Иски о признании обмена жилыми помещениями недействительным

Судами области рассматривались также иски прокуроров о восстановлении жилищных прав указанной категории лиц, нарушенных при совершении обмена жилыми помещениями.

Так, Ленинградским районным судом г. Калининграда рассмотрено дело по иску прокурора в интересах несовершеннолетнего воспитанника детского дома N 1 Наркевичуса И.Р. о признании недействительным договора мены жилого помещения и выселении. В обоснование иска прокурор ссылался на то, что 27 июля 2004 г. заключен договор мены правами на жилые помещения между несовершеннолетним Наркевичусом И.Р. в лице опекуна - директора детского дома N 1 Яшина В.Г. и Хайрулаевым М.З. В результате мены несовершеннолетний - наниматель 4-комнатной квартиры в г. Калининграде, общей площадью 68,5 кв. м, в том числе жилой 48,7 кв. м., приобрел в собственность 2-комнатную квартиру в пос. Ясное Ясновского сельского округа Славского района Калининградской области общей площадью 40,8 кв. м, жилой 25,1 кв. м, а Хайрулаев М.З. стал нанимателем указанной муниципальной квартиры. В жилое помещение Наркевичуса (в пос. Ясное) вселился отец несовершеннолетнего - Наркевичус Р.И., лишенный родительских прав, вместе с посторонними лицами Кузьминой И.Р. и Главщиковым С.Н.

Прокурор, полагая, что указанная сделка совершена с нарушением прав несовершеннолетнего, обмен явно неравноценен, как по площади жилых помещений, так и по месту их нахождения, просил признать ее недействительной, привести стороны в первоначальное положение с восстановлением их в правах на ранее занимаемые жилые помещения, выселить Наркевичуса Р.И. из квартиры в пос. Ясное в квартиру в г. Калининграде, а Кузьмину и Главщикова - без предоставления другого жилого помещения. Будучи привлеченным к участию в деле в качестве истца, несовершеннолетний Наркевичус с иском прокурора не согласился, пояснив, что соглашался на обмен, квартира в пос. Ясное ему нравится и он намерен в ней проживать. Решением суда в иске прокурора было отказано. При этом суд исходил из того, что несовершеннолетний Наркевичус вправе высказывать свое мнение и решать, где ему лучше жить, а кроме того, не доказано, что совершенной сделкой мены жилых помещений были нарушены его права. Однако определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда решение суда было отменено и вынесено новое решение об удовлетворении заявленных прокурором требований. При этом коллегия указала следующее. Согласно требованиям ст. 67 ЖК РСФСР, действовавшего в момент совершения оспариваемой сделки, а также требований ст. ст. 567, 568 ГК РФ предполагается, что обмениваемые жилые помещения должны быть равноценными. Между тем жилые помещения, полученные по обмену несовершеннолетним Наркевичусом взамен ранее занимаемого, неравноценны.

Существенное значение имеет и месторасположение указанных жилых помещений, при этом очевидны преимущества квартиры, находящейся в областном центре, перед квартирой, расположенной в сельской местности, до которой из г. Калининграда можно добраться единственным в сутки автобусом, который выходит из г. Калининграда в 17 час. 30 мин. и время в пути которого составляет около трех часов. Кроме того, делая вывод о том, что в возрасте 15 с половиной лет, которого достиг несовершеннолетний в момент совершения сделки, он способен был осознавать свои интересы, в связи с чем осознанно выбрал для постоянного проживания сельскую местность (пос. Ясное), суд сослался на то, что в материалах дела отсутствуют данные о низком интеллекте Наркевичуса либо о наличии у него заболевания, дающие основания делать такие предположения. Хотя такие обстоятельства по делу действительно отсутствуют, вместе с тем суд не учел, что Наркевичус с 10-летнего возраста находится в детском доме, не имеет опыта самостоятельной жизни и оценить преимущества проживания в областном центре перед сельской местностью ему мешают не недостатки его психического развития, а отсутствие жизненного опыта, в результате чего он не может правильно оценить возможности дальнейшего продолжения обучения, получения образования, трудоустройства. Не согласилась коллегия и с выводом суда о том, что опекун несовершеннолетнего Наркевичуса - директор детского дома Яшин В.Г., давший согласие на совершение сделки по обмену жилого помещения, действовал в интересах своего опекаемого. В соответствии со ст. ст. 147, 150 СК РФ, а также ст. ст. 31 - 37 ГК РФ опекун является ответственным не только за воспитание ребенка, но и обязан действовать в интересах несовершеннолетнего, в том числе по обеспечению сохранности имущества подопечного; сделки, совершение которых допускается несовершеннолетним с согласия опекуна (попечителя), должны быть направлены на сохранение имущественных прав несовершеннолетнего. Между тем действия опекуна - директора детского дома, с согласия которого сделка по мене жилья и была произведена, не соответствуют таким требованиям закона. Согласно Постановлению от 26 мая 2000 г. N 494 за несовершеннолетним Наркевичусом, при направлении его в детское государственное учреждение на полное государственное обеспечение, было закреплено жилое помещение - квартира в г. Калининграде. Обязанностью опекуна, в соответствии с требованиями приведенных норм, было сохранение указанного жилого помещения за несовершеннолетним, а данное им разрешение на обмен этого жилого помещения не было связано с необходимостью обеспечения сохранности жилищных прав находящегося под опекой лица. Что же касается состояния этого жилого помещения, являющегося, как определил суд, непригодным для проживания, то это обстоятельство не могло рассматриваться как условие необходимости самого обмена, поскольку квартира в г. Калининграде является муниципальной, приведение этого жилого помещения в состояние, пригодное для проживания, является обязанностью собственника жилого помещения, притом что собственнику квартиры известно, что нанимателем квартиры является несовершеннолетний воспитанник детского дома и сохранение этого жилого помещения для него в пригодном для проживания состоянии является обязанностью органа местного самоуправления, в силу закона являющегося органом опеки и попечительства. Кроме того, как указала коллегия, нанимателем квартиры несовершеннолетний Наркевичус стал после снятия с регистрационного учета по указанному жилому помещению его отца, лишенного родительских прав, Наркевичуса Р.И. В постановлении главы администрации Ленинградского района от 28 апреля 2004 г. N 484, которым было разрешено совершение оспариваемой прокурором сделки мены жилого помещения, предусмотрено, что Наркевичусом Р.И. сохраняется право регистрации по месту жительства. Поскольку отец несовершеннолетнего никакого другого жилого помещения помимо этой квартиры не имел, то из смысла указанного постановления усматривается, что местом жительства злоупотребляющего спиртными напитками, лишенного родительских прав отца является получаемое по обмену жилое помещение несовершеннолетнего в пос. Ясное. Данный вывод судебной коллегии подтверждается тем, что после совершенной сделки в квартиру пос. Ясное вселился сам Наркевичус Р.И., а также вселил в квартиру своих родственников Кузьмину и Главенщикова. Переезд в порядке обмена в одну квартиру, к тому же меньшей площади, вместе с отцом-алкоголиком никак не мог быть расценен как соблюдение прав и интересов несовершеннолетнего.