Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ 2 страница

--------------------------------

<14> URL: http://www.rb.ru/article/v-sochi-postroyat-iskusstvennye-ostrova-klassa-lyuks/5404717.html.

Оформление искусственных земельных участков больше похоже на оформление сооружений: необходимо решение о создании искусственного земельного участка, разрешение на его ввод в эксплуатацию. И действительно, в соответствии со ст. 3 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.

Вместе с тем с технической точки зрения искусственный земельный участок проходит кадастровый учет аналогично обычному земельному участку с той лишь разницей, что необходимо предоставление дополнительных документов. Однако в целом постановка на кадастровый учет происходит на основании все того же межевого плана.

Созданию искусственного земельного участка должно предшествовать оформление договора водопользования в соответствии с ВК РФ. Однако на государственную регистрацию права на искусственный земельный участок предоставлять данный договор не требуется.

2. Для получения разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заинтересованное лицо направляет в орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, заявление о создании искусственного земельного участка и следующие документы:

1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя - физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей или выписка из ЕГРЮЛ - для юридических лиц;

2) проект разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;

3) схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части;

4) обоснование создания искусственного земельного участка;

5) заключения органов государственной власти, органов местного самоуправления о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);

6) замечания органов государственной власти, органов местного самоуправления по проекту разрешения на создание искусственного земельного участка (при наличии);

7) документ о согласовании проекта разрешения на создание искусственного земельного участка по итогам работы согласительной комиссии (при наличии).

При этом органами исполнительной власти, уполномоченными на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, являются:

1) Правительство РФ в случае, если планируется создание искусственного земельного участка для обеспечения обороны страны и безопасности государства;

2) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в случае, если искусственный земельный участок создается на водном объекте, который находится в федеральной собственности, полностью расположен на территориях соответствующих субъектов РФ и использование водных ресурсов которого осуществляется для обеспечения питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения двух и более субъектов РФ, либо на водном объекте или его части, которые находятся в федеральной собственности и не расположены на территориях субъектов РФ;

3) орган исполнительной власти субъекта РФ в случае, если создается искусственный земельный участок на водном объекте, который находится в федеральной собственности и расположен на территории субъекта РФ, за исключением двух вышеперечисленных случаев.

В соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части, должно содержать:

- указание на водный объект, находящийся в федеральной собственности, или его часть, на которых планируется создание искусственного земельного участка;

- указание на планируемое использование искусственного земельного участка с указанием предполагаемого целевого назначения, в том числе вида, видов разрешенного использования искусственного земельного участка, а также на конкретный объект капитального строительства, для размещения которого создается искусственный земельный участок, в случае, если это предусмотрено проектом разрешения на создание искусственного земельного участка;

- планируемое местоположение искусственного земельного участка.

Указанные выше органы также выдают разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию. К заявлению о выдаче разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" необходимо приложить следующие документы:

1) разрешение на проведение работ по созданию искусственного земельного участка;

2) акт приемки искусственного земельного участка (в случае, если предоставление такого акта для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрено ГрК РФ);

3) документ, подтверждающий соответствие искусственного земельного участка требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим его создание;

4) документ, подтверждающий соответствие параметров искусственно созданного земельного участка проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим его создание;

5) заключение органа государственного строительного надзора о соответствии искусственно созданного земельного участка требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического надзора.

3. Договор о создании искусственного земельного участка, о котором говорится в комментируемой статье, представляет собой соглашение, где одна сторона (лицо, с которым заключен договор) в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить работы, необходимые для создания искусственного земельного участка, осуществить строительство объектов капитального строительства на искусственном земельном участке в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, а другая сторона (орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется обеспечить утверждение документации по планировке территории, подготовленной лицом, с которым заключен договор.

4. В целях упрощения государственной регистрации искусственного земельного участка и созданного на нем сооружения была введена норма, согласно которой в случае представления на государственную регистрацию разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка вместе с расположенным на нем объектом капитального строительства в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности на указанный объект капитального строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на искусственно созданный земельный участок. При этом на объект капитального строительства необходимо представить отдельный кадастровый паспорт.

Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах

Комментарий к статье 23

1. Комментируемая статья устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется Законом и ЖК РФ.

При этом нужно уточнить, что в данном случае не принимаются во внимание отношения, регулируемые ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Об особенностях государственной регистрации объектов долевого строительства подробно рассказано в комментарии к ст. 25.1 Закона.

