Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ 4 страница

Договоры должны быть подписаны сторонами, поскольку для договоров купли-продажи, дарения, других договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества предусмотрено соблюдение письменной формы. В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Документы должны содержать подписи определенных законодательством должностных лиц, например, акт органа государственной власти или местного самоуправления подписывается руководителем или иным уполномоченным лицом соответствующего органа на основании положения о данном органе.

2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения, а фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью, поскольку сокращенные наименования не позволят государственному регистратору идентифицировать правообладателя. Несоблюдение данных требований может послужить причиной приостановления государственной регистрации прав.

3. Документы не должны содержать подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, а также не должны быть исполнены карандашом, иметь серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. Несоблюдение данных требований является основанием не принимать такие документы на государственную регистрацию, но не является основанием для отказа в приеме заявления на государственную регистрацию. Таким образом, заявитель может донести документ, соответствующий требованиям Закона (например, договор в простой письменной форме, дубликат испорченного документа).

Примечательно, что законодатель установил требование, согласно которому документы не должны быть совершены карандашом, но при этом не содержит ограничений по бумаге, на которой составляется документ. Следовательно, документ может быть составлен на бумаге любого формата и качества при условии, что текст на такой бумаге читаем.

4. Некоторые документы должны представляться по конкретной форме. Так, декларация об объекте недвижимого имущества обязательно должна быть заполнена на бланке установленной формы (Приказ Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2009 г. N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества").

В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются следующие сведения:

- адрес (местоположение) (как правило, указывается адрес земельного участка, на котором находится объект недвижимого имущества, либо адрес основного строения (жилого дома), если речь идет об объекте вспомогательного назначения, такого как баня, сарай, уборная и т.д.);

- вид (дом, гараж и т.д.) или название (для объектов, оформляемых на основании декларации, не характерно наличие названия);

- назначение (жилое, нежилое);

- площадь (также может быть указана протяженность, например для забора, или объем для некоторых сооружений);

- этажность, в том числе наличие подземных этажей;

- год создания;

- материал наружных стен (кирпич, бетон и т.д.);

- подключение объекта недвижимого имущества к сетям инженерно-технического обеспечения (например, электричество централизованное или автономное);

- кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (берется из кадастрового паспорта земельного участка).

Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок должна представляться на государственную регистрацию по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 7 марта 2012 г. N П/103 (см. также комментарий к ст. 25.2 Закона).

Законодатель упростил процедуру государственной регистрации для заявителей, предусмотрев внесение изменений в ЕГРП в части сведений об объекте недвижимого имущества в случае уточнения этих сведений в государственном кадастре недвижимости. В этом случае не требуется заявление заявителя, а, следовательно, и оплата государственной пошлины.

5. Комментируемой статьей также установлены требования к количеству экземпляров документов, представляемых на государственную регистрацию. Отсутствие необходимого количества экземпляров документов также является основанием для приостановления государственной регистрации прав, но не лишает заявителя возможности устранить данные основания.

Так, документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено Законом, не менее чем в двух экземплярах - подлинниках. Как правило, такие документы составляются по числу сторон или лиц, участвующих в сделке, один экземпляр дополнительно делается для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В самом тексте соответствующего документа указывается количество экземпляров, в котором он составлен. Если в тексте документа указано одно количество, а фактически представлено другое, то необходимо привести документы в соответствие или донести недостающие экземпляры. Это объясняется тем, что на каждом экземпляре проставляется запись о государственной регистрации. Если в документе указано меньшее число экземпляров, чем представлено на государственную регистрацию, то имеет место ошибка (опечатка), которую необходимо устранить.

Исключение из данного правила составляют договоры и иные документы, составленные в простой письменной форме, которые удостоверяют права, возникшие до введения Закона в действие. Данные документы прошли регистрацию в установленном порядке в свое время, поэтому для подтверждения права второй экземпляр-подлинник не требуется.

Один экземпляр документа, выражающего содержание сделок, помещается в дело правоустанавливающих документов. Примечательно, что это единственный вид документов, экземпляр которого остается в деле правоустанавливающих документов в подлиннике, а не в копии. Кроме того, это единственный правоустанавливающий документ, не подписанный каким-либо должностным лицом. Следовательно, невозможно получить дубликат такого документа. В случае утраты сторонами сделки своего экземпляра документа, выражающего содержание сделок, заинтересованная сторона может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и получить копию документа.

Необходимость помещения в дело правоустанавливающих документов именно подлинника продиктована тем, что в случае судебного разбирательства, возбуждения уголовного дела может потребоваться почерковедческая экспертиза.

