Товарищество собственников жилья.

Исходя из принципа добровольности членства в любом объединении создание такой формы управления общим имуществом, как товарищество собственников жилья, не исключает возможности для отдельных домовла дельцев оставаться вне данного объединения, не утрачивая с ним иных связей, кроме членства в товариществе. На этом основании нормы Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (данный Закон утратил силу), позволяющие говорить об обязательном членстве в товариществе, не восприняты ЖК РФ. Например, если в ранее действовавшем Законе «О товариществах собственников жилья» указывалось, что членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента государственной регистрации товарищества как юридического лица, то на основании ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении. Иными словами, приобретение права собственности на помещение в доме влечет за собой не обязанность, а право собственника на членство в товариществе: купив квартиру, вы не становитесь автоматически членом существующего в данном доме товарищества.

B соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в таком доме.

Товариществом считается также объединение домовладельцев — собственников помещений как в существующих кондоминиумах, так и во вновь создаваемых.

Товарищество собственников жилья обладает специальной правоспособностью с момента его государственной регистрации. Товарищество создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ЖК РФ в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего деятельность товариществ прекращается).

Отношения, касающиеся имущественной ответственности товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК РФ и основываются соответствующими положениями ГК РФ. Один из важнейших признаков юридического лица — наличие самостоятельной имущественной ответственности. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Статья 136 ЖК РФ допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних, сетями инженерно-техни-ческого обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами и нфрастру кту ры.

Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов.

Органами управления товарищества являются: общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества и должно созываться в порядке, установленном уставом товарищества.

Руководство текущей деятельностью возлагается на правление товарищества, полномочия которого заключаются в принятии решений по всем вопросам деятельности. Правление товарищества избирается из членов товарищества общим собранием на срок, указанный в уставе.

Статьи 137 и 138 ЖК РФ предусматривают основные права и обязанности товарищества собственников жилья. Товарищество вправе: 0 заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг; 0 определять смету расходов и доходов на год, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; 0 выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги и т.д. Товарищество обязано:

0 обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов и устава товарищества; 0 заключать договоры о содержании и ремонте имущества;

0 выполнять обязательства по договору; 0 обеспечивать надлежащее состояние имущества и т.д.

Обеспечение сохранности жилищного фонда, его содержание и ремонт

(Жилищным фондом принято называть совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Граждане обязаны принимать участие в мероприятиях по осуществлению улучшения использования и по обеспечению сохранности жилищного фонда, в проведении работ по благоустройству, озеленению и т.д.

Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии — предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) должны осуществлять мероприятия по сохранности жилищного фонда и надлежащего его использования, высокого уровня обслуживания граждан, а также контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями.

В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда в обязанности наймодателя входит:

0 систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

И своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

0 своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Наймодатель должен за свой счет выполнять все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внут-риквартирный текущий ремонт жилых помещений за счет наймодателя производится только в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.

Повреждения, касающиеся жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются нанимателем или наймодателем за счет нанимателя.

В случаях когда капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время проведения капитального ремонта в другое предоставляемое наймодателем жилое ипомещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, без расторжения договора найма на ремонтируемое жилое помещение.

К обязанностям нанимателя жилого помещения относится проведение за свой счет текущего ремонта занимаемых им жилых помещений и мест общего пользования в квартире.

Также с разрешения наймодателя нанимателю разрешено производить за свой счет замену санитарно-техническо-го и иного оборудования повышенного качества.

При освобождении жилого помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Условия и порядок проведения ремонта регламентируются договором найма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а также законодательством РФ.

Техническое обслуживание общественного жилищного фонда, домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также многоквартирных домов, находящихся в собственности граждан, возложено на государственные жи-лищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы согласно договору.