Метод срока жизни. Этот метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его

Этот метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его износа в ближайшее время.

При оценке объекта эксперт определил следующие показатели:

- эффективный возраст оцениваемого здания – 27 лет;

- оставшийся срок экономической жизни – 150 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчи-тывается по формуле

И = ЭВ / (ЭВ + ОСЭЖ) × 100% = 27 / (27 +148) = 15,42 %.

Согласование результатов определения функционального износа

Общий коэффициент функционального износа объекта оценщик определил как среднее арифметическое двух значений: К_функц = (47,55+15,42)/2=31,5%.

Определение накопленного износа

Накопленный износ — совокупный износ основных средств, активов, аккумулированный за период эксплуатации основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды. В дан-ном случае накопленный износ объекта складывается из физического, функции-онального и внешнего износа. Величина накопленного износа рассчитывается по формуле:

И = 1 – (1 – К_физ) (1 – К_функц) (1 – К_внешн),

где К_физ – коэффициент физического износа; К_функц – коэффициент функ-ционального (морального) устаревания; К_внешн – коэффициент внешнего износа (экономического устаревания).

И = 1 – (1 – 0,09415) (1 – 0,2711) (1 – 0,315) = 54,77 %.

Согласование результатов затратным подходом

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом представлена в таблице 18.

Таблица 18

Определение стоимости объекта затратным подходом

ВЫВОД 1: Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кемерово, Центральный район, г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, 2, рассчитанная затратным подходом на дату оценки 1 декабря 2007 г. составляет 31 868 403 (тридцать один миллион восемьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста три) руб. без НДС.

Рыночный подход

Рыночный подход основан на анализе рынка продаж аналогичных помеще-ний, который проведен на дату оценки по объявлениям в местных средствах мас-совой информации.

В рамках рыночного подхода используется 3 метода определения стоимости объекта: метод сравнения цены 1 м² площади, сравнения валового рентного муль-типликатора и сравнения коэффициента капитализации.