Договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сто­роне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме. Договор – длительный, алеторный (связанный с риском), реальный, односторонний или взаимный. Разновидности договора ренты:

постоянная рента;

пожизненная рента;

пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты.

Существенное условие любого договора ренты - срок рентных платежей. Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым. Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

• предоставление вещей;

• выплата денег;

• выполнение работ или оказание услуг;

• удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей. Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возни­кает только после передачи оговоренного имущества в собственность пла­тельщика ренты. Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты. Способы обеспечения рентных платежей: • право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты; • в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты являетсясущественным условием договора. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Разновидности ренты Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, от­личающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессроч­ная рента. Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты'. • граждане; • некоммерческие организации. Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой орга­низации. Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреем­ства по наследству или при реорганизации юридического лица. Существенным условием договора постоянной ренты является размер рен­тных платежей. Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в дого­воре. Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачива­ются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщи­ком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца. Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае: • задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

• неплатежеспособности плательщика ренты; • нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего вып­лату ренты; • перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую соб­ственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами. Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты. Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут догово риться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличаюшейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо находящееся в живых к моменту заключения договора. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится и: других получателей пропорционально долям оставшихся в живых. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты. Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать: • выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты); • расторжения договора и возмещения убытков; • возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты

Общие положения договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за пла­ту во временное владение и пользование или пользование.

Признаки договора аренды:

• по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

• аренда - срочный договор;

• аренда - возмездныи договор;

• объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные не­потребляемые вещи. Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

• договор заключен на срок более одного года;

• одна из сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государствен­ная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:

• надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному догово­ру: использование имущества по назначению, обеспечение его сохран­ности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;

• готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

• письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продол­жить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если

такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового до­говора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды счи­тается возобновленным на неопределенный срок.

Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обя­занности арендатор вправе:

• потребовать передачи имущества;

• расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причи­ненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необ­ходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причинен­ного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непос­редственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

• досрочного расторжения договора.

Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установлен­ные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по об­стоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухуд­шаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арен­дной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендода­тель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

В случае использования арендатором имущества не по назначению арен­додатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (пере­наем);

• передавать имущество в безвозмездное пользование;

• передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

• вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в

уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого

взноса в производственный кооператив.

Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

• арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

• арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества произ­водится следующим образом:

• отделимые улучшения остаются у арендатора;

•арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя.