Договор международной купли-продажи. Венская Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров. Особенности биржевой купли-продажи.

Договор этот заключается между контрагентами находящимися в разных государствах. Регулируется Венской конвенцией, если стороны не исключили ее применения в договоре. В этом случае действуют нормы коллизионного права. 1211 ст. Будет применяться право страны- продавца. Венская конвенция распространяется на все международные договоры кроме договоров заключенных для личного потребления, предметом которых выступают акции и фондовые ценные бумаги, валюта, морские и воздушные суда, электрическая энергия, заключенных по итогам аукциона или в силу принудительной продажи.

Стороны могут установить дополнительный льготный срок для исполнения обязанности. Сторона вправе приостановить исполнение договора, если очевидно, что другая сторона его не сможет исполнить стадия банкротства после предварит уведомления

Основанием для расторжения договора являются обстоятельства, при которых очевидно, что договор будет существенно нарушен.

При расторжении договора стороны возвращаются в первоначальное положение.

Сторона освобождается от ответственности за нарушение договора если оно произошло по обстоятельствам, возникшим вне ее контроля.

Инкотермс incoterms — международные правила по унификации и толкованию торговых терминов.

Биржевая купля-продажа.

Особенности:

1. заключаются только на биржах и только в биржевом зале.

2. предметом этого договора может быть только биржевой товар, в качестве которого не может выступать недвижимое имущество, ценные бумаги, объекты интеллектуальной собственности и вещи, изъятые из оборота.

3. Цена товара формируется в ходе свободных биржевых торгов, порядок проведения которых определяется правилами биржи.

4. Договоры могут заключаться только между участниками биржевых торгов: члены биржи уплачивают членские взносы, постоянные посетители, разовые посетители могут заключать сделки только с реальным товаром.

5. Могут заключаться только через биржевых посредников. Такими посредниками являются либо биржевой брокер сделки от своего имени за счет участника торгов, либо биржевой дилер от своего имени и за свой счет.

6. Все договоры, заключаемые на бирже, подлежат обязательной регистрации. Договор считается заключенным только после его регистрации в регистрационной палате биржи.

7. Исполнение договора купли-продажи всегда осуществляется за пределами биржи, а реальный товар находится на складе биржи.

8. Споры разрешаются биржевой арбитражной комиссией, решение которой может быть обжаловано в арбитражный суд.

Виды биржевых сделок:

2 простые сделки с реальным товаром

3 форвардные сделки с реальным товаром, но с отсроченным сроком его поставки

4 фьючерсные сделки в отношении стандартного контракта на поставку биржевого товара

5 опционные сделка, связанная с уступкой прав на будущую передачу прав и обязанностей в отношении биржевого товара или контракта на его поставку

Договор купли-продажи недвижимости. Понятие, форма, существенные условия, передача недвижимости покупателю. Права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимость.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег цену п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, участки, дачи, так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты гражданского права РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

o §7 гл. 30 ГК РФ

o в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже

o при купле-продаже земельного участка ст. 552, 553 ГК РФ необходимо руководствоваться правилами §7 гл. 30 ГК РФ, но с учетом специальных норм Земельного, Лесного и Водного кодексов

o продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества

o ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке ст. 554 ГК РФ.

Форма договора — простая письменная, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, подлежащая государственной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации Вестник ВАС РФ 1998 г. №1.

Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта ст. 556 ГК РФ. Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия возмещение убытков, неустойки и т.д.. В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определенную часть земельного участка обременяет его. ГК РФ устанавливает общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответствующие права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельного участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответствующую его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежат самому продавцу ст. 552 ГК РФ.

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора.

В этом случае покупатель имеет право ст. 557 ГК РФ:

соразмерного уменьшения покупной цены

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, согласно ст. 292 ГК РФ, сохраняют право пользования этим жилищем.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации