Отдельные категории дел. Дела, связанные с оспариванием договоров приватизации жилых помещений

Анализ поступивших на обобщение дел показывает, что прокурорами заявлялись иски в интересах несовершеннолетних детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, о признании договоров приватизации недействительными по тем основаниям, что в нарушение требований ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность не были включены несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением. Нарушение прав несовершеннолетних зачастую имело место в тот период, когда ст. 2 Закона действовала в редакции, предусматривающей, что право на приобретение в собственность жилья в порядке приватизации имели граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, с согласия совершеннолетних членов семьи, и отсутствовало указание о том, что жилые помещения передаются в собственность несовершеннолетних. Дополнения в указанную статью, в соответствии с которыми жилые помещения передавались в собственность проживающих в них лиц, в том числе несовершеннолетних, были внесены Федеральным законом от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ <3>. Разрешая заявления прокуроров, поданные в защиту интересов несовершеннолетних детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, о признании недействительным договора приватизации, заключенного без участия несовершеннолетнего, суды исходили из того, что по смыслу закона к гражданам, проживающим в жилых помещениях, которые вправе приобрести их в собственность, относились как совершеннолетние, так и имеющие право пользования жилым помещением несовершеннолетние лица. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие в момент заключения договора приватизации совместно с нанимателем и являющиеся согласно ст. 53 ЖК РСФСР членами его семьи, имели равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями могли стать участниками общей собственности на это помещение. С учетом того что в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР, действовавшего в тот период времени, родители, действующие в интересах своих детей, опекуны или попечители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, связанные с отказом от принадлежащих подопечному прав, отказ от участия в приватизации мог быть осуществлен родителями (опекунами, попечителями) только при наличии разрешения указанных выше органов. Поэтому суды, установив, что вышеуказанные требования закона при приватизации были нарушены, удовлетворяли иски прокуроров о признании договора приватизации недействительным в части невключения в число собственников несовершеннолетних детей. Как правило, суды принимали решения о восстановлении их прав путем внесения изменений в договор приватизации и включения их в число собственников жилых помещений.

Прокурором Багратионовского района Калининградской области был заявлен иск в интересах несовершеннолетней Корнелюк А.В., 1988 г.р., которая в связи с лишением ее родителей родительских прав в 1998 г. была направлена в школу-интернат N 5, а также в интересах несовершеннолетнего Холодько М.И., 1994 г.р., к Пилипюк З.В. и администрации МО "Город Мамоново" о признании договора приватизации жилого помещения недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на жилое помещение по тем основаниям, что несовершеннолетние с рождения проживали в доме в г. Мамоново. Являясь членами семьи нанимателя этого жилого помещения, они приобрели право пользования данным жилым помещением, однако 14 февраля 1995 г. администрация г. Мамоново заключила с Беляевым договор приватизации, по которому занимаемое им жилое помещение передала ему в единоличную собственность. При этом права несовершеннолетних Корнелюк и Холодько на участие в приватизации были нарушены, сделка была совершена в отсутствие согласия органа опеки и попечительства. После смерти Беляева в 2002 г. дом в порядке наследования по завещанию перешел в собственность его дочери Пилипюк З.В. В ходе рассмотрения данного дела Холодько И.Г. обратилась в суд с самостоятельным иском к ответчикам, ссылаясь на то, что она является внучкой Беляева, с рождения проживала в спорном доме, в момент его приватизации являлась несовершеннолетней, однако участия в приватизации не принимала. В связи с указанными обстоятельствами прокурор и Холодько И.Г. просили признать договор приватизации недействительным в части приобретения Беляевым в единоличную собственность 3/4 долей домовладения, применить последствия недействительности ничтожной сделки и признать недействительным выданное Пилипюк З.В. свидетельство о праве на наследство в части наследования 3/4 долей дома, признать за Корнелюк А.В., Холодько М.И. и Холодько И.Г. право собственности на спорное домовладение по 1/4 доле за каждым.

Решением Багратионовского районного суда от 11 ноября 2004 г. иски удовлетворены. Изменен договор приватизации жилого дома, в число участников приватизации включены Корнелюк А.В., Холодько М.И. и Холодько И.Г., признано недействительным свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя Пилипюк З.В. в части наследования 3/4 части домовладения, постановлено считать дом переданным в общую долевую собственность Беляева, Холодько И.Г., Корнелюк А.В. и Холодько М.И. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам указанное решение суда было изменено: постановлено считать дом находящимся в общей долевой собственности Пилипюк З.В., Холодько И.Г., Корнелюк А.В. и Холодько М.И. по 1/4 доле у каждого. При этом суд кассационной инстанции признал правильными выводы суда о том, что поскольку указанные несовершеннолетние являлись членами семьи нанимателя жилого помещения Беляева - внучками и правнуком, проживали вместе с ним одной семьей и были зарегистрированы в данном жилом помещении, приобрели право на данное жилое помещение, то в силу положений ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР они наравне с совершеннолетними членами семьи вправе были стать участниками приватизации жилого помещения, в котором проживали. С учетом того что участия в приватизации дома они не принимали, сделка была совершена в отсутствие согласия органа опеки и попечительства, их нарушенное право подлежит восстановлению путем изменения договора приватизации и включения указанных лиц в число собственников жилого помещения. Вместе с тем суд кассационной инстанции признал не основанным на законе вывод суда о включении Беляева В.П. в число собственников дома, так как он умер 20 сентября 2002 г., его имущество перешло в порядке наследования к единственному наследнику - Пилипюк З.В., поэтому умерший не может быть включен в число собственников дома, а право общей собственности на этот дом должно быть признано за его наследником, а также за лицами, права которых были нарушены незаконной приватизацией данного дома.

