Платность землепользования и цена земли

Одна из важнейших составных частей механизма экономического ре­гулирования земельных отношений – платность пользования землей, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации» (пункт 7 статьи 1 ЗК РФ). Формами платы за использование земли в соответствии с положениями пункта 1 статьи 65 ЗК РФ[26] являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Платность использования земли – исторически сложившийся норма-принцип земельного права, который восходит к основным принципам охраны окружающей среды (платность природопользования), и имеет системную связь с основными началами законодательства о налогах и сборах (земельный налог), гражданско-правовым принципом возмездности договора (арендная плата за землю, плата за ограниченное землепользование), а также с экономической оценкой земли. Взаимосвязь принципа платности землепользования с принципами налогового, гражданского, экологического права, с экономикой есть проявление системности права, как нормативного регулятора общественных отношений[27].

Реализация принципа платности землепользования должна основываться на комплексном подходе в представлениях о земле, и учитывать три аспекта в понимании ценности земли: экономический (земля как средство производства), экологический (земля как природный объект и природный ресурс) и социально-нравственный (земля как основа жизни народов). Необходимо включить в Земельный кодекс РФ положения, раскрывающие цели взимания платы за землю, в качестве которых обозначить стимулирование рационального и эффективного использования земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специального фонда финансирования этих мероприятий, а также освоения и охраны земель.

За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки – арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления норматив­ной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земель­ным собственником. Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, т. е. устанавливаться с учетом дифференциаль­ной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразуюших факторов.

Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Феде­рации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых ра­бот, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.

Арендная плата – это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами, устанав­ливаемая за объект недвижимого имущества. Она включает, как минимум, три составные части: земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. Оче­видно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимо­сти различия между этими составными частями стираются, что может быть оправдано при установлении размера аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора. Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование[28].

Экономические механизмы землепользования в муниципальных образованиях могут быть следующими:

- категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социально-экономическое развитие территории;

- оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может повлиять на себестоимость выпускаемой ими продукции или размещение предприятия (вновь создаваемого);

- земельные аукционы (дают возможность открытой реализации земельных участков, что приводит к увеличению поступлений в бюджет);

- регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков (это позволит привлечь новых инвесторов) и т.д.

Местные органы власти вправе устанавливать в соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы за муниципальные земли, условия и сроки ее внесения.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (глава 31 НК РФ).

Налоговая база определяется как «кадастровая стоимость» земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[29] от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (далее - Закон об оценке)). В соответствии с положениями статьи 24.12 Закона об оценке «государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - по решению органа местного самоуправления не реже, чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки)».

Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учитывать все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с их целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки[30].

Анализ соотношения стоимости земельных участков в разных городах показал большие различия. В одних городах стоимость квадратного метра земельного участка в центре города и на не освоенной с точки зрения инфраструктуры окраинной территории различается всего в 4 - 5 раз; в других городах это различие составляет 50 и более раз. Это значит, что муниципальная земельная политика не использует предоставленные законодательством возможности, например, для привлечения инвесторов на неосвоенные территории с помощью низкой цены земли и для получения максимума доходов от использования наиболее престижных земельных участков. Как правило, для этой цели используют систему поправочных коэффициентов к цене различных земельных участков.

Для определения обоснованных размеров платежей за землю и их дифференциации в первую очередь необходима полная инвентаризация.

Осуществление муниципальной земельной политики требует от муниципальных образований создания в местных администрациях соответствующих структурных подразделений. Чаще всего их руководители имеют двойное подчинение (органу местного самоуправления и территориальному подразделению федерального органа, ведущего земельный кадастр), осуществляют функции и муниципального управления, и государственного контроля использования земель и являются государственными служащими.

Цена земли — цена собственности на участок земли. Особенностью земли как товара является то, что покупается не сама земля, а доход, который она приносит. Иными словами, покупается право на получение регулярного дохода в течение не­определенного периода времени. Владелец земельного участка намерен получить от продажи земельного участка такую сумму, поместив которую в банк можно получить доход в виде процен­та, равного ренте. Земельная рента — это цена услуг земли. Зе­мельная рента определяет цену земли. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли. Цена на землю определяет­ся путем капитализации ренты[31].

Основная цель взимания платы за пользование землей - вовлечение земельных ресурсов в производственное использование их пользователями или владельцами и координация рыночными методами направлений производственного развития общества. Так как в противном случае правообладатели будут нести издержки без получения какого-либо дохода. Но такой взгляд на платность пользования землей будет правомерен только при условии стабильного уровня цен на землю.

Основными функциями принципа платности землепользования являются стимулирующая (регулятивная) и компенсационная (экологическая). Стимулирующая функция платы за землю должна быть направлена на повышение заинтересованности землепользователей в рациональном и эффективном использовании земель, а компенсационная функция – на повышение плодородия почв, освоение и охрану земель. Полноценная реализация этих функций возможна только в случае установления целевого назначения земельных платежей[32].

Так как земельные ресурсы в подавляющем большинстве являются ресурсами невоспроизводимыми, следовательно, и ограниченными, то потенциал предложения их на рынке так же ограничен. И при вовлечении их в производственный процесс, как правило, предложение имеет тенденцию к уменьшению, что приводит к увеличению цен на земельные ресурсы. В этом случае сам факт обладания правами на землю может рассматриваться как источник дохода, генерируемого ростом цен в течение времени.

Возможна и иная ситуация. При негативном изменении ситуации на рынке продуктов, для производства которых используется земля (например, спад цен на сельскохозяйственную продукцию), получаемый от использования земельного участка доход даже при его интенсивном использовании может не компенсировать затраты владельца земельного участка на платежи за землю.

В целях недопущения подобных ситуаций следует предусмотреть гибкий порядок определения величин платежей за землю как по размеру, так и по срокам их внесения.