Применяемые стандарты оценки

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к курсовому проекту по дисциплине

«Оценка объектов недвижимости и бизнеса»

Выполнила студентка гр. ЭН−041

Соколов Сергей Сергеевич

Проверил руководитель

Исаенко Алексей Владимирович

«__» ___________ 2008 г.

Кемерово 2008

Оглавление

Задание на оценку. . . . . . . . . . 3

1. Общие положения. . . . . . . . . 4

1.1 Применяемые стандарты оценки. . . . . . . 4

1.2 Порядок оценки объектов нежилого фонда. . . . . 6

1.3 Определения и понятия. . . . . . . . 7

1.4 Принципы оценки. . . . . . . . . 15

2. Краткая информация о месторасположении объекта. . . . 18

2.1 Сведения о регионе Кемеровская область. . . . . 18

2.2 Описание города Кемерово. . . . . . . . 25

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. . . . . . . . . . 28

3. Процедура оценки объектов недвижимости. . . . . 30

3.1 Затратный подход. . . . . . . . . 30

3.1.1 Расчет восстановительной стоимости. . . . . . 32

3.1.2 Определение физического износа. . . . . . 38

3.1.3 Определение функционального износа. . . . . 42

3.1.4 Определение внешнего износа. . . . . . . 45

3.1.5 Определение накопленного износа. . . . . . 47

3.1.6 Согласование результатов затратным подходом. . . . 47

3.2 Рыночный подход. . . . . . . . . 49

3.2.1 Метод сравнения цены 1 кв. м площади. . . . . 49

3.2.2 Метод сравнения валового рентного мультипликатора. . . 59

3.2.3 Метод сравнения коэффициента капитализации. . . . 60

3.2.4 Согласование результатов оценки рыночным подходом. . . 60

3.3 Доходный подход. . . . . . . . . 63

3.3.1 Метод прямой капитализации. . . . . . . 63

3.3.2 Метод дисконтированных денежных потоков. . . . 65

3.3.3 Согласование результатов оценки доходным подходом. . . 67

4. Согласование результатов. . . . . . . 70

Список использованной литературы. . . . . . . 73

Задание на оценку

Оценщик принимает на себя обязательства определить рыночную стоимость отдельно стоящего нежилого одноэтажного здания бассейна для оздоровительного плавания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2 по состоянию на 1 декабря 2007 г.

Цель оценки: определение рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2 по состоянию на 1 декабря 2007 г.

Назначение оценки: оценка собственности в целях получения информации о рыночной стоимости в случае продажи.

Оцениваемый объект: отдельно стоящее нежилое одноэтажное здание, расположенное по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2.

Дата составления отчета: 15.02.08 г.

Общие положения

Применяемые стандарты оценки

Оценка была проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии со следующими стандартами Российского общества оценщиков:

а) СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки» (принят 11.09.96 и соответствует «Международному стандарту оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества);

б) СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», (принят 11.09.96 и соответствует «Международному стандарту оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества);

в) СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков» (зарегистрирован в Федеральном фонде стандартов 17.10.95).

Оценка объектов, указанных в настоящем Отчете выполнена в полном соответствии с требованиями:

- Гражданского кодекса Российской Федерации. Частей I и II.

В отношении оценочной деятельности ГК РФ содержит значительное число положений, связанных с определением стоимости, а также устанавливает объекты гражданских прав, их классификацию, виды и возможность участия в граж-данском обороте.

- Федерального закона Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. № 178-ФЗ от 21.12.01; № 31-Ф3 от 21.03.02 и № 143-Ф3 от 14.11.02.

В соответствии с ФЗ об оценке (ст. 1) он является специальным по отно-шению к иным актам, регулирующим вопросы оценочной деятельности в граж-данских правоотношениях. Это означает, что федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные акты в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Закону об оценке. Если такие противоречия возникают, то соответствующие положения иных законов и нормативных актов применению не подлежат.

- «Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» Утв. Пост. Пр-ва РФ от 06.07.2001 № 519.

Согласно этому постановлению Правительства РФ разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности были возложены на Минимущества России. Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

- Положение «О лицензировании оценочной деятельности», утв. пост. Пра- вительствава РФ от 07.06.2002 г. № 395.

С 16.07.2001 оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство. Последняя редакция Положения (№ 395 от 07.06.02) соответствует требованиям Федерального закона № 128-ФЗ от 08.08.2001 «О лицензировании отдельных видов деятельности» и предусматривает выдачу лицензий нового образца на осуществление оценочной деятельности, без разделения на работы (услуги) со сроком действия 5 лет. Лицензии, выданные до 10.02.02, будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.

- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости зе-мельных участков от 07.03.2002 г. № 568-р.

- «Закон об организации страхового дела в Российской Федерации» в ред. Федеральных законов от 31. 12. 1997 № 147-ФЗ, от 20. 11. 1999 № 204-ФЗ.

Согласно ст. 10 данного закона при страховании имущества страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заключения договора (страховой стоимости). Стороны не могут оспаривать страховую стоимость имущества, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение страхователем.

Если страховая сумма, определенная договором страхования, превышает страховую стоимость имущества, он является недействительным в силу закона в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость иму-щества на момент заключения договора.