Следует отметить, что с целью защиты нарушенных прав в одних случаях прокурорами заявлялись иски в интересах несовершеннолетних детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, о признании договора приватизации недействительным, в других случаях - о внесении изменений в договор приватизации и признании права собственности на жилое помещение.

Вместе с тем следует отметить, что при заявлении исков о признании договора приватизации недействительным прокурором не всегда указывались, а судом не всегда привлекались к участию в деле все участники договора приватизации.

Так, заявляя иск в интересах несовершеннолетнего Венскуса А.С. о признании недействительным договора приватизации, заключенного 3 декабря 1998 г. между администрацией Неманского района, Венскусом С.С. и Венскене М.И., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына Венскуса М.С., 1991 г.р., по основаниям невключения в договор приватизации несовершеннолетнего Венскуса А.С., прокурор г. Немана в качестве ответчика указал лишь Венскене М.И. Между тем администрация Неманского района, которая являлась стороной договора приватизации и передала жилое помещение в собственность Венскене М.И., Венскуса С.С. и Венскуса М.С., в качестве соответчика указана не была. Судом данное нарушение при рассмотрении дела не устранено, администрация муниципалитета Неманского района к участию в деле не привлечена. Решением Неманского городского суда от 9 августа 2005 г. иск прокурора был удовлетворен, договор приватизации, заключенный между администрацией муниципалитета Неманского района и Венскусом С.С., Венскене М.И., действующей за себя и несовершеннолетнего Венскуса М.С., был признан недействительным в связи с нарушением права несовершеннолетнего Венскуса А.С. на участие в приватизации. Таким образом, суд постановил решение в отношении лица, не привлеченного к участию в деле. Кроме того, как видно из материалов данного дела, собственник 1/3 доли в праве на жилое помещение - Венскус С.С. (отец несовершеннолетнего Венскуса А.С.) в марте 2005 г. умер. Между тем при рассмотрении дела суд не принял мер к установлению того, кто является его наследником, т.е. правопреемником, не приостановил производство по делу для разрешения данного вопроса, определение о привлечении к участию в деле правопреемника Венскуса С.С. не выносил, постановив решение до истечения установленного законом срока для принятия наследства. Следует отметить, что по данному делу судом не были разрешены требования прокурора о применении последствий недействительности сделки - признав договор приватизации недействительным, суд не привел стороны в первоначальное положение и не возвратил жилое помещение в муниципальную собственность. В кассационном порядке решение суда не оспаривалось.

Проведенное обобщение свидетельствует о том, что, заявляя иск в интересах несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, о восстановлении нарушенного права на участие в приватизации, прокурорами не всегда правильно формулируются исковые требования.

Так, прокурором Нестеровского района был заявлен иск в интересах несовершеннолетних Симбирцевой В.В., Бобровой М.В. и Бобровой Д.В. о признании недействительным договора приватизации от 4 сентября 1997 г., по которому администрацией Чистопрудненского сельского округа в совместную собственность Алексеевой Т.В., Зверева А.Н. и Симбирцевой Е.В. передано жилое помещение, расположенное в пос. Красноселье Нестеровского района. В обоснование иска прокурор ссылался, что указанные несовершеннолетние проживали в доме вместе с матерью Симбирцевой Е.В., однако в договор приватизации включены не были, при этом согласия органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в совместную собственность вышеуказанных лиц без включения в него несовершеннолетних получено не было. Прокурор просил признать вышеуказанный договор состоявшимся в части передачи указанного жилого дома в совместную собственность в равных долях всем вышеуказанным лицам, в том числе несовершеннолетним. Решением Нестеровского суда исковые требования прокурора были удовлетворены: суд признал недействительным договор приватизации в части передачи жилого помещения в совместную собственность Симбирцевой, Алексеевой и Звереву и признал вышеуказанный договор состоявшимся в части передачи жилого дома в совместную собственность указанных лиц, а также несовершеннолетних Симбирцевой В.В., Бобровой М.В., Боброва Д.В., в интересах которых был заявлен прокурором иск. В кассационном порядке данное решение не оспаривалось. Между тем принятое решение хотя и направлено на восстановление нарушенного права несовершеннолетних на приватизацию занимаемого ими жилого помещения, однако, на наш взгляд, не может быть признано правильным, поскольку признание договора приватизации состоявшимся в части передачи дома в совместную собственность всех указанных лиц не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В данном случае восстановление нарушенных прав несовершеннолетних возможно путем признания договора приватизации недействительным в части невключения в него проживающих на тот момент в жилом помещении несовершеннолетних, а также признания за каждым из них права собственности на долю жилого дома.

