Жалпы ережелер. 1. Осы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі -стандарт) халықаралық бағалау

1. Осы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі -стандарт) халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негізінде әзірленді, жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін міндетті.
2. Осы стандарт жылжымайтын мүліктің мынадай үлгілерін бағалау үшін қолданылады:
1) жақсартуға тартылған жер учаскелері немесе ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді қоса алғанда, бос жер учаскелері;
2) ішкі инженерлік желілер мен жүйелерді қоса алғанда, ғимараттар мен құрылыстар, сондай-ақ бағаланатын ғимараттар мен құрылыстардың жұмыс істеуін қамтамасыз ететін жабдықтар;
3) құрылысы аяқталмаған объектілер;
4) тарату құрылғылары;
5) көпжылдық екпелер.
3. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып табылады.
4. Бағалау түрлері міндетті және бастамашылық бағалау болып табылады.
5. Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін пайдаланылады. Жалға алу, жер пайдалану және жер қойнауын пайдалану құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта белгіленген әдістерді пайдаланылып бағаланады.
6. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) жылжымайтын мүлік - табиғи объектілер: жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер, сондай-ақ заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын мүлікке жататын өзге де мүлік;
2) жақсартылған жерлер - жер учаскесінің сапалық қасиетін және оның құнын өзгертуге әкелетін қандай да бір іс-шаралар нәтижелері. Жақсартылған жерлерге оларды құнсыздандырмау және нысанасын өзгертпей көшірілуі мүмкін болмайтын жер учаскелерінің шекараларында орналасқан материалдық объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгілі бір жұмыс түрін жүргізу нәтижелері (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егінді, көпжылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және жақсартуларға қатысты жұмыстардың басқа түрлері) жатады;
3) құрылыстар - адамның болуына, жылжымалы мүлікті орналастыруға, материалдық құндылықтарды сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға арналған үй-жайлар орналасқан жақсартылған жерлер және басқа түрлері;
4) құрылыстар - құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы техникалық функцияларды орындауға арналған жақсартылған жерлер (бөгендер, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және өзге де түрлер);
5) тарату құрылғылары - кез келген шығатын энергияны, затты, дабылды, ақпаратты және қашықтағы түрді (электр жеткізу желілері, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс тораптары және басқа түрлері) жеткізу бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған жақсартылған жерлер;
6) құрылысы аяқталмаған объектілер - құрылысы аяқталмаған күйде тұрғандықтан іс жүзінде пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату құрылғылары;
7) көпжылдық екпелер - егу орындарында өсірілетін, бір жылдан артық өмір сүретін немесе бір жылғы мәдени циклдағы ағаштар мен бұталарды қамтитын табиғи-заттай белгісі бойынша негізгі қорлар түрі. Жүзімдіктер немесе жеміс-жидек бау-бақшалары мысал бола алады. Мүлік объектілерінің осы түрлерінде амортизацияланатын активтерді білдіретін егу орындарына едәуір күрделі инвестициялары болуы мүмкін.
8) баламалы пайдалану - қазіргі пайдаланудан ерекшеленетін және бағалау объектісінің аса тиімді пайдаланылуын талдау уақытында қарастырылатын жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ықтимал нұсқалары;
9) салыстыру деректері - бағаланатын объекті аналогтарының деректерін талдау негізінде алынатын құнның есептік шамасын алу үшін бағалау талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттау ставкалары және басқалары;
10) тренд - хронологиялық өмір сүру мерзімі үшін бағаланатын объектінің құнын өзгерту индексі;
11) салыстыру элементтері - жылжымайтын мүлік үшін төленетін бағалардағы ауытқуларға әкелетін мүлік объектілері мен мәмілелердің нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтері берілетін мүліктік құқықтар түрлерін, сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды, пайдалануды жылжымайтын мүлікке жатпайтын, сату құрауыштарын және басқаларды қамтиды;
12) табиғи тозу - объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын жоғалтуы;
13) функционалдық тозу - жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау, сындарлы және басқа да сипаттамалармен қазіргі заманғы ғимараттар мен құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;
14) сыртқы (экономикалық) тозу - жылжымайтын мүлік нарығында қоршаған ортаның әсер ету салдарынан өзгерістердің (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да өңірлік факторларға байланысты, нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар көлемінің қатынасы) нәтижесінде объектінің құнын жоғалтуы;
15) бағалау объектілерінің экономикалық жарамдылығының қалдық мерзімі - бағалау күнінен бағалау объектілерінің экономикалық өмір сүру мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;
16) жақсартылған жерлердің экономикалық жарамдылық мерзімі - жақсартылған жерлерден алынатын немесе болжанып отырған кіріс осы кірісті алуға байланысты операциялық шығыстардан асатын кезең. Жақсартылған жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі жақсартылған жерлерді пайдалану үшін жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңді көрсетеді;
17) жақсартылған жерлердің нақты жасы - жақсартылған жерлерді пайдалану басталғаннан бағалау күніне дейінгі кезең;
18) тиімді (негізгі) жасы - оны сату мүмкіндігін ескеретін объектінің табиғи күйі мен пайдалылығына сәйкес келетін жас. Сыртқы түрін бағалауға, техникалық жай-күйіне, объектінің құнына әсер ететін экономикалық факторларға негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшелігіне қарай тиімді жас нақты жастан арту немесе азаю жағына қарай ерекшеленеді.
19) таза операциялық кіріс - жалпы кіріс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретінде айқындалатын кіріс;
20) ренталық кіріс (жер рентасы) - жер учаскесінің сапасы мен орналасқан орнына қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін кіріс. Ренталық кіріс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы кіріс пен өндірістік шығындардың және өндірушінің пайдасы арасындағы айырым ретінде есептеледі.