Жер учаскелерін бағалау әдістері

24. Жер учаскелерін оның мақсатына және қолда ақпараттың болуына байланысты бағалауды жер рентасын салыстырмалы талдау, дамыту, тарату, алу, қалдық құны мен капиталға айналдыру әдістерімен айқындауға болады. Артық учаскені бөлу нормативтері мен мүмкіндігі бойынша салыстыру арқылы артық жер саны болған кезде оның құны мейлінше тиімді шартпен нарықтық құны бойынша бағаланады.
5. Жер учаскелері үшін салыстырмалы талдау әдісі соңғы нарықтық мәмілелер немесе ұсыныстар бағасы бойынша нақты деректері бар ұқсас жер учаскелерімен қарастырылатын мүлікті тікелей салыстыруды қамтиды.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
1) осындай жер учаскелерін сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзей отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
3) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
4) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
26. Дамыту әдісі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бірқатар учаскелерге бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше учаскелермен біріктіруге, осындай бөлу немесе біріктіру процестерімен байланысты табыстар мен шығыстарды айқындаумен және нәтижесінде алынған күн көрсеткішін шығару үшін таза табыстарды дисконттаумен байланысты болады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
1) жер учаскесін пайдалану үшін қажетті шығыстар сомасы мен уақытша құрылымын оны мейлінше тиімді пайдалану нұсқасымен сәйкес айқындау (мысалы, жақсартылған жер учаскесін жасау шығыны немесе жер учаскесін пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу шығыны);
2) жер учаскесін мейлінше тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
3) жер учаскесін мейлінше тиімді пайдаланудан табыс алу үшін қажет операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
4) бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының шамасын айқындау;
5) жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есептеу.
27. Жер учаскелерін сатуды салыстыру әдісін тікелей қолдану мүмкін болмаған жағдайда мынадай әдістерді қолдану ұсынылады:
1) бөлу (аллокациялау) әдісі - жер мен ондағы жақсартылғандардың құны арасындағы қатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктерінің арасындағы қандай да бір басқа арақатынас әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Салыстыру мақсатында жер мен ондағы жақсартулардың арасындағы ортақ нарықтық бағаны айқындайтын шара оның нәтижесі болып табылады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
жақсартылған жер учаскесінің (ондағы орналастырылған ғимараттардың) нарықтық құнын айқындау;
бағаланатындарға ұқсас құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтың құнында жер үлесінің ең ықтимал мәнін айқындау;
аймаққа бөлу коэффициентін ескеріп, бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнындағы үлесі ретінде жердің нарықтық құнын есептеу;
2) алу (экстракция) әдісі - амортизацияны шегеріп, шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің толық бағасынан нәтижелерді алу жолымен жер учаскелерін бағалау кезінде қолданылатын жанама салыстыру тәсілі;
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісін аналог объектілермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтерді айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір аналог объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелерін әр салыстыру элементі бойынша айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір аналогтың сипаты мен айырмашылық дәрежелеріне сәйкес келетін аналогтар бағаларын түзетулерді әр салыстыру элементтері бойынша айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінен олардың айырмашылығын тегістейтін әрбір аналогтың бағасын әр салыстыру элементтері бойынша түзету;
аналогтардың түзетілген бағаларын негізді қорыту жолымен бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын есептеу;
бағаланатын жер учаскесі жақсартуларын алмастыру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнынан жақсартылған жер учаскесінің алмастыру құнын немесе қалпына келтіру құнын шегеру жолымен бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу;
3) қалдық құн әдісі жақсартылған жерлермен байланысты емес күту және қосылған кірістілік принциптеріне негізделген.
Әдісті қолдану шарты - бағаланатын жер учаскесіне табыс әкелетін жақсартуларды салу мүмкіндігі немесе табыс әкелетін жер учаскесін коммерциялық пайдалану мүмкіндігі. Егер табыс жер учаскесін коммерциялық пайдалануға есептелсе, онда осы табыстан жер учаскесіне қатысты жоқ табысты шегеру немесе капиталға айналдырылған табыстан жер учаскесіне қатысы жоқ активтердің нарықтық құнын шегеру қажет.
Әдісті қолдану мүліктің табыстық объектілерімен шектеледі. Ол ең аз олқылықтарды талап ететін мүліктің жаңа объектілері үшін ете жиі қолданылады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
нарықтық рента және болжанып отырған операциялық шығыстар негізінде бүкіл меншіктің таза операциялық табысын айқындайды;
құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық табыс айқындалады;
жер учаскесіне қатысты таза операциялық табыс жер үшін капиталға айналдыру нормасы арқылы құн көрсеткішінде капиталға айналады;
4) бос учаске үшін жалдау төлемін капиталға айналдыру әдісі.
Егер жер учаскесі бос екендігіне қарамастан, рента әкеле алса, осы рентаны жеткілікті нарықтық деректер болған кезде нарықтық құн көрсеткішінде капиталға айналдыруға болады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
жер учаскесімен жасалатын жер рентасын есептеу;
жер рентасын капиталға айналдырудың тиісті коэффициент шамасын айқындау;
жер рентасын капиталға айналдыру жолымен жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу.