СТАНДАРТИ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТІВ РЕАЛЬНИХ ІНВЕСТИЦІЙ

Перш ніж вкладати кошти, інвестор має оцінити вартість об'єктів ре­ального інвестування.

Оцінка майна ти майнових прав - це процес визначення їх вартості па дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовнми акта­ми, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Оцінка вартості майна для інвестора здійснюється у випадках:

-створення, реорганізації, банкрутства або ліквідації підприємств
(господарських товариств);

- визначення вартості внесків учасників та засновників господар­ського товариства, а також у разі виходу (виключення) учасника або засно­вника із складу такого товариства;

- приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених за­конодавством;

- передавання майна під заставу, оренди та обміну;

- переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; страхування, оподаткування майна та визначення розміру держа­вного мита;

- визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, вста­новлених законом та ін.

Поняття вартості є базовим при оцінці будь-якого майна чи майнових прав. Загалом вартість визначається кількістю однієї речі, яку можна отри-

мати в обмін на іншу, або співвідношенням обміну товару на іншій. Вар­тість вимірюється за допомогою загального еквівалента - грошей.

На практиці існує багато видів вартості. Вони необхідні через різні потреби та функції. При оцінці майна можуть використовуватися такі види вартості, як: поточна, ринкова, ліквідаційна, оціночна, спеціальна, інвести­ційна, вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість замі­щення (відтворення), вартість ліквідації, вартість у використанні, дійсна вартість майна для цілей страхування та вартість реверсії.

Зазвичай для інвестора найважливішою є інвестиційна вартість-вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвесту­вання в об'єкт оцінки.

Оцінка вартості об'єктів реальних інвестицій в Україні здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та профе­сійну оціночну діяльність в Україні» [3]. На основі цього Закону була роз­роблена нова Методика оцінки майна [ ], а у подальшому прийняті чотири Національних стандарти:

- Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і май­нових прав» [6];

- Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» [8];

- Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплек­сів» [9];

- Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуа­льної власності» [10].

Ці стандарти є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної ді­яльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення. Вони містять визначення понять вартості, що оцінюється, принципи оцінки, методичні підходи та особливості прове­дення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Базою для формування Національних стандартів оцінки в Україні є Міжнародні стандарти оцінки (МСО), які мають на мсті:

♦5» сприяти міжнародним трансакціям і розвитку міжнародних рин­ків капіталу, підтримуючи прозорість фінансових звітів, а також достовір­ність оцінок, то застосовуються для забезпечення запозичень та іпотеки, до трансакцій з переходом права власності, при розв'язанні судових спорів або для оподаткування;

♦ служити професійним орієнтиром для оцінювачів у всьому світі, тим самим дозволяючи їм задовольняти вимогам міжнародних ринків капі­талу до достовірності оцінок і вимогам міжнародною ділового співтоварис­тва до фінансової звітності;

♦ запроваджувати стандарти оцінки та фінансової звітності для по­треб як нових промислово розвинутих країн, так і таких, що розвиваються [14].

Міжнародні стандарти оцінки були започатковані членами технічного комітету Королівського інституту сертифікованих сюрвейерів (R1CS) Вели­кобританії та представниками оціночних організацій США наприкінці 70-х років минулого сторіччя. Саме вони розпочали діалог, який призвів до за­снування у 1981 р. Міжнародного Комітету Стандартів Оцінки Активів (T1AVSC), а вже у 1994 р. Комітет змінив свою назву і зараз відомий як Мі­жнародний комітет стандартів оцінки (МКСО). Починаючи з 2003 p. MKCO с асоціацією, що об'єднує професійні оціночні організації, які підписали «Угоду про Вступ» по всьому світу. Міжнародні стандарти оцінки є базою для створення Національних стандартів оцінки не лише в Україні, але й в інших країнах світу.

Організація процесу оцінки майна та майнових прав в Україні міс­тить такі етапи, див. рис. 4.6.

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оціночних принципів, на яких базується розрахунок вартості об'єктів майна. Принципи оцінки формують вихідні погляди суб'єктів ринку на розмір вартості майна.

Міжнародні стандарти оцінки розділяють чотири групи принципів оцінки майна.

/ група - принципи, які дають можливість інвестору отримати уяв­лення про цінність об'єкта інвестування, зокрема: вигоди; заміщення; очіку­вання.

2 група - принципи оцінки, що характеризують фактори, які безпосе­редньо впливають на оцінку усіх засобів виробництва: землі, будівель та споруд обладнання тощо, у тому числі: економічного розміру; визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об'єкта власності; оцінки збалансованості різних факторів виробництва; оцінки за­лишкової продуктивності землі.

3 група - містить принципи, які характеризують вилив зовнішнього ринкового середовища на вартість об'єктів реального інвестування, а са­ме: залежності; відповідності; попиту та пропозиції; конкуренції; зміни вартості.

Синтезом усіх, розглянутих вище принципів оцінки, с 4 група, яка є принципом найбільш ефективного використання об 'скт. Це варіант вико­ристання об'єкт, який вибраний серед інших можливих законних варіантів реального інвестування, який є фізично здійснимим, достатньо обгрунтова­ним, який мас реальне фінансове забезпечення і який призводить, зокрема, до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташований об'єкт.

Оцінка майна відповідно до Національних стандартів проводитися з дотриманням лише таких принципів, як: корисності, попиту та пропозиції, заміщення, очікування, внеску (граничної продуктивності) та найбільш ефе­ктивного використання.