Метод дисконтированных денежных потоков

Позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) производится по формуле:

где PV – текущая стоимость; C_t – денежный поток периода t; i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t; М – стоимость реверсии или остаточная стоимость; n – количество периодов.

R = i - g,

где R – коэффициент капитализации; g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде (принят оценщиком в размере 4 % на основе анализа рынка недвижимости).

; g = 4 %; R = 13,00 %.

i₁ = 13,00 % = 0,1300;

i₂ = 17,00 % = 0,1700;

i₃ = 21,00 % = 0,2100;

i₄ = 25,00 % = 0,2500;

i₅ = 29,00 % = 0,2900.

Коэффициент инфляции принят оценщиком также исходя из сложившейся на рынке ситуации в размере 10 % ежегодно в течение пяти лет.

С₁ = 1,04 ∙ ЧОД ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 666 050 ∙ 12 ∙ 1,1 = 9 143 534 руб.

С₂ = 1,04 ∙ С₁ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 9 143 534 ∙ 1,1 = 10 460 202 руб.

С₃ = 1,04 ∙ С₂ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 10 460 202 ∙ 1,1 = 11 966 471 руб.

С₄ = 1,04 ∙ С₃ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 11 966 471 ∙ 1,1 = 13 689 642 руб.

С₅ = 1,04 ∙ С₄ ∙ 1,1 = 1,04 ∙ 13 689 642 ∙ 1,1 = 15 660 950 руб.

В приведенных выше расчетах денежных потоков: 1,04 − это коэффициент, отражающий средний темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде; 1,1 − коэффициент, учитывающий инфляцию.

Стоимость реверсии определяется:

M = С₅/ i₄

M = 15 660 950 / 0,2500 = 62 643 800 руб.

= 8 091 623 + 7 641 319 + 6 754 760 + 5 607 291 + 4 383 996 + 17 535 985 = = 50 014 974 руб.

С помощью метода дисконтированных денежных потоков в рамках доход-ного подхода была получена итоговая стоимость оцениваемого объекта, равная 50 014 974 рублей без НДС.