Метод сравнения цены 1 кв. м площади

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характери-стиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику воз-можность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи анало-гичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приведены в таблице 19.

Таблица 19

Характеристики объекта оценки выбранных аналогов

Процентные поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами приведены в таблице 20:

Таблица 20

Процентные корректировки по сравниваемым продажам

Корректировки, предложенные на цену между оцениваемым объектом и аналогом, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики.

В среднем цена предложения снижается при продаже до 10 %, поэтому для аналогов 3 и 5 применяется корректировочный коэффициент 0,9 на условия сделки.

Корректировка на назначение введена к аналогам 1 и 5 в виде коэффициента 0,96, что объясняется некоторой дороговизной офисных помещений в сравнении с помещениями нежилого назначения.

Корректировка на наличие автомобильной стоянки введена оценщиком к аналогам 4 и 5 коэффициентом 1,06.

Корректировка на водо- и теплоснабжение не вводится, поскольку все аналоги имеют равные условия с объектом оценки.

Благоустройство территории является немаловажным фактором, оказы-вающим влияние на стоимость недвижимости. Объект оценки имеет заасфальтированную территорию. Различия в этом параметре учтены в рас-смотренных аналогах с разбросом в 15 %. Так, для аналогов 2, 4, 5 это коэф-фициент 1,06 (неблагоустроенная территория), а для аналога 1 – 0,85 (тротуарная плитка).

Корректировки на состояние здания введены с учетом следующих состояний зданий: наибольшую цену имеют объекты в «хорошем» состоянии, затем в «удовлетворительном», в «плохом» и, наконец, в «неудовлетворительном». В соответствии с этим аналоги 4, 2 и 5 имеют поправочные коэффициенты на состояние 1,05, 1,1 и 1,15 соответственно.

Поправка на объем прав на земельный участок введена к аналогу 3 в размере 10%, поскольку у всех остальных аналогов земельный участок находится в аренде.

При введении корректировки на этажность оценщик руководствовался «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». При этажности объекта более предусмотренного таблицей применяется коэффициент 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей - 1,05.

На дату продажи введен корректировочный коэффициент 1,06 на все аналоги, т.к. с июля по декабрь 2006 года уровень инфляции составил 6 %.

Корректировки на расстояние до остановки общественного транспорта объясняются оценщиком так: к аналогам 1 и 5 введен коэффициент 1, т.к. расстояния до 100 м оценщик посчитал приблизительно равными; к аналогам 2, 3, 4 введены коэффициенты 1,01, 1,02 и 1,03 соответственно их расстояниям в 200, 300 и 500 м.

Корректировка на группу капитальности введена в соответствии с «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». Для аналогов 2, 4 и 5 она составляет 1,02.

Корректировка на наличие подвала для аналога 5 составляет 1,05, поскольку этот аналог единственный не имеет подвала.

Аналог 1 отличается от прочих особенностью архитектурного строения, он является пристроенным среди остальных отдельно стоящих, поэтому имеет поправочный коэффициент 1,02.

Корректировка на наличие охраны введена ко всем аналогам, кроме 2-го, коэффициентом 1,01, что показывает незначительное влияние этого фактора на стоимость недвижимого имущества.

Корректировка на наличие телефона введена оценщиком в виде коэффициента 1,01 ко всем аналогам, кроме 1-го, т.к. оценщик считает, что отсутствие телефона незначительно сказывается на цене объекта недвижимости.

Корректировка на планировку введена по следующему принципу: аналоги 1 и 3, имеющие улучшенную планировку, имеют коэффициент 1, аналоги 2 и 5 с малогабаритной планировкой корректируются на коэффициент 1,05, а аналог 4 со свободной планировкой – на 0,95.

Корректировки на расстояние до центра города введены по принципу: для аналога 3 – коэффициент 1, т.к. расстояния 4 и 5 км оценщик посчитал одинаково влияющими на стоимость; аналог 1 расположен в непосредственной близости от центра города (1,2 км), поэтому поправочный коэффициент для него составляет 0,95; аналоги 2 и 5 располагаются от центра города на расстоянии 12,1 и 12,8 км соответственно, оценщик посчитал эти расстояния в равной степени влияющими на стоимость и установил коэффициент корректировки для них 1,05. Для аналога 4 (14 км) – коэффициент 1,06.

