Современная Гуманитарная Академия. земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное

земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Это предписание Гражданского кодекса теперь надо считать утратившим юридическую силу, 'поскольку имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным," лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п.З ст. 3 ЗК РФ).

" Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося у гражданина в постоянном (бессрочном) пользовании, разрешается лишь однократно.

В* настоящее время земельные участки в постоянное (бессрочное)
пользование предоставляются только государственным и
муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям,
а также органам государственной власти и органам местного
самоуправления (п.1 ст. 20 ЗК РФ). ^

б. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Этот юридический титул для граждан - не собственников земельных
участков - был учрежден законодательством Российской Федерации о
земельной реформе. Многие годы реформирования земельного строя
в Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения
граждан было предметом необоснованной критики со стороны
"копировщиков" прозападной модели земельного правопорядка. Даже
Президент Российской Федерации однажды предписывал вычеркнуть
слова"'пожизненное наследуемое владение" из Земельного кодекса
РСФСР. Через год Гражданский кодекс РФ назвал этот титул в числе
иных вещных прав граждан. И это было оправданно. При многообразии
форм собственности на землю должны, соответственно, существовать и
различные виды земельных титулов для не собственников земельных
участков. Унификация их н'е будет учитывать все реалии,
складывающиеся в условиях реформированного земельного строя
Российской Федерации. ^?

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенном гражданином до введения в действие Земельного кодекса¹ 2001 г., сохраняется. Однако распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном

наследуемом владении, имеют право однократно и бесплатно приобрести их в собственность¹.

'Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения нового Земельного кодекса РФ не допускается (п.1 ст. 21 ЗК РФ).

в. Аренда земельных участков. Каждый собственник земельного
участка вправе по своему усмотрению в установленном законом порядке
передать свой земельный участок в аренду. Она «оформляется как вид
временного пользования договором между заинтересованными
сторонами (арендодателем и арендатором). ;

Понятие договора аренды дается в Гражданском кодексе РФ (ст. 606). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное-владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды устанавливаются ее сроки, размер и форма арендной платы, права и обязанности^арендатора по использованию земельного участка. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы устанавливают соответствующие органы исполнительной власти. Общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В аренду разрешено сдавать земельные участки и другие обособленные природные объекты. Допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст. 607 ГК РФ)

Объектом права аренды служит индивидуально обособленный земельный участок. Индивидуализирующими признаками участка являются его размеры и местонахождение, закрепленные в натуре (на местности) и юридически в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены
особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных
природных объектов (п.2 ст. 607 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица,
уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в
аренду. -

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Земельные участки, за исключением тех, которые изъяты из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Перечень

Современная Гуманитарная

1ная Гуманитарная Академия

изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами, указан в Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства как земельные правообладателимогут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Арендатору земельного участка закон предоставляет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или юбщества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становитсякновый арендатор земельного участка, за исключением передачи земельных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (л. 5 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. j

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный
земельный участок в субаренду в пределах; срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участкапри
условии его уведомления, если договором аренды земельного участка,,
не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все
права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным
кодексом. - , :

Арендодателю; конечно, небезразлично, кому арендатор намерен
сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного участка. В целях защиты
своих прав арендодателю следует устанавливать в договоре запрет.на
совершение всех либо части сделок по сдаче арендатором земельного <
участка в субаренду либо в перенаем арендных прав на земельный
участок. t, - .

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора,: за исключением случаев, указанных в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 35; п. 1 ст. 36, 46)

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более 5 лет арендатор

земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды
земельного участка передавать свои .права и обязанности по этому
договору третьему лицу без.согласия собственника земельного,участка
при условии его уведомления. Изменения условий договора аренды
земельного участка без согласия <его арендатора ,и..ограничение^,
установленных договором аренды" земельного ,участка прав его;!
арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды ^
земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию \
арендодателя возможно только на основании, решения суда при
существенном, нарушении договора аренды земельного участка его
арендатором. --.... _{f s}

Земельный участок может быть передан в •аренду для
государственных или муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ на срок не более, чем один год.,При этом
арендатор земельного участка обязан по требованию арендодателя
привести земельный участок в состояние, пригодное длящего
использования, в соответствии с разрешенным, использованием:
возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить
необходимые работы по рекультивации земельного участка, а-также
исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором
аренды земельного участка. ,,.,. , ., _:, ,-_;. ,•.->,.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими
совершеннолетия, их законные представители могут передать эти,
земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками ,
совершеннолетия.; ,/. ,...... ...,_; .-,,'.:,_v-

.Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие _v начала определения .арендной платы при аренде земельных участков,, находящихся в государственной, или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительствам Российской Федерации.

г. Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут). Действующее законодательство различает частный и
публичный сервитуты. . ,_; , _, ,

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно ГК РФ (п. 1 ст. 274), собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение _;земельного участка _: сервитутом не лишает собственника участка правдладения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению-между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации _;в_; порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается

ная Гуманитарная Академия

Современная Гуманитарная Академия

судом'по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник учартка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут,¹ соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок,
который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть
самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может
передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся
собственниками недвижимого имущества, для обеспечения
использования которого сервитут установлен. •

I По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться bi соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. •;•'•'

Публичный сервитутустанