А. І. Поручинський, Т. Ф. Поручинська

Согласование результатов, итоговое заключение о стоимости объекта

В зависимости от каждой конкретной ситуации, результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут отличаться друг от друга в большую или меньшую сторону. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, качества имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки используются различные методы ранжирования результатов.

2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том что покупатель не будет платить за объект недвижимости больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим конструктивным и параметрическим характеристикам.

Рыночной стоимостью, оцениваемой затратным подходом, является стоимость воспроизводства, т.е сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Расчет полной стоимости воспроизводства недвижимости проводиться по формуле:

ПСВ= V*C*ПИ

Где: ПСВ- полная стоимость воспроизводства;

V- объем оцениваемого здания;

С- стоимость 1 м³ аналогичного по конструктивным параметрам;

ПИ- прибыль инвестора ( застройщика).

Далее определяем стоимость с учетом совокупного износа (СВ) увеличенную на стоимость земли:

СВ= ПСВ*(1-СИ)+ СЗУ

СИ- совокупный износ;

СЗУ- стоимость земельного участка.

2.8.2 Определение стоимости воспроизводства улучшений

ПСВ= V*C*ПИ

V= 482 м²*9= 4338 м³

Со сборника данных о стоимости м³ бетонных блоков в Челябинске и в Челябинской обл. стоимость равна 3700 руб.

С- 3700 руб.

ПИ- 1.55 руб годовых.

ПСВ= 4338*3700*1.55=24878430 р.

2.8.3 Оценка совокупного износа.

Физический износ:

Физический износ определен экспертным путем, как сумарный износ отдельных конструктивных элементов конструктивных элементов строения в процентах:

Ифиз = × 100%

Иi – величина физического износа

i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;
УВ_i – удельный вес i – того элемента в здании;
i – номер элемента.

Функциональный износ:

Функциональный износ равен 0%, так как здание соответствует современным стандартам для административных помощений.

Внешний износ:

Величину внешнего износа можно принять равная 0.

Накопленный износ:

И%=1-(1-Ифиз%)*(1-Ифун%)*(1-Ивн%)

Поскольку функциональный и внешний износ равен 0, то фактически накопленный износ равен физическому износу, тоесть накопленный износ на 1. 12.2014 года равен 28%.

2.8.4 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя .

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R безриск,

где:

1. ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

2. Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

3. R безрисковая – очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

1. Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www.cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 65%. Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%.

Таким образом, прибыль предпринимателя соответствует 55 % годовых.

2.8.5 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода.

2.8.6 Расчет рыночной стоимости с помощью затратного подхода

Рыночная стоимость 1м² земельного участка, руб- 23000 руб.

Площадь земельного участка, м²-600 м²

Рыночная стоимость земельного участка, руб- 13800000 руб.

Таким образом рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода:

13800000+24878430=38678430 руб.

2.9.1 Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который мо­жет принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года:

ПВД = S · Апл

где Апл – годовая арендная плата (рыночная или договорная); S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный ва­ловой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосда­чи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определя­ется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:

где ПВД – потенциальный валовой доход; К_потерь – общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Прочие доходы, учитываемые при оценке, – это доходы, не связанные со сдачей площадей в аренду. Например, владелец гостинич­ной недвижимости может предоставлять постояльцам дополнитель­ные услуги и получать от этого доход.

Действительные поступления валового дохода требуют от собственника определенных расходов, связанных с эксплуатацией объек­та недвижимости. Такие расходы называют операционными.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный вало­вой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с вла­дением недвижимостью и ее эксплуатацией.

ПВД= 482м²* 430729=207611378 руб.

ДВД= 207611378*( 1-0.45)=114186258 руб.

ЧОД= 114186258-10000000=14186258 руб.

2.9.2 Анализ ставок аренды

А. І. Поручинський, Т. Ф. Поручинська