II. Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом — с точки зрения жильца самый громоздкий и путанный документ в ЖКХ, оговаривающий вопросы предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления многоквартирным домом.

В рамках нынешнего правового поля может быть заключен:

▪ Между товариществом собственников жилья и управляющей компанией (если в доме одновременно пребывают и ТСЖ и УК
и товарищество передает «управляющей» бразды по управлению МКД). В этом случае ответственным за предоставление коммунальных услуг является управляющая компания, за предоставляемые управляющей компанией услуги по эксплуатации жилья и текущий ремонт отвечает ТСЖ, беря на себя функцию контролера.

▪ Между собственниками жилья и управляющей компанией — если в доме нет ТСЖ.

▪ Если в доме нет управляющей компании, а товарищество создано, между ТСЖ
и собственниками, не вступившими в ТСЖ.

Срок действия договора управления многоквартирным домом составляет от 1 года до 5 лет. Досрочное расторжение документа в одностороннем порядке без оснований невозможно, — если это не предусмотрено самим документом.

Причины, которые не могут служить основанием для расторжения договора управления МКД:

▪ Если договор был заключен между собственникам и управляющей компанией,
а в дальнейшем жильцы изменили форму управления многоквартирным домом, создав ТСЖ.
В данном случае суды вынесут определение, что созданное товарищество не препятствует управлению домом управляющей организацией (см. решение Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 июля 2010 г. №1093/10).

▪ Если по окончании срока действия Договора жильцы или управляющая компания не подали заявление на его расторжение (в этом случае он будет считаться продленным на тот же срок
и на тех же условиях — в соответствии с частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Основания для расторжения договора управления многоквартирным домом:

▪ На момент заключения документа собственники не избрали форму управления многоквартирным домом;

▪ В договоре отсутствуют существенные условия;

▪ Если управляющая компания хронически не исполняет свои обязанности и у собственников есть соответствующие доказательства (в соответствии с п. 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

▪ Если собственники не выбирали форму управления МКД, а управляющая компания обслуживает жилье по конкурсу, жильцы могут отказаться от ее услуг по завершении текущего года (в соответствии с п. 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);

▪ Окончание срока действия договора.