По этой причине необходимо четко отличать многоквартирный дом, уже введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, и объект долевого строительства.

Кроме того, следует отличать жилой дом и многоквартирный дом. Понятие жилого дома можно сформулировать из норм ЖК РФ.

Жилой дом является разновидностью жилого помещения в соответствии со ст. 16 ЖК РФ и представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира также является разновидностью жилого помещения и представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, если в доме есть квартиры, то он считается многоквартирным, если комнаты, то жилой дом. Помещения в многоквартирном доме оформлены отдельно, то есть имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждую квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме. Встречаются многоквартирные дома, состоящие, например, из двух квартир, принадлежащих одному лицу. Такой многоквартирный дом можно переоформить на жилой дом, но тогда квартиры превратятся в комнаты и помещения вспомогательного назначения и утратят статус квартир.

Жилые дома либо целиком принадлежат одному лицу, либо находятся в долях у сособственников, либо разделены и оформлены как части жилого дома.

2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен общему имуществу в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При оформлении права собственности на квартиру или нежилое помещение собственник в силу закона и пропорционально площади его помещения приобретает долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме. В свидетельстве о праве собственности на квартиру или нежилое помещение данная доля сначала не указывается, но она существует в силу закона. Если собственники помещений захотят свою долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме оформить документально, на такую долю не выдается отдельное свидетельство. Сведения о доле в праве на общее имущество в многоквартирном доме носятся в свидетельство о праве собственности на квартиру или нежилое помещение.

Пример из судебной практики. Суд постановил, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую собственность собственников помещений в этом доме. При этом суд указал, что согласно п. 2 комментируемой статьи государственная регистрация права на жилые или нежилые помещения в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией права на земельный участок (см. подробнее: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2008 г. N Ф08-7816/2008 по делу N А53-2535/2008-С2-42).

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

Комментарий к статье 24

1. ГК РФ предусмотрено, что имущество может находиться как в собственности одного лица, так и в собственности нескольких лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность может быть двух видов: с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Соглашение оформляется документально.

Кроме того, ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Комментируемая статья уточняет эту норму применительно к продаже недвижимого имущества.

При продаже доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества продавец должен приложить:

- либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные (то есть заявителю необходимо привести остальных сособственников на сдачу документов или отвести их к нотариусу для оформления отказов);

- либо документы, свидетельствующие о направлении извещений о намерении продать недвижимое имущество, находящееся в общей собственности.

В последнем случае желательно сначала дождаться, когда истечет тридцатидневный срок со дня направления извещения, а потом подавать документы на государственную регистрацию, поскольку государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке, то есть если, например, сособственник отсутствовал в месте проживания и узнал, что право на долю продано.

2. Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость представления на государственную регистрацию письменных согласий сособственников на перераспределение долей в случае, если с заявлением о перераспределении долей обращается один из сособственников. В идеале оформление перераспределения долей должно происходить всеми сособственниками совместно путем составления соглашения о перераспределении долей и такого же совместного обращения за государственной регистрацией.

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает случай обращения за государственной регистрацией одного из сособственников не общей долевой, а общей совместной собственности.

Режим общей совместной собственности предусмотрен:

- для имущества супругов (ст. 34 СК РФ);

- для имущества общего пользования, приобретенного или созданного садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов (ст. 4 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

- для имущества фермерского хозяйства (ст. 1 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

При этом предполагается, что обратившийся за государственной регистрацией сособственник действует от имени и других сособственников. Заявление подается одним заявителем и делается отметка, что заявление подается на государственную регистрацию общей совместной собственности нескольких конкретных лиц (например, супругов). Однако получение свидетельств осуществляется каждым сособственником самостоятельно.

Вместе с тем соглашением между участниками общей совместной собственности предусмотрено, что все действия в отношении недвижимого имущества должны осуществляться совместно, подать заявление на возникновение перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество одному из участников общей совместности не получится.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном Законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

4. Пункт 4 комментируемой статьи определяет особенности подачи заявления на государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом.

