Капитализация и дисконтирование в доходном подходе.

1. При анализе имущества используется следующая ставка капитализации: , где V – стоимость имущества, NOI – репрезентативная величина ожидаемого операционного годового дохода, R0 – ставка капитализации.

Ставка капитализации включает в себя:

2. Ставка дохода на капитал – вложенные средства или первоначальные инвестиции.

3. Норма возврата – учитывает возмещение первоначально вложенных средств

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив, при этом доходы, которые приносят недвижимость, должны удовлетворять 2 группы экономических интересов:

1. физические интересы = земля + соответствующие улучшения,

2. финансовые интересы = собственный капитал + заёмный.

Финансовые интересы отражают естественно экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекают заёмные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке данных интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Ставки капитализации:

Наименование ставки	Отражаемый интерес
1. Общая ставка – R0
2. Ставка для собственного капитала - Rе
3. Ставка для заёмных средств - Ri
4. Ставка для земли - Rm
5. Ставка для улучшений – Rв

Для оценки имущества доходным методом также применяется ставка дисконтирования – норма прибыли /норма отдачи, используемая при втором методе капитализации, т.е. методе дисконтирования денежного потока. При этом ставка дисконтирования равна: , где i – ставка дисконтирования, норма отдачи на инвестиции и иногда характеризует эффективность капиталовложений. Её следует рассматривается с учётом того, что ранок капитала, рынок ц.б. и рынок недвижимости – это единая комплексная система с т.зр. инвестиций. Это отражается едиными критериями выбора, т.е. риска и доходности.

FV – цена передачи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n – период владения;

L – номер платёжного периода.

Стоимость недвижимости равна стоимости текущих стоимостей доходов за каждый период, рассчитанных по соответствующей ставке.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для вложения средств должна учитывать финансовые интересы, вложенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

1. у₀ – норма прибыли, учитывающая доход на всю сумму инвестиций.

2. у_е – норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора.

3. у_m – норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на заёмные средства, иначе называемый ставкой процентов по кредитам.

Хоть ставка капитализации и ставка дисконтирования – самостоятельные параметры, при расчёте доход недвижимости между ними существует функциональная связь, и они находятся в некой зависимости друг от друга.

Параметры, включаемые в отчёт:

1. Потенциальный валовый доход – доход, приносимый недвижимостью при 100% загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду до вычета эксплутационных затрат. При рассмотрении денного элемента рассматриваются две большие группы:

1.1. Дополнительные прочие доходы – игровые автоматы, автостоянки и проч.,

1.2. Возможные потери арендной платы от недозагрузки и недосбора площадей.

2. Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочих доходов.

3. Операционные расходы – периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода:

3.1. переменные расходы:

Ø коммунальные услуги,

Ø на текущие ремонтные работы;

Ø зарплата обслуживающего персонала;

Ø налоги на зарплату;

Ø на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

Ø на рекламу и заключение арендных договоров;

Ø на консультацию и юридическое обслуживание,

Ø на управление и т.д..

3.2. постоянные расходы – не зависят от коэффициента загрузки площадей и включают в себя:

Ø налоги на имущество,

Ø страховые отчисления,

Ø некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

4. отчисления в фонд замещения – они необходимы, т.к. владельцу данной недвижимости с определённой периодичностью приходится заменять отдельные узлы и элементы, чьи сроки экономической жизни меньше, чем срок ЭЖ здания.

5. чистый операционный годовой доход – равен действительному валовому доходу за вычетом эксплутационных расходов за год. Он является чистым на всю сумму физических, финансовых или правовых интересов. Он капитализируется с учётом реверсии / перепродаж и получается стоимость объекта недвижимости или стоимость прав собственности. Также он является итоговой величиной оценки по доходному методу.

6. доход на собственные средства – равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или заёмных средств (если они привлекались).