Представляется, что правомерно был удовлетворен иск прокурора Багратионовского района, который обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Кириенко А.А., Кириенко Е.А., Кириенко Ю.А., Кириенко О.А., являющегося инвалидом, а также Кириенко В.А. к их матери Кириенко Т.В. и администрации Пушкинского сельского округа Багратионовского района о внесении изменений в договор приватизации и признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что на основании договора приватизации от 22 июня 1994 г. в единоличную собственность ответчицы был передан жилой дом, расположенный в пос. Славское Багратионовского района. Судом было установлено, что на момент приватизации в доме проживали несовершеннолетние дети Кириенко Т.В., права на участие в приватизации которых были нарушены, поскольку в договор передачи жилого помещения в собственность они включены не были, согласие органа опеки и попечительства на отказ от принадлежащих несовершеннолетним прав получено не было. В ходе рассмотрения дела Кириенко Т.В. иск признала, администрация также не возражала против изменения договора приватизации. Решением суда исковые требования прокурора были удовлетворены, за несовершеннолетними признано право собственности по 1/6 доли за каждым в праве общей долевой собственности на спорный дом.

В силу п. 1 ст. 34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Поэтому в случаях, когда при заключении договора приватизации жилого помещения совершеннолетними лицами разрешение на приватизацию без участия несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении, было выдано не органом местного самоуправления, а начальником отдела образования администрации района, суды исходили из того, что такое разрешение не является согласием органа опеки и попечительства на отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего, и принимали решения о признании договора приватизации недействительным в части невключения несовершеннолетнего в договор передачи жилого помещения в собственность, а также о признании за ним права собственности на долю в праве на жилое помещение.

При рассмотрении некоторых дел по искам прокурора о признании недействительным договора приватизации в связи с нарушением права несовершеннолетнего на участие в приватизации ответчики заявляли о пропуске срока исковой давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки. Установив, что пропуск срока исковой давности имел место по уважительной причине, суды принимали решения о восстановлении пропущенного срока и принимали решения о восстановлении нарушенных жилищных прав несовершеннолетнего.

Так, Балтийским районным судом г. Калининграда был удовлетворен иск прокурора, заявленный в интересах несовершеннолетней Лебедевой Н.В., к Лебедеву В.И., Ухватовой Е.П., Ухватову В.А. в связи с тем, что при заключении 20 сентября 1993 г. договора приватизации квартиры между бабушкой несовершеннолетней - Лебедевой Л.А. и администрацией ПСЗ "Янтарь" нарушены требования закона и ущемлены права несовершеннолетней Лебедевой Н.В. на участие в приватизации. В последующем данная квартира была закреплена за Лебедевой Н.В. при направлении ее в государственное детское учреждение, однако по возвращении из интерната Лебедева Н.В. не смогла вселиться в указанную квартиру, так как Лебедев В.И., снявшись с регистрационного учета и выехав по другому адресу, переуступил ее семье Ухватовых. Прокурор просил применить последствия недействительности договора приватизации, вселить Лебедеву Н.В. в спорную квартиру, выселить из нее Ухватовых. Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что, несмотря на снятие с регистрационного учета по спорной квартире в момент ее приватизации, Лебедева Н.В. не утратила права пользования жилым помещением, поскольку осталась проживать в ней со своей семьей, на другое место жительства не выезжала, через непродолжительный промежуток времени вновь была зарегистрирована в указанной квартире и с указанного адреса была помещена в детский дом. При этом судом был восстановлен срок исковой давности по требованиям о признании недействительным договора приватизации, исходя из того, что Лебедева Н.В. является несовершеннолетней и не могла обратиться в предусмотренные законом сроки с иском о признании договора приватизации недействительным. Детскому дому "Гаврош", в который она была помещена, выполнявшему в силу п. 4 ст. 35 ГК РФ функции опекуна Лебедевой Н.В., не были известны обстоятельства приватизации занимаемого девочкой жилья, и поскольку постановлением главы администрации Балтийского района г. Калининграда от 12 ноября 1999 г. данная жилая площадь была закреплена за несовершеннолетней, оснований полагать, что жилищные права Лебедевой Н.В. ущемлены, у детского государственного учреждения не имелось. При заключении договора приватизации Лебедева Л.А. не обращалась в органы опеки и попечительства за получением разрешения на невключение внучки в число собственников квартиры, органы опеки и попечительства также не могли выявить нарушение прав ребенка и предъявить подобный иск. До истечения срока исковой давности мать Лебедевой Н.В. умерла, отец был лишен родительских прав и не занимался защитой интересов дочери. Таким образом, срок исковой давности пропущен Лебедевой Л.В. и ее представителями по уважительным причинам и правомерно восстановлен судом. С таким решением суда согласился и суд кассационной инстанции.