Остаточная продуктивность земельного участка.

Любой вид предпринимательской деятельности требует наличия 4 факторов производства: труд, капитал, управление и земля.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход отнесенный к земле после того как оплачены расходы на трудовой капитал и управление. Остаточная продуктивность характеризующая местоположение земельного участка позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности.

2) Вклад – это то добавление к стоимости недвижимости, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Вклад может быть негативным. Вклад – это сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость недвижимости или чистая прибыль, полученная от нее вследствие наличия или отсутствия какого либо улучшения действующим факторам производства: труд, капитал, управление, земля.

3) Возрастающая или уменьшающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличивается растущими темпами до определенного момента после которого общая отдача растет замедляющими темпами. Это замедление происходит до тех пор пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

4) Сбалансированность (пропорциональность) недвижимости. Любому виду производства соответствует оптимальное сочетание факторов производства при которых достигается максимальная прибыль, а значит и максимальная стоимость недвижимости.

5) Оптимальный размер (масштаб). По данному принципу любой фактор производства должен иметь оптимальный размеры. Оптимальным является тот размер отдельных факторов производства при котором обеспечивается получение максимальной прибыли от функционирования недвижимости.

6) Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности. Система имущественных прав в РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность в т.ч. и на недвижимость. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющие единого пакета. Имущественные права следует соединять и разделять так чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляется всегда когда имеет место различие интересов в этой собственности.

III – Принципы, связанные с внешней рыночной средой

В группу принципов входят:

1) Зависимость. Стоимость недвижимости зависит от множества факторов. Например, стоимость крупного промышленного предприятия зависит от характера экономической среды, региона, где находится недвижимость. Эта зависимость определяется связями которая в свою очередь измеряется затратами, либо временем, либо денежными средствами, либо в других единицах. Принцип зависимости выражается также в том, что сама оцениваемая недвижимость влияет на стоимость окружающих объектов и других предприятий, находящихся в данном регионе.

2) Соответствия. Соответствие это то в какой степени сама недвижимость, ее архитектура и влияние на окружающую среду соответствует этой окружающей среде и потребностям рынка.

3) Предложение и спрос. Если спрос превышает предложение то цена повышается. Обычно спрос оказывает на цену недвижимости большее влияние, чем предложение т.к. более изменчив чем предложение.

4) Конкуренция. Это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль.

5) Изменение. Ситуация на рынке постоянно меняется, появляются новые предприятия, изменяются их профиль. Изменяется также экономическая, социальная, политическая сфера деятельности предприятий. Принцип изменения гласит – стоимость недвижимости постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов окружающей и рыночной среды. Поэтому эксперты-оценщики проводят оценку стоимости недвижимости на конкретную дату.