Особенности договора купли-продажи жилых помещений и предприятий. Купля-продажа земельных участков.

Это соглашение, по которому одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороны покупателя жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

Договор купли-продажи жилых помещений является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. В соответствии со статье 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Подчеркнем, что в подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

1. указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность ст.554 ГК РФ. Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним точный адрес, его площадь и иная необходимая информация.

2. цена продаваемого имущества ст.555 ГК РФ. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

3. Существенное условие - указание в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением п.1 ст.558 ГК РФ.

К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения ст. 292 ГК РФ, наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане ст.ст. 675 и 677 ГК РФ, граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма ст. 685 ГК РФ.

Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Земельные участки

К договору купли-продажи земельных участков купчей должен быть приложен план продаваемого участка. При отсутствии такового договор купли-продажи не подлежит регистрации. Если отсутствует план участка, он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Форма договора: один документ, подписанный обеими сторонами.

Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Требуется кадастровая регистрация.

Требуется регистрация перехода права собственности.

Предмет: земельный участок

Существенные условия договора:

размер участка кадастровый план земельного участка

перечень угодий

расположение

цель использования земельного участка

цена земельного участка

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную цену п. 1 ст. 559 ГК РФ.

Предприятие- это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имущественных технологических комплексов. Элементы, входящие в состав предприятия:

o земельные участки; здания, сооружения

o оборудование, инвентарь, сырье, продукция

o права требования, долги

o права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги

o другие исключительные права ст. 132 ГК РФ.

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения лицензии на занятие определенным видом деятельности.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Субъектный состав сторон. В соответствии с ГК РФ — любые субъекты гражданского права. Продавцом является собственник имущества, в отдельных случаях субъекты права хозяйственного ведения государственные и муниципальные унитарные предприятия, оперативного управления казенные предприятия, получившие согласие собственника.

Источники правового регулирования:

o §8 гл. 30 ГК РФ

o ФЗ О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

o ФЗ О несостоятельности банкротстве

o иные законные и подзаконные акты.

Существенные условия договора: условия о составе и стоимости продаваемого предприятия.

Форма договора: простая письменная, подлежащая государственной регистрации. Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

o акт инвентаризации

o бухгалтерский баланс

o заключение независимого аудитора о составе предприятия и его стоимости

o перечень всех долгов обязательств предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.

При отсутствии таких документов в регистрации может быть отказано.

7. Договор поставки: понятие, форма, содержание. Права, обязанности и ответственность сторон по договору поставки. Порядок заключения и расторжения договора поставки.

Договор поставки ст.506 — соглашение, по которому одна сторона поставщик обязуется передать в обусловленные сроки производимые или закупаемые им товары другой стороне покупателю для использования в предпринимательской деятельности, а покупатель обязуется принять и оплатить их.

Особенности:

1 Субъектный состав договора уже, чем в договоре купли-продажи.

2 Товар, который продается по этому договору, может быть использован только в предпринимательских целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным использованием.

3 Заключение и исполнение договора всегда отсрочены во времени.

Договор заключается в простой письменной форме. Согласно статье 434 договор может быть заключен путем совершения конклюдентных действий, а также писем, телеграмм и прочего.

Существенные условия:

1 Предмет договора: наименование и количество товара. Кроме того, в договор поставки часто включается условие об ассортименте номенклатура поставки = наименование + количество + ассортимент товара. Только вещи, чаще всего определенные родовыми признаками.

2 Срок поставки. В договоре могут быть указаны окончательные либо промежуточные сроки поставки, если поставка осуществляется систематически, то оговариваются все сроки поставки партий товара.

Качество и цена товара не являются существенными условиями и определяются исходя из среднерыночных цен. Важное значение имеет условие о порядке расчетов, но если оно не указано, то расчеты осуществляются платежными поручениями ст.516.

Виды договора поставки:

По структуре договорных связей:

1 прямая поставка с простой структурой поставщик товар покупатель

2 прямая поставка со сложной структурой

поставщик изготовитель товарпокупатель посредник получатель

1 транзитная поставка см. выше, но товар минует покупателя и идет сразу к получателю

2 кооперированная поставка в случае просрочки ответственность несет поставщик, независимо от того, по чьей вине была допущена просрочка

3 договор поставки с условием о выборке товара ст.515 Обязанность по доставке товара лежит на покупателе, который получает товар в месте нахождения поставщика

Права покупателя:

отказаться от принятия товаров, поставка которых просрочена, письменно уведомить об отказе продавца, если иное не предусмотрено договором

если в соответствии с законом, или иными правовыми актами покупатель имеет право отказаться от принятия товара например, товар доставлен досрочно, он обязан принять товар на ответственное хранение, а поставщик должен немедленно забрать товар ст. 514 ГК РФ. Это является одной из особенностей, отличающей договор поставки от других видов купли-продажи, где отказ покупателя от принятия товара не влечет для него никаких обязанностей. В случае неисполнения поставщиком данной обязанности, покупатель вправе реализовать товар с передачей вырученной суммы поставщику либо отправить товар поставщику, а также требовать возмещения расходов за ответственное хранение товара, его реализацию или возврат продавцу.

Обязанности покупателя:

принять товар, переданный в соответствии с законом или иными правовыми актами например, принятие груза, доставленного железнодорожным транспортом, предусматривается УЖД

осмотреть товар и проверить его количество и качество. Обо всех недостатках немедленно заявить поставщику.

o предоставить поставщику отгрузочные разнарядки в указанный в договоре срок, а если срок в договоре не указан — не позднее, чем за 30 дней до наступления периода поставки. В случае неисполнения покупателем этой обязанности поставщик вправе отказаться от исполнения договора и или потребовать оплаты товара

o возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования, в которых был передан товар. К многооборотной таре относятся барабаны из-под кабеля, патроны и конусы из под пряжи и др. К средствам пакетирования относятся поддоны, обвязки, сетки и т.д. Прочая тара по общему правилу возврату не подлежит.

Права поставщика:

o требовать оплаты товара от покупателя; оплата товара осуществляется по цене, обусловленной договором

o если в договоре не определено, каким видом транспорта или на каких условиях осуществляется доставка, у поставщика возникает право выбора вида транспорта или определения условий доставки товаров, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота ст. 510 ГК РФ.

Обязанности поставщика:

отгрузить товар покупателю либо лицу, указанному в договоре в качестве получателя

восполнить недопоставку если таковая имеет место.

Нарушение договора считается существенным ст. 523 ГК РФ, если:

1 со стороны поставщика:

o произведена поставка товаров ненадлежащего качества, с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок

o неоднократное нарушение сроков поставки товаров

2 со стороны покупателя:

o неоднократное нарушение сроков оплаты товаров

o неоднократная не выборка товаров.

Заключение и прекращение договора поставки.

Ст.507 регулирует преддоговорные отношения сторон по заключению договора поставки.

Процесс заключения договора поставки:

1 Поставщик направляет проект договора, подписанный с его стороны.

2 Протокол разногласий

3 протокол урегулирования разногласий

4 протокол урегулирования разногласий и т.п.

Прекращение договора поставки:

Поставщик вправе отказаться от договора, если покупатель, во-первых, неоднократно нарушил срок оплаты и, во-вторых, допустил неоднократную невыборку товара.

Покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться в случаях, во-первых, в случае неоднократного нарушения срока поставки, и во вторых, при поставке некачественного товара, недостатки которого не могут быть устранены в приемлемый срок.

Ст.524 закрепляет порядок возмещения размера убытков причиненных расторжением договора поставки по вине одной из сторон.

Конкретные убытки — разница между ценой договора и измененной стоимостью товара, который был продан или приобретен.

Абстрактные убытки — разница между ценой расторгнутого договора и текущей ценой товара, сложившейся на рынке.