У правление рисками ипотечного кредитования

Риски при финансировании недвижимости и управление ими

1. кредитный риск ;

2. риск процентной ставки;

3. риск альтернативного выбора;

4. риск изменения условий мобилизации фондов;

5. риск ликвидности.

Риски ипотечного кредитования (ИК)

Риск - это опасность возникновения непредсказуемых потерь, ожидаемого дохода, имущества и др. ресурсов в связи с изменением условий.

Условия, в которых осуществляется ИК (факторы):

1. Политические

2. Законодательно-правовые

3. Социальные

4. Экологические

5. Экономические

Политические: предсказуемость полит. системы; наличие/отсутствие внешней угрозы; степень доверия населения полит. власти; отношения и доверие кредиторов к полит. системе.

Законодат.-правовые: способность прав системы защищать отношения собственности (в целях ик); обеспечение законных способов наложения взысканий и отчуждения имущества, которое является предметом залога; наличие отлаженной системы регистрации недвижимости; регистрация залога; наличие нормативно правовой базы деятельности ипотечных кредиторов; наличие/отсутствие национальных стандартов выдачи ик; существование системы подготовки кадров для ик.

Социальные: существование в основе традиций накопления средств; Отношение населения к кредиту; наличие/отсутствие опыта ик; поддержка граждан гос-ва; уровень жизни населения; существование социальных ипотечных программ.

Экологические: подверженность территории стихийным факторам; наличие норм регулирующих экологическую обстановку; наличие/отсутствие рекреационных территорий; наличие/отсуттвие вредных производств.

Экономические: уровень развития кредитной системы; уровень развития рынка недвижимости; уровень развития рынка ценных бумаг; уровень развития системы налогообложения; уровень развития системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции в стране; уровень доходов населения; уровень экономической грамотности населения.

Финансовые факторы:

1. Процентные риски

2. Кредитные риски

3. Валютные риски

4. Риск ликвидности

5. Риск реинвестирования

Фин. риски определяют параметры ик в большей степени.

Хеджирование- это снижение (уклонение) риска потерь, обусловленные неблагоприятными изменениями условий ик. Для процесса хеджирования используют деривативные инструменты.

Деривативы – это производные фин. инструменты, которые базируются на определенном активе и им определяется стоимость ик.

Виды деривативов:

1. Фьючеры

2. Опционы

3. Свопы

Фьючерс – это срочный биржевой контракт купли-продажи базового актива, в рамках которого продавец и покупатель договариваются об уровне цены и сроке поставки актива.

Опцион – это контракт о покупке или продаже товара по определенной цене в течение определенного времени (выбор покупать или нет).

Своп – это контракт на обмен фиксированной цены на плавающую. В рамках этого контракта покупатель приобретает фиксированную цену, а продает плавающую.

Процентный риск – это риск изменения процентной ставки.

Заемщик подвергается этому риску, когда кредит выдается под плавающую процентную ставку. Банки иногда используют для выдачи ик ставку LIBOR.

Ставка LIBOR – это ставка кредитования на уровне крупных международных банков, т.е. это средневзвешенная % ставка по межбанковским кредитам.

Принята на Лондонской бирже. LIBOR фиксируется по ряду валют: $ США, евро и австралийский $. Эта ставка фиксируется от 1 дня до 1 года.

Кредитные риски – это риск несвоевременной или просроченной уплаты, либо неуплаты обязательств по ик. Необходимо проводить процедуру андеррайтинга заемщика.

Андеррайтинг – это оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

Устанавливаются платежеспособность и кредитоспособность клиента, и на базе рассчитываемых показателей кредитор принимает решение. Также проводится резервирование средств при кредитном риске. Банк также может продавать ик специальным компаниям. Кредит и риск уходят с баланса банка, а у банка остаются обязательства по обслуживанию кредита + получение комиссии по кредиту.

Валютный риск – это размер изменения валютного курса.

Кредитор страхуется от этого риска путем взятия займа в валюте и выдаче займа в этой же валюте. К договору об ик может прикладываться контракт на хеджирование валютного риска. Подразделяется соглашение между кредитором и заемщиком о разделении валютного риска.

Риск ликвидности – это риск, возникающий при появлении затруднений продажи актива.

Если банк, который выдает их, хочет продать этот кредит специальной ипотечной организации, могут возникнуть трудности. Если необходимо обратить взыскание на об-т залож-го имущества могут быть трудно реализуемыми или трудно вернуть заложенные банку средства.

Избежать данный риск можно:

1. Созданием гос. ипотечной корпорации, которая будет покупать ик и, тем самым, кредитор сможет направлять средства в правильные кредитования с целью реинвестирования средства.

2. Необходима объективная оценка залоговой стоимости недвижимости.

3. Кредиторы должны проводить мониторинг и анализ рыночных ситуаций.

Риск реинвестирования – это риск досрочного погашения ик.

Кредитор рассчитывает, что будет получать определенный доход в течение всего срока, следовательно, если долгосрочное погашение – доход недополучен.

Кредитору нужно снова реинвестировать. Инвестору заранее неизвестно, в какой момент произойдет досрочное погашение. Рыночная % ставка в момент реинвестирования может быть ниже предыдущей. В договор может закладываться запрет на досрочное погашение. Может использоваться введение штрафов при досрочном погашении.