформляет объект недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, в 2006 году вступил в силу Закон, установивший так называемую "дачную амнистию". Несмотря на прилагательное "дачная" данная амнистия в момент ее введения касалась всех объектов, которые предусмотрены комментируемой статьей.

Необходимо отметить, что в отличие от оформления по "дачной амнистии" земельных участков, объекты капитального строительства оформить в упрощенном порядке могут и физические, и юридические лица. Для юридических лиц возможно оформление вспомогательных объектов на основании декларации.

Судебной практике известны случаи отказа юридическим лицам в государственной регистрации объектов недвижимого имущества на основании декларации, по причине того что такой объект не является вспомогательным (см. подробнее: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2012 г. по делу N А03-1337/2012).

Применительно к объектам капитального строительства "дачная амнистия", в отличие от упрощения процедуры оформления земельных участков, частично усложнила государственную регистрацию. Исчезло такое понятие, как домовладение, которое хотя законодательно и не предусмотрено, на практике широко использовалось до введения "дачной амнистии". Домовладение было своего рода комплексом объектов недвижимого имущества, находящимся на одном или даже на нескольких земельных участках. Как правило, это жилые дома, сараи, бани, уборные. Все эти объекты могли быть оформлены как один объект. "Дачная амнистия" предполагает декларировать каждый объект отдельно. Это требует больше финансовых и временных затрат.

Если жилой дом принадлежит в долях нескольким лицам, то они могут по своему выбору либо все вспомогательные объекты также оформить в долях пропорционально долям в жилом доме, либо разделить между собой все эти сараи и бани. При этом то лицо, которое не собирается претендовать на тот или иной вспомогательный объект недвижимого имущества, должно представить соответствующий отказ в произвольной форме либо у нотариуса, либо прибыть лично на сдачу документов на государственную регистрацию.

2. Федеральный закон от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исключил первый абзац п. 2 комментируемой статьи, согласно которому обязательным приложением к представляемым документам, указанным в п. 1 ст. 25.3 Закона являлся кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Причины исключения данной нормы аналогичны причинам признания утратившим силу п. 4 ст. 25.2 Закона.

Закон запрещает осуществление государственной регистрации прав собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Это объясняется тем, что если сведения о земельном участке в государственном кадастре недвижимости отсутствуют, то земельный участок юридически не существует.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а именно в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно ст. 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. Кадастровый учет представляет собой действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

Следовательно, если объект недвижимого имущества создан или создается на части земной поверхности, которая не приобрела статус земельного участка к моменту проведения правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию вышеуказанного объекта недвижимости, то такой объект является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Однако из этого правила есть исключения. Государственная регистрация прав собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества может быть проведена, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Рассмотрим эти случаи:

1) право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Законом порядке. До введения в действие Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу) государственный кадастр недвижимости не существовал, и государственная регистрация прав на земельные участки проводилась на основании сведений государственного земельного кадастра;