Схема 3. Процесс оценки стоимости имущества

Дох

Доходный метод надежен на рынке коммерческой или промышленной собственности, где есть возможность определить потенциальных доход от владения недвижимостью. Где это возможно, оценщики применяют хотя бы два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга. Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в однуэкспертным путем.

На этапе согласования проводятся:

- проверка данных, на базе которых проведена оценка;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости. Задание не завершено пока вывод не представлен в отчете, и он не представлен клиенту. Отчет об оценке включает: всю информацию, которая собрана и проанализирована; применяемые методы оценки; факторы, повлиявшие на итоговую оценку стоимости.

Отчет - материальное выражение работы оценщика. Оценка стоимости - мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. Оценка - обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственника.

152.Рынок недвижимости: его характеристика и особенности, понятие стоимости и цены недвижимости

Под рынком понимается совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями.

Развитие рыночных отношений в России требует создания финансового рынка, одной из составных частей которого является рынок недвижимости.

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. ГК РФ к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (например, предприятие, квартира).

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

- земельный участок;

- жилое помещение;

- нежилое помещение;

- предприятие;

- здание и сооружение;

- участок лесного фонда;

- воздушные, морские суда и суда внутреннего пользования, подлежащие государственной регистрации.

Право собственности и другие права на землю определены главой 17 ГК РФ.

Объектом права собственности является земельный участок. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка: поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

В последние годы в России быстрыми темпами стал формироваться и развиваться рынок недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка предполагает вложение денег в этот земельный участок, который впоследствии может быть выставлен на продажу по более высокой цене, чем он был приобретен; или же может быть использован, например, для сельскохозяйственного производства и получения собственного дохода. Также как и капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.

Можно утверждать, что вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции, поскольку цены на недвижимость постоянно растут.

Рынок недвижимости характеризуется следующими особенностями:

1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими и историческими факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости.

2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время приводит к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.

3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

- затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии;

- ежегодный налог на владение недвижимостью;

- налоги и сборы на владение недвижимостью.

Таким образом, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с этой собственностью интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землевладения.

Рынок недвижимости локализован, так как его объекты неподвижны в пространстве и подвержены воздействию физической Среды. Рынок недвижимости может быть сегментированпо целому ряду параметров:

- по использованию, имея в виду, что для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки;

- по географическому фактору, т.е. каждый регион может представлять собой отдельный рынок;

- по цене;

- по качеству объектов недвижимости;

- по инвестиционной мотивации, т.е. одни инвесторы приобретают недвижимость в собственность с целью последующей перепродажи, другие - с целью получения постоянного дохода от ее использования;

- по типу прав собственности - для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты (вещное право – право пользования чужой вещью в том или ином отношении, т.е. признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах или право на ограничение собственника в определенных отношениях), права на недра, права на аренду.

В отличие от других видов рынка, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, в некоторых сегментах рынка недвижимости насчитывается только несколько покупателей и продавцов.

Поскольку недвижимость привязана к конкретному местоположению, строительство объектов занимает длительное время, а здания и сооружения относительно долговечны, все это обуславливает низкую эластичность предложения объектов недвижимости. Это значит, что при увеличении спроса и соответственно роста цен на недвижимость весьма затруднительно быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке.

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена. Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетичный покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин “цена” также используется для обозначения “запрашиваемой цены” продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

В силу существования различных потребителей и функций недвижимости существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребителей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в пользовании определяется с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать приобретаемую вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Разные люди по-разному оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания относительно ее использования. Поскольку стоимость в пользовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее часто называют субъективной стоимостью.

Стоимость в обмене рассматривается в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги. Таким образом, стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Поэтому термины “стоимость в обмене” и “рыночная стоимость” часто используются как синонимы.

Приведем определение рыночной стоимости:Это наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкретном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также притом, что как покупатель, так и продавец разумно и со знанием дела, и на цену сделки не влияют посторонние факторы.

Данное определение содержит ряд важных допущений:

- рынок является открытым и конкурентным и позволяет свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности;

- покупатель и продавец оцениваемой собственности типичным по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним давлением, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы;

- собственность будет находиться на рынке в течение определенного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей;

- выплата продавцу будет произведена деньгами или денежным эквивалентом;

- покупатель способен приобрести собственность на типичные для данного рынка условиях финансирования.

Достаточно часто в действительной сделке нарушаются некоторые или все эти допущения. Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Следует отметить, что рыночная стоимость обычно оценивается с точки зрения типичного для данного рынка потенциального покупателя.

В силу самой природы допущений, положенных в основу определения рыночной стоимости, часто поручается найти наиболее вероятную продажную цену. Данное понятие является менее жестким, чем определение рыночной стоимости. Это показатель вероятной цены, по которой собственность может быть обменена с учетом существующих рыночных условий, фактической осведомленности и поведения покупателей и продавцов. Подобная оценка стоимости предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем. Она часто предусматривает задание интервала цен в рамках вероятностного распределения в отличие от рыночной стоимости, оценка которой выражается одной цифрой.

Понятие “инвестиционная стоимость” означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится, исходя из ожидаемых данных инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта (без учета износа).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных проектных решений и прогрессивных материалов.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения. На основе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

При оценке недвижимости необходимо точно представлять, какого вида стоимость должна быть получена, исходя из поставленной цели.

Вид оценочной стоимости должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность - рыночная стоимость имущества.