Иски о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным

Прокурорами в интересах несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, заявлялись также иски о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, сособственником которого являлся несовершеннолетний либо ранее имел право пользования данным жилым помещением. В обоснование таких исков прокуроры, как правило, ссылались на то, что сделкой купли-продажи были нарушены жилищные права несовершеннолетнего, поскольку в результате отчуждения жилого помещения он оставался без жилья. Разрешая такие иски, суды применяли положения Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. При этом суды учитывали, что правоотношения, связанные с защитой прав добросовестных приобретателей, регулируются ст. 302 ГК РФ, в соответствии с которой, если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Поскольку закон не допускает возможности истребования имущества собственником у добросовестного приобретателя в иных случаях, что фактически исключает возможность применения к таким правоотношениям нормы ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности ничтожной сделки, суды наряду с обстоятельствами, касающимися проверки законности сделки, проверяли, являлся ли покупатель добросовестным приобретателем. При решении этого вопроса суды исходили из положений п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которым при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников правоотношений предполагается. Таким образом, добросовестность приобретателя предполагается, если не будет доказано иное. Признание же сделки недействительной лишь по тому основанию, что при заключении договора купли-продажи были нарушены права несовершеннолетнего, создавало бы условия для нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений и возможность злоупотребления правом, что противоречило бы основным началам гражданского законодательства - ст. 1 ГК РФ, а также положениям ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц, а также п. 1 ст. 10 ГК РФ, предусматривающему недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав. Поэтому суды выясняли, знал ли покупатель или мог ли он знать о нарушениях прав несовершеннолетнего при заключении договора купли-продажи. Установив, что жилое помещение было приобретено добросовестным приобретателем, суды отказывали в удовлетворении таких исков.

Так, Балтийским районным судом г. Калининграда рассмотрено дело по иску прокурора, заявленного в интересах несовершеннолетнего Оруджова Р., 1994 г.р., к Оруджовой Л.О., Вьюновой Т.Б., Вьюнову В.Л. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты площадью 15,2 кв. м, заключенного 5 октября 1999 г. между Оруджовой и Вьюновой, а также о выселении из указанной комнаты сына Вьюновой - Вьюнова В.Л. В обоснование иска прокурор ссылался на то, что ответчица Оруджова и ее несовершеннолетний сын Рустам имели в долевой собственности по 1/2 доли спорной комнаты. Поскольку для продажи данной жилой площади необходимо было разрешение органа опеки и попечительства, Оруджова Л.О. ввела орган опеки и попечительства в заблуждение, предоставив договор дарения, согласно которому она, действуя в интересах своего несовершеннолетнего сына, получила в дар от Михайловой 1/2 доли квартиры, находящейся в г. Рязани, в связи с чем сын стал долевым собственником указанной квартиры. Однако, как было установлено впоследствии, договор дарения носил фиктивный характер, поскольку Оруджова с Михайловой никогда знакома не была, текст договора был приобретен ею за 200 долларов США. Ссылаясь на то, что в результате продажи спорной комнаты несовершеннолетний Оруджов Рустам остался без жилья, прокурор просил признать договор купли-продажи спорной комнаты недействительным и выселить проживающего в ней Вьюнова без предоставления другого жилого помещения. Решением Балтийского районного суда г. Калининграда иск прокурора был удовлетворен. В кассационном порядке решение не обжаловалось. Постановлением Президиума Калининградского областного суда указанное решение суда отменено. При этом Президиум указал, что судом при разрешении дела не были проверены доводы ответчицы Вьюновой о том, что она является добросовестным приобретателем, спорную комнату приобрела в результате возмездной сделки и о нарушении прав несовершеннолетнего Оруджова Рустама не знала и не могла знать. При новом рассмотрении дела судом было постановлено решение об отказе прокурору в удовлетворении заявленных им исковых требований, исходя из следующего: при заключении договора купли-продажи покупатель спорной комнаты Вьюнова не знала и не могла знать о том, что Оруджова Л.О. не имела права отчуждать долю своего сына, и в данной сделке Вьюнова является добросовестным приобретателем, а поскольку закон не допускает истребования имущества собственником у добросовестного покупателя, за исключением случаев, указанных в ст. 302 ГК РФ, то к спорным правоотношениям положения ст. 167 ГК РФ применены быть не могут. Само по себе то обстоятельство, что при купле-продаже спорной комнаты были нарушены права несовершеннолетнего Оруджова Рустама, достаточным основанием для признания данной сделки недействительной не является. Вместе с тем, как указал суд, лицо, чьи права были нарушены, не лишено возможности требовать устранения нарушения своих прав у иных лиц, нарушивших обязательства перед ним. В кассационном порядке данное решение суда не оспаривалось.

Правомерно, с учетом признания добросовестными приобретателями, было отказано в иске прокурора Балтийского района г. Калининграда, заявленного в интересах несовершеннолетних Соловьева И. и Соловьевой О., о признании договоров купли-продажи и обмена жилых помещений недействительными, при этом суд правильно исходил из того, что приобретатели квартир не знали и не могли знать о наличии прав детей на жилое помещение, являющееся предметом сделки.

Аналогичным образом было рассмотрено дело по иску прокурора Балтийского района г. Калининграда, заявленному в интересах несовершеннолетних Коноваловой М. и Коноваловой О. к их родителям Коноваловой Л.И., Коновалову В.И., администрации Балтийского района г. Калининграда, Чиковой, Ковязиной о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных в нарушение прав несовершеннолетних на жилое помещение. Хотя при рассмотрении дела суд установил, что накануне приватизации спорной квартиры ответчица Коновалова - мать несовершеннолетних Коноваловых выписалась вместе с детьми из квартиры, вместе с тем с согласия органа опеки и попечительства в собственность несовершеннолетних Коновалова приобрела по 1/3 доли квартиры. Чикова и Ковязина являлись добросовестными приобретателями квартиры, поскольку о том, что квартира была закреплена за несовершеннолетними, им известно не было, на момент приватизации и дальнейшей продажи в ней был зарегистрирован лишь их отец Коновалов. Администрация же Балтийского района г. Калининграда как орган опеки и попечительства при заключении договора приватизации нарушения прав несовершеннолетних на участие в приватизации жилого помещения не усмотрела.