Согласование результатов определения восстановительной стоимости

Согласование результатов восстановительной стоимости, полученных в настоящей оценке при помощи методов сравнительной единицы и количествен- ного обследования, производится с использованием метода анализа иерархий (метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представлении в виде иерархии).

Для согласования результатов используют трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид: верхний уровень – цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный уровень – критерии согласования; нижний уровень – альтернатива (результаты оценки, полученные различными методами).

В целях настоящей оценки используют следующие критерии согласования: А – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; Б – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; В – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (место нахождения, размер, потенциальная доход-ность); Г – возможность отразить действительные намерения потенциального ин-вестора или продавца.

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представле-ния в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1) Выявляются приоритеты критериев путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения ис-пользуется следующая шкала отношений: 1 – одинаковая важность; 3 – незначи-тельное превосходство; 5 – значительное преимущество; 7 – явное преимущество; 9 – абсолютное преимущество; 2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.

2) Для каждого критерия определяется вес.

3) Полученные веса нормируются.

4) Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию.

5) Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые рав-ны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Информацию о степени отклонения от согласованности матрицы дает ин-декс согласованности. Если такие отклонения превышают установленные преде-лы, то следует перепроверить матрицу.

; ,

где ИС – индекс согласованности; λ_max – максимальное собственное число матриц; S_к – сумма интенсивностей проявления критериев по отношению к критерию k_i ; В_к – вес критерия k_i ; n – число критериев.

Сравниваем полученную величину ИС с той, которая получилась бы при случайном выборе количественных суждений из нашей шкалы и образовании об-ратно симметричной матрицы. Средняя согласованность для случайных матриц разного порядка представлена в таблице 5.

Таблица 5

Средняя согласованность для случайных матриц разного порядка

Определяем отношение согласованности по формуле:

где ОС – отношение согласованности; СС – случайная согласованность.

Величина ОС должна быть порядка 10 % (иногда до 20 %). Итоговый ре-зультат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие вели-чины альтернатив:

где З_Аm – значение альтернативы; В_Аm – вес альтернативы.

Результаты расчета приведены в таблицах 6−11.

Таблица 6

Определение веса критерия оценки

λ_max = 4,21; ИС = 0,07; ОС = 7,8 %.

Таблица 7

Определение веса критерия А

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 8

Определение веса критерия Б

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 9

Определение веса критерия В

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 10

Определение веса критерия Г

λ_max = 2; ИС ≈ 0; ОС ≈ 0 %.

Таблица 11

Итоговая таблица определения восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость оцениваемого нежилого здания составляет 16 793 173 рубля без НДС.