Заявление о государственной регистрации прав подается на имя органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, поэтому составляется в одном экземпляре, который после государственной регистрации прав заявителю не возвращается, а помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются в подлиннике и копии. Копия заверяется при приеме документов на государственную регистрацию прав и после государственной регистрации помещается в дело правоустанавливающих документов.

Исключением являются акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления, акты судов, устанавливающие права на недвижимое имущество. Их заверенные в установленном порядке копии представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается заявителю. Копии актов вышеуказанных органов, не являющихся правоустанавливающими документами (например, акт органа местного самоуправления о назначении опекуна, акт судебного органа о признании лица недееспособным) могут представляться в одном экземпляре, при условии что он останется в деле правоустанавливающих документов. Хотя на практике встречаются случаи, когда в дело правоустанавливающих документов помещаются копии с копий актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, актов судов. Это неверно, т.к. не предусмотрено Законом. Также на практике встречаются случаи, когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, требует предоставление двух экземпляров заверенных копий актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, актов судов, которые не являются правоустанавливающими документами, несмотря на то что Закон этого не предусматривает.

Есть ряд нюансов в вопросе предоставления определенного количества экземпляров и копий документов на государственную регистрацию прав. В частности, п. 3 ст. 26 комментируемого Закона установлено, что если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. В этой связи не совсем ясно, нужно ли к каждому экземпляру договора аренды прикладывать подлинник кадастрового паспорта. На этот счет имеется письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июля 2011 г. N 14-4499-ГЕ, согласно которому при государственной регистрации договора аренды следует исходить из следующего:

- если в аренду сдаются полностью все здание, сооружение, помещение, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться;

- если кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения являются неотъемлемой частью соответствующих договоров аренды, полагаем возможным не представлять вместе с договором аренды недвижимого имущества, представляемым на государственную регистрацию прав, дополнительные экземпляры кадастровых паспортов соответственно здания, сооружения и помещения;

- если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном Законом, и кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание этого здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, к договору аренды части здания, сооружения, помещения, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, если ранее соответствующая часть здания, сооружения, помещения не являлась предметом аренды и в деле правоустанавливающих документов отсутствует кадастровый паспорт, план данной части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения;

- если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения, помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться.

Необходимо обратить внимание, что для получения документов после государственной регистрации прав требуется нотариально удостоверенная доверенность, в которой четко прописаны полномочия на получение документов. В случае если имеется доверенность без такого полномочия, получить документы не удастся.

Если документы после государственной регистрации получают от имени физического лица, то требуется нотариально удостоверенная доверенность, если от имени юридического лица - то также нотариально удостоверенная доверенность от имени юридического лица, либо документ, удостоверяющий право физического лица действовать от имени юридического лица без доверенности.

В случае если заявителем является нотариус, документы после государственной регистрации могут выдаваться данному нотариусу. Поскольку Законом не предусмотрено, что нотариус должен предъявлять при этом какие-то особенные документы (доверенность, лицензию на право нотариальной деятельности), для получения документов ему достаточно предъявить паспорт.

С 1 февраля 2014 г. правом получения документов после государственной регистрации на основании заявления, поданного нотариусом, наделяется работник нотариуса. По-видимому, по аналогии со статьей 16 Закона для получения документов он должен будет представить письменное подтверждение его полномочий в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако прямо в Законе это не указано, а в статье 16 в редакции, вступающей в силу 1 февраля 2014 г., говорится о письменном подтверждении полномочий только на подачу заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов. Про получение документов не сказано ни слова. По нашему мнению, это является пробелом в законодательстве.

Кроме того, из смысла изменений, вступающих в силу 1 февраля 2014 г., следует, что получить документы после государственной регистрации, заявление на которую подал нотариус, может только сам этот нотариус или его работник. Данная норма вызывает некоторое недоумение: почему стороны сделки или правообладатель не могут сами получить свои документы?

В случае если государственная регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя, документы после государственной регистрации прав могут выдаваться судебному приставу-исполнителю. Законом также не урегулирован вопрос установления личности судебного пристава-исполнителя. Если за документами обратился тот же судебный пристав-исполнитель, который изначально представлял документы, то ему достаточно иметь при себе паспорт. Если другой судебный пристав-исполнитель, то по логике необходима доверенность от имени соответствующего подразделения ФССП России. Предоставление служебного удостоверения Законом не предусмотрено.

В момент подачи заявления на государственную регистрацию прав заявитель в соответствующей графе указывает, каким способом он желает получить документы после проведения государственной регистрации прав: при личном обращении в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или посредством почтового отправления. В последнем случае также необходимо указать адрес, по которому необходимо отправить документы. За пересылку дополнительные сборы не уплачиваются.

Заявитель также может указать в заявлении о своем желании получить документы через многофункциональный центр. Минусом получения документов через многофункциональный центр является задержка в получении на два рабочих дня. Соглашением о взаимодействии между органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и многофункциональным центром может быть установлен и иной, более короткий срок, но на практике доставка документов между органами менее суток почти невозможна. Для этого нужно курьерское подразделение, которое бы перевозило документы несколько раз в день.

Статья 19. Основания для приостановления государственной регистрации прав

Комментарий к статье 19

1. Комментируемая статья предусматривает случаи, когда государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию и дает время на устранение оснований, послуживших основанием для такого приостановления.

По результатам проведения правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию, государственный регистратор принимает одно из следующих решений:

- провести государственную регистрацию, внести регистрационную запись в ЕГРП;

- приостановить государственную регистрацию;

- отказать в государственной регистрации.

Принципиальное отличие приостановления государственной регистрации от отказа в проведении государственной регистрации заключается в том, что причину, послужившую основанием для приостановления государственной регистрации, заявитель может устранить в месячный срок, после чего будет проведена государственная регистрация. В случае отказа заявителю в проведении государственной регистрации необходимо устранить причины, послужившие основанием для отказа и снова подать документы на государственную регистрацию и оплатить государственную пошлину повторно, чтобы зарегистрировать право или обременение. Устранить причину, послужившую основанием для отказа, сложнее, чем причину, которая привела к приостановлению государственной регистрации. В большинстве случаев после получения отказа в государственной регистрации заявители обращаются в суд и только на основании решения суда регистрируют право или обременение.

Причинами приостановления государственной регистрации прав являются различные неточности в документах, отсутствие в документах необходимых реквизитов, представление на государственную регистрацию неполного пакета документов и другие моменты, которые вызывают у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации. Таким образом, решение о приостановлении государственной регистрации носит частично субъективный характер. В этом смысле государственный регистратор принимает решение как судья по своему внутреннему убеждению.

Заявитель вправе представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. Для этого он представляет соответствующие документы вместе с заявлением о предоставлении дополнительных документов.

Если государственному регистратору недостает сведений для принятия решения провести государственную регистрацию прав, он обязан также сам предпринять необходимые меры для получения данных сведений. Для этого направляются запросы, активно используются инструменты межведомственного взаимодействия (см. также комментарий к ст. 21.1).

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации (это может быть любой день в течение срока проведения государственной регистрации, в том числе и первый) государственный регистратор обязан уведомить заявителя о соответствующем решении в письменном виде с указанием причин приостановления государственной регистрации со ссылкой на конкретные нормы Закона, способов устранения причин, послуживших основанием для государственной регистрации прав, а также срока, на который приостанавливается государственная регистрация.

Законодателем отдельно предусмотрено, что государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Такая ситуация возникает, когда земельный участок оформлен с неуточненными границами (в конце 90-х годов), имеется ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости. Заявитель вправе самостоятельно обратиться в федеральные государственные учреждения "Кадастровая палата", которые созданы при каждом территориальном органе Росреестра.

Особенностью уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в вышеуказанным случае является приложение к уведомлению кадастровой выписки о земельном участке, содержащее имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем.

Комментируемой статьей также отдельно рассматривается случай, когда заявление о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества подано после подачи заявления этим же или иным заявителем на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, когда решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации еще не принято.

В этом случае государственная регистрация приостанавливается до завершения государственной регистрации по заявлению, поданному раньше.

Если по заявлению, поданному раньше, получен отказ в государственной регистрации, то государственная регистрация по второму заявлению возобновляется в день оформления отказа по первому заявлению. Если по второму заявлению и представленным вместе с ним документам у государственного регистратора нет иных оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в проведении государственной регистрации, то государственный регистратор обязан провести государственную регистрацию. В случае если по первому поданному заявлению будет осуществлена государственная регистрация прав, по второму поданному заявлению будет принято решение отказать в государственной регистрации ввиду того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (см. подробнее комментарий к ст. 20).

Для решений суда, являющихся документами-основаниями для государственной регистрации, в вопросе приостановления государственной регистрации предусмотрен особый порядок. Государственный регистратор не вправе "судить судью", то есть давать правовую оценку решению суда. Приостановить государственную регистрацию возможно только в случае сомнений в подлинности представленных на государственную регистрацию копий решений суда, а также если представлена одна копия вместо требуемых двух в соответствии со ст. 18 Закона, либо копия решения суда не содержит штампа о вступлении решения суда в силу. Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

2. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Приостановление государственной регистрации на один месяц осуществляется государственным регистратором.

Если в течение месячного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, существуют два варианта дальнейшего развития событий: государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав; заявитель может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о приостановлении государственной регистрации еще на три месяца. Дальнейшее приостановление не предусмотрено.

Из анализа п. п. 2, 2.1 можно сделать вывод, что государственная регистрация может быть дважды приостановлена на месяц по инициативе государственного регистратора, но только в случае, если по межведомственным запросам не получены необходимые для государственной регистрации документы (сведения).

3. Как уже было сказано выше, государственная регистрация может быть приостановлена как по инициативе государственного регистратора, так и по инициативе заявителя. По инициативе заявителя государственная регистрация может быть приостановлена на срок не более чем три месяца. За этот период заявитель должен представить на государственную регистрацию необходимые документы. Когда такие документы представлены, заявитель может возобновить государственную регистрацию. Как в заявлении о приостановлении государственной регистрации, так и в заявлении о возобновлении указываются причины обращения с соответствующим заявлением (например, приостановление государственной регистрации в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов).

Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации, прерывает течение срока государственной регистрации. После возобновления государственной регистрации отсчитывается срок, равный сроку государственной регистрации. По окончании этого срока заявитель сможет забрать свои документы.

Важно отметить, что если регистрационное действие, чье приостановление необходимо осуществить по инициативе заявителя, касается нескольких лиц, например, государственная регистрация права общей долевой собственности двух лиц, то заявление о приостановлении государственной регистрации должны подать оба заявителя.

Аналогичное требование применяется, когда речь идет о государственной регистрации договора. Если одна из сторон договора подала заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации, то государственный регистратор приостанавливает государственную регистрацию по своей инициативе на месяц. Если в течение этого срока отказавшаяся сторона вновь подаст заявление на государственную регистрацию и все необходимые документы, государственная регистрация будет проведена, если нет иных оснований для ее приостановления или отказа в государственной регистрации. Если указанные документы не поступят на государственную регистрацию, государственный регистратор будет вынужден отказать в государственной регистрации. Подать заявление на государственную регистрацию в данном случае могут только те же лица, что написали заявление о возврате документов. Найти другого покупателя, например, можно, но тогда первая сторона, которая не писала заявления об отказе, также должна написать заявление на возврат документов без проведения государственной регистрации, составить новый договор и с новым покупателем подать его на государственную регистрацию.

Законом предусмотрено, что заявления о приостановлении государственной регистрации, возврате документов без проведения государственной регистрации могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав как при личном обращении, так и посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, с описью вложения и уведомлением о вручении. В последнем случае подпись на заявлении необходимо засвидетельствовать нотариально.

Ввиду укороченного срока государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств, Законом не предусмотрено приостановление государственной регистрации по инициативе государственного регистратора. Если стороны не подали совместное заявление о приостановлении государственной регистрации в случае наличия причин, препятствующих проведению государственной регистрации, государственный регистратор обязан отказать в государственной регистрации прав.

4. Государственная регистрация может быть приостановлена государственным регистратором также на основании определения или решения суда до указанного в определении или решении суда срока (даты), наступления указанного в нем события, отмены судом своего решения (определения) о приостановлении.

При этом, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством. Если после внесения записи в ЕГРП, то на объект устанавливается обременение.

Законом предусмотрен срок не более чем пять рабочих дней, в течение которого государственный регистратор в письменной форме должен уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав. Ранее эта норма содержала также обязанность указывать основания приостановления государственной регистрации прав. Причина изменения нормы неясна. Вся процедура государственной регистрации является прозрачной, заявитель должен знать, на основании какой статьи, какого закона от него требуют тот или иной документ. Поэтому уведомление о приостановлении государственной регистрации должно содержать ссылки на статьи законов, послуживших основанием для возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

5. Уведомление о приостановлении государственной регистрации направляется заявителю по адресу, указанному в заявлении о государственной регистрации прав, а также может быть выслано по электронной почте или получено заявителем лично. Те же положения распространяются на судебного пристава-исполнителя в случае его обращения с требованием о государственной регистрации. Законодатель, с одной стороны, причисляет судебного пристава-исполнителя к числу заявителей, с другой стороны, выделяет в качестве особого субъекта, который подает не заявление, а требование.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ внес изменения в п. 5 комментируемой статьи, в соответствии с которыми введена норма, согласно которой порядок и способы направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Соответствующий документ еще не принят.