Методы оценки земельных участков.

1. метод прямого сравнения продаж – самый надёжный и наиболее часто используемый метод. В качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих сходные характеристики. На их основе выбирается средняя цена, к которой прибавляется понижающий / повышающий коэффициент, получается стоимость текущего участка. К ценам аналогичных продаж вносятся поправки с целью компенсировать отличие, существующее между сравниваемым и оцениваемым участками, а также разницу во времени и условиями сделки. Поправки могут вносится как в абсолютном, так и в % выражении. При этом считается общепринятым следующий порядок внесения поправок: разница во времени, месторасположении, наличии характеристик недвижимого имущества. К недостаткам данного метода относят то, что известные цены по земельным участкам носят изначально завышенный характер.

2. метод соотношения или соотнесения используется, если прямое сравнение продаж невозможно из-за того, что совершаемые сделки единичны, а образование цен по ним носит индивидуальный характер. При применении этого метода используется следующая последовательность действий:

2.1 оценка стоимости недвижимого имущества с использованием метода прямого сравнения продаж или доходного.

2.2 оценка земельного участка на основе известного соотношения ^м/_у землёй и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

3. метод предполагаемого использования (капитализация земельной ренты) – может применяться для любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития непременно или в ближайшем будущем, т.к. на сегодняшний день для участников рынка основной интерес представляет “хозяйственная” земля с уже имеющимися на ней улучшениями. Потенциальный инвестор или покупатель подразумевает, какую отдачу может принести данный участок в определенной перспективе. При этом также учитываются существующие или перспективные постройки, различные улучшения (дороги, коммуникации). Т.е. земельный участок оценивается с точки зрения потенциального дохода (для нежилой недвижимости).

На сегодняшний день основной интерес представляют собой земельные участки с имеющимися на них улучшениями, т.к. на данный момент достаточно сложно найти земельные ресурсы в их первоначальном состоянии. Все они были прямо или косвенно изменены человеком с точки зрения их функциональной пригодности и повышения их потенциальной стоимости. Данный метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития как нынешнего, так и в будущем. Этот метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли или земельных ресурсов, имеющих потенциально высокий доход. Как правило, основание для применения данного метода появляется тогда, когда участок готов для перехода на более высокий уровень хозяйственного использования. Примером может служить участок, который расположен в непосредственной близости к городской черте. Несмотря на текущее использование участка в виде с\х угодий, имеются все основания предполагать, что через определенный период сложатся все условия для его использования под жилую застройку. Чем ближе этот момент к настоящему времени, тем более обосновано применение данного метода, который включает в себя 4 этапа:

· Выяснение более вероятного плана застройки

· Прогноз цен и сроков реализации недвижимости

· Составление строительных смет по затратам, а так же по реализации

· Оценка стоимости земельного участка методом дисконтирования потоков денежныхсредств

4. метод остаточной стоимости. Вклад в стоимость данного участка будет минимален и тогда им будет можно пренебречь. Стоимость любого участка земли определяется объёмом дохода, который он может приносить. Согласно экономической теории, земельный доход остаточен по своей природе, т.е. в первую очередь оплачивается привлечённый капитал и управление, а оставшиеся средства – доход – приходится на земельные участки. В соответствии с этим, земля всегда будет обладать определённой стоимостью по причине своей полезности.

Т.е. стоимость любого участка можно определить объемом дохода, кот. он будет приносить при наилучшем использовании. Достижении наилучшего использования требует значительных капитальных вложений, а также удачного месторасположения земельного участка. Согласно теории земельный доход считается остаточным по своей природе. В данном случае метод может применятся для неосвоенных участков, поменявших свою хозяйственную сущность.