Решение экологических задач при проектировании градостроительных объектов.

Для формирования устойчивой среды жизни требуются реконструкция городов и реставрация ландшафтов на основе экологических законов и принципов экологизации.

Градостроительные вопросы следует решать, принимая во внимание проблемы сохранения, экологичной реставрации или экологичного преобразования ландшафта с учетом охраны природных ресурсов территории. При проектировании мест расселения необходимо использовать принципы экологического каркаса, зеленых коридоров (соединение между собой всех зеленых территорий города и объединение их с естественными загородными территориями). Необходимо озеленение всех возможных поверхностей в целях очистки воздуха, улучшения визуальной среды, обеспечения возможности безопасной миграции животных и пеших прогулок жителей. В зданиях должны найти применение естественные технологии (вентиляция, освещение, охлаждение, очистка), не требующие затрат энергии. Места расселения необходимо проектировать с учетом положений сенсорной экологии (визуальной, экологии запахов и звуков), выбирая архитектурно-планировочные и конструкторские решения, не вызывающие визуального загрязнения, агрессивных зрительных, запаховых и шумовых полей и приближающие поле сенсорных воздействий к природному. Здания и сооружения в городе следует проектировать с максимальным сохранением земли, пригодной для естественно-ландшафтного, сельскохозяйственного, рекреационного, заповедного использования. Снижать площадь застройки можно благодаря строительству зданий на неудобьях (крутой рельеф, лощины, овраги), строительству подземных, надземных (на опорах), подземно-надземных зданий. Следует применять водо- и свето-непроницаемые покрытия дорог, тротуаров с озеленением части покрытий, обеспечивать доступ солнечного света и дождевой воды к поверхности грунта в городе, избегать непроницаемых покрытий большой площади, использовать .сквозные. покрытия с проемами для прохода воды и роста травы (например, из штучных плит, гравия).Здания и сооружения должны быть максимально самообеспечены (независимы от сетей тепло-, электро-, водо-, газоснабжения, канализации и др.), иметь замкнутый безотходный цикл функционирования (.круговоротный. принцип), чтобы не загрязнять природную среду. Здания и сооружения необходимо проектировать, исходя из условия максимально возможного сбережения энергии и самообеспечения энергией. Для этого надо использовать конструкции (стены, окна, двери, кровли) с минимальными теплопотерями, энергосберегающие приборы и оборудования, утилизаторы внутренней теплоты от людей, оборудования, воды, а также солнечной энергии, подземной теплоты, теплоты биологических отходов, энергии ветра и т. д. С северной стороны необходимо предусматривать особо теплые стены без проемов или с минимумом проемов, с южной – зимние сады, оранжереи, теплицы. Для создания здоровой внутренней среды зданий должны соблюдаться требования биоархитектуры: применение естественных природных материалов – дерева, нерадиоактивного щебня, песка, глины, извести, кирпича, черепицы, керамики, штукатурки, красителей из натуральных материалов; отказ от применения пластмасс; ограниченное использование металла. Здания следует располагать в таких местах, где отсутствуют загрязненные грунтовые воды, интенсивные магнитные и электромагнитные поля, в самих зданиях надо снижать до минимума число электроприборов, создающих интенсивные электромагнитные поля. Необходимо предусматривать архитектурно-планировочные мероприятия по сбору дождевой воды с твердых покрытий, ее последующей очистки и повторному использованию. В зданиях и других местах расселения надо предусматривать помещения для раздельного сбора твердых бытовых отходов, сбора и утилизации пищевых отходов. Каждую квартиру следует снабжать ручными прессами для прессования неутилизируемых отходов, каждый подъезд – разноцветными баками для раздельного сбора бумаги, стекла, металла, пластмассы, батареек и других отходов, каждый дом – помещением для вермикультуры (переработки биоотходов в гумус). В городе должны быть полифункциональные и .умные. здания и инженерные сооружения, выполняющие несколько функций, автоматически реагирующие на внешние воздействия или создающие здоровую внутреннюю среду. При разработке технологии возведения зданий и сооружений необходимо использовать решения, минимально преобразующие рельеф, дающие возможность вернуть территорию строительной площадки по окончании строительства в естественное состояние: снятие и сохранение почвенного слоя на месте строительства; использование сбороно-разборного покрытия автодорог, отказ от складов (монтаж с колес), применение безотходных технологий, выбор минимальных размеров строительных площадок при реконструкции. Конструкторские решения следует принимать с учетом анализа цикла жизни здания и его стоимости. Они должны позволять сборку (демонтаж) здания после завершения проектного срока его эксплуатации с возвращением занятой земли в естественное состояние. Здание в период эксплуатации не должно препятствовать естественному потоку грунтовых вод, естественному обороту воды и газов между атмосферой и почвой. Природные и улучшенные культурные ландшафты являются основой экологического каркаса города. Идеальный экологический каркас города и региона должен иметь вид сети с равномерно распределенными по площади .ячейками. природы, включающими все компоненты естественных и культурных ландшафтов – леса, парки, реки, озера, луга, лощины, возвышенности, скверы, сады и т. д. Коридорами – стержнями, соединяющими ячейки, могут быть также естественные компоненты – реки, ручьи, лесополосы, клинья лесов и лугов. При их отсутствии необходимо создание культурных зеленых коридоров, которое может сопровождаться формированием новых .ячеек. каркаса, если их площадь на территории города мала или их число невелико. Экологичная архитектурно-ландшафтная среды города играет важнейшую рольне только в обеспечении высокого качества городской среды и экологического равновесия, но и в экологическом воспитании средствами архитектуры жителей города, удовлетворении их потребностей и поддержании более устойчивого развития городов. Результатом экологичного проектирования и строительства должны быть города и здания, сохраняющие и восстанавливающие среду жизни, находящиеся в динамичном равновесии с природной средой, гармонирующие с природной средой, положительно воспринимаемые органами чувств, оздоровляющие среду и повышающие качество жизни, сохраняющие и восстанавливающие природные ресурсы, не отторгаемые природными экосистемами, удовлетворяющие весь круг потребностей жителей. В итоге должна быть сохранена устойчивая среда жизни.

72. Влияние факторов физического, юридического, социального и эко­номического характера на стоимость недвижимости.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

• экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

• физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

• политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

- местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

- условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения

- средств.

- К третьему уровню относятся следующие факторы:

- физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

- архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

- финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.