Совершенствование земельных отношений и пользования природными ресурсами

Инвестиционная привлекательность муниципалитета в значительной мере определяется стоимостью муниципальной недвижимости, а социально-экономическое развитие муниципального образования по сути есть не что иное, как приращение цены этой самой недвижимости. От того, как муниципальная власть управляет недвижимостью, зависят социальный климат в населенном пункте и благосостояние его жителей. В свою очередь эффективность управления городской недвижимостью зависит от политики государства в данной сфере. Однако, несмотря на проводимую многоплановую работу, многие аспекты этих отношений до настоящего времени должным образом не отрегулированы[33].

В соответствии с положениями статьи 24.13 Закона об оценке «государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета).

При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета»[34].

Таким образом, государственная кадастровая оценка (далее - ГКО) охватывает не все земельные участки, а лишь те, которые на момент проведения оценочных работ поставлены на государственный кадастровый учет.

До настоящего времени государство не разграничило собственность на землю между уровнями публичной власти. Основная часть городских земель относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Федеральным законодательством никаких сроков этого разграничения не установлено. И хотя органы местного самоуправления получили право временного распоряжения указанными землями, тем не менее такая ситуация не может быть признана нормальной. То же самое относится к завершению работ по кадастровой оценке земли и реальной рыночной оценке объектов недвижимости, без чего невозможно вводить единый налог на недвижимость.

Серьезные задачи стоят и перед самими муниципалитетами. Наиболее сложная задача органов местного самоуправления в сфере земельно-имущественных отношений — повышение имущественных доходов местных бюджетов.

Сегодня эти доходы (земельный налог, арендная плата за землю и за муниципальное имущество, налог на имущество физических лиц, доходы от приватизации) занимают по величине второе место после налога на доходы физических лиц. В условиях экономического и финансового кризиса, когда сократилась численность занятого населения и соответственно снизились поступления от НДФЛ, роль имущественных доходов местных бюджетов возрастает.

Одна из серьезных задач земельной и градостроительной политики городов — уменьшение доли городской земли, занятой под неэффективными и экологически вредными промышленными объектами, расположенными в центральных частях городов, и использование высвобождающихся земельных участков под жилищное и социальное строительство. Экономический эффект от таких мероприятий может быть весьма высоким. В ряде городов имеется практический опыт закрытия подобных объектов, несмотря на сложности работы с собственниками.

Необходимо отметить также проблему эффективной организации управления земельно-имущественными отношениями в самих органах местного самоуправления. Здесь в разных городах внедряются различные модели.

Наиболее распространена модель, при которой в администрации города создается единый комитет (департамент) недвижимости, объединяющий земельный комитет и комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). Такая модель наиболее приспособлена к введению в действие в будущем единого налога на недвижимость. Ее недостаток — оторванность земельного органа от органа архитектуры и градостроительства.

Другая модель — создание единого органа по вопросам градостроительства и земельных отношений, а КУМИ при этом существует отдельно.

Есть и модель с тремя самостоятельными органами. Наличие разных моделей обусловлено двойственной природой земли, которая является, с одной стороны, физическим объектом, подосновой для принятия градостроительных решений, а с другой стороны — объектом купли-продажи, что является функцией КУМИ.

Для выбора оптимальной модели требуется накопить опыт. Одним словом, трудностей в управлении земельными ресурсами и недвижимым имуществом в городах множество. Их преодоление требует согласованных действий органов государственной власти и местного самоуправления[35].

Проведенное в данной главе исследование позволяет сделать вывод, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Одна из важнейших составных частей механизма экономического ре­гулирования земельных отношений – платность пользования землей: за земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки - арендная плата.

В сфере реализации органами местного самоуправления своих полномочий в сфере земельных и природноресурсных отношений имеется ряд существенных проблем, преодоление которых требует согласованных действий органов государственной власти и местного самоуправления.