Поправки на расстояние до торговых центров введены по принципу: расстояния 500 м (аналог 1), 800 м (аналог 2) и 700 м (объект оценки) одинаково влияют на стоимость недвижимости, поэтому поправочный коэффициент здесь 1; для аналогов 3 и 4 эти коэффициенты соответственно равны 0,96 и 0,98 пропорционально их расстояниям до торговых центров; для 5-го аналога коэффициент 1,05 (1,5 км).

Объект оценки характеризуется благоприятной экологией, вследствие чего для аналогов 2 и 4 корректировка на экологию составляет 1,02 (хорошая экология), для аналога 5 – 1,03 (неудовлетворительная экология).

Таблица 21

Денежные корректировки по сравниваемым продажам

Расчет поправки на местоположение:

Из списка представленных аналогов выбираем 3 аналога, отличающихся только параметром «местоположение». Тогда стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от местоположения (по аналогам 18, 21 и 22):

окраина – 41250 руб.

периферия – 43500 руб.

центр – 45000 руб.

Расчет поправки на транспортную доступность:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от транспортной доступности (по аналогам 5, 26, 27, 28, 29):

плохая – 12863 руб.

хорошая – 13830 руб.

отличная – 14023 руб.

средняя – 13540 руб.

удовлетворительная – 13153 руб.

Расчет поправки на материал наружных стен:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от материала наружных стен (по аналогам 19 и 20):

кирпич – 41667 руб.

бетон – 40000 руб.

Расчет поправки на внутреннюю отделку:

Стоимость 1 кв.м. объекта в зависимости от внутренней отделки (по аналогам 12,23,24,25):

хорошая – 48443 руб.

удовлетворительная – 47866 руб.

улучшенная – 49596 руб.

плохая – 47290 руб.

Определение корректировки на площадь (попрака В. Г. Мисовца)

В сравнительном подходе имеются цены 1 квадратного метра и площади ана-логов:

Таблица 22

Характеристики аналогов

Чтобы получить строительные объемы зданий, умножаем имеющиеся площади на высоту объекта оценки 3,3 м, т.е. рассчитываем, какой объем был бы у аналога, если бы высота у него была как у объекта оценки.

Для расчета поправок на площадь воспользуемся аналогами из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС:

- для объекта оценки (нежилое назначение): сборник №35 «Спортивные зда-ния и сооружения для переоценки основных фондов», отдел II «Сооружения для водных видов спорта», таблице 15 «Закрытый бассейн для плавания с ванной 25х11,6м», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 22,4 руб.

- для аналога 1 (офисное назначение): сборник №33, отдел 2, «Столовые трехэтажные кирпичные» таблица № 17, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 30,7 руб.

- для аналога 2 (нежилое назначение): сборник №33, отдел 7, «Школа по подготовке кадров для предприятий торговли» таблица № 50, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 24,1 руб.

- для аналога 3 (нежилое назначение): сборник №33, отдел 1, «Магазины универсальные многоэтажные» таблица № 2, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 25,5 руб.

- для аналога 4 (нежилое назначение): сборник №26, отдел II, «Гостиницы двухэтажные из легкобетонных блоков» таблица № 41, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 28,5 руб.

- для аналога 5 (офисное назначение): сборник №26, отдел V, «Детские сады кирпичные одноэтажные» таблица № 85, для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 куб.м. здания – 26 руб.

Таким образом, поправки на площадь следующие:

Аналог 1: 30,7/22,4 = 1,37

Аналог 2: 24,1/22,4 = 1,07

Аналог 3: 25,5/22,4 = 1,13

Аналог 4: 28,5/22,4 = 1,27

Аналог 5: 26,0/22,4 = 1,16

При определении стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках рыночного подхода методом сравнения цены 1 м² была получена сумма 58 654 154 руб.