Метод срока жизни

Физическая жизнь здания – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определен-ным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь здания заканчивается при сносе объекта.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение кото-рого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуа-тация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом вводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И = × 100 = × 100%,

где И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяется экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

ЭВ = 27 лет; ФЖ = 175 лет [6]; И = = 15,43 %