Понятие паевого инвестиционного фонда дано в ст. 10 ФЗ "Об инвестиционных фондах" - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Особенностью паевого инвестиционного фонда является то, что он не является сам по себе юридическим лицом. Но управление им осуществляет юридическое лицо - управляющая компания.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Но только не они, а управляющая компания осуществляет распоряжение имуществом паевого инвестиционного фонда. Поэтому для государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом, кроме необходимых в соответствии с Законом документов, а также документов, предусмотренных комментируемой статей, представляется договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

Вместе с тем собственниками недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда. Причем в ЕГРП не указываются имена владельцев инвестиционных паев и размеры принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

5. Приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 утверждены Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество (далее - Методические рекомендации).

Методические рекомендации, в частности, допускают государственную регистрацию общей совместной собственности супругов путем подачи заявления от одного из супругов. Но с предоставлением данных о втором супруге.

Методическими рекомендациями предусмотрены в том числе особенности прекращения права общей собственности.

Общая совместная собственность супругов может быть прекращена в случае ее раздела между супругами на доли путем составления соглашения либо брачного договора, составленного после заключения брака. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

6. Особый интерес представляет государственная регистрация права общей долевой собственности на объекты нового и незавершенного строительства.

Пример из судебной практики. Суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для возникновения права на долю в праве на объект недвижимого имущества, несмотря на то что юридическое лицо принимало участие в строительстве объекта. Причина: данное юридическое лицо не является правообладателем земельного участка (собственником или арендатором) и объект не введен в эксплуатацию (см. подробнее: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2012 г. N А55-3230/2010).

Статья 24.1. Особенности государственной регистрации права на земельную долю

Комментарий к статье 24.1

1. Земельная доля - термин, применимый к землям сельскохозяйственного назначения.

Статьей 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" называется "земельная доля", однако четкого определения ей не дается. При этом подчеркивается, что земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Вышеуказанный Закон допускает определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.

Введение комментируемой статьи обусловлено внесением изменений в законодательство о землях сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 24.1 Закона предусмотрена возможность оформления права на долю в праве общей долевой собственности на землю не только самим участником общей долевой собственности, но и его представителем.

В соответствии со ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на государственную регистрацию права на земельную долю.

Кроме того, заявление на государственную регистрацию может подать:

- уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления (документ, подтверждающий полномочия и его копия прикладываются к заявлению о государственной регистрации);

- лицо, уполномоченное общим собранием участников долевой собственности (копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выписка из этого протокола, заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления).

На практике уполномоченные должностные лица органа местного самоуправления обращаются за регистрацией прав на земельные доли в случае отказа от доли кого-то из сособственников. Такая ситуация предусмотрена п. 1.1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которому отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

Что же касается лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности, то срок осуществления его полномочий не может быть более чем три года. Полномочия, переданные такому лицу, могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

Также необходимо отметить, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Отсюда можно сделать вывод, что если земельный участок находится в собственности пяти лиц и менее, то подать заявление уполномоченным лицом на основании протокола общего собрания участников долевой собственности будет не легитимно.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предписывает предоставлять на государственную регистрацию перехода права на земельную долю дополнительные документы. Никакие дополнительные документы не требуются, если заявитель уже является собственником доли в праве на земельный участок. Это обусловлено тем, что требуемые п. п. 3 и 4 статьи документы уже поступили в дело правоустанавливающих документов при первичном обращении заявителя за государственной регистрацией права.

Если же заявитель еще не зарегистрировал право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, то ему необходимо предоставить:

- документ, подтверждающий возможность продажи земельной доли, то есть документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля;

- документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

В отношении преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, необходимо отметить, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Данная норма предусмотрена п. 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, покупатель должен представить документ о праве собственности или ином праве на долю того же участка, другая доля которого приобретается в собственность (праве аренды, например).

Пример из судебной практики. Суд признал правомерным отказ в удовлетворении требований о признании сделок ничтожными, ввиду того что ответчиком не нарушено преимущественное право покупки земельных долей, предусмотренное ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (см. подробнее: Определение Краснодарского краевого суда от 17 января 2012 г. N 4г-12072/2011).

4. Документом, подтверждающим возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал, является документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставный (складочный) капитал, то есть опять же документ о праве собственности на долю в том же земельном участке.

Предусмотренные п. п. 3, 4 комментируемой статьи требования обусловлены стремлением обеспечить использование земель сельскохозяйственного назначения теми лицами, которым они нужны для осуществления сельскохозяйственной деятельности сейчас. Лица, которые захотят приобрести доли таких земельных участков в целях перепродажи или использования в будущем не смогут стать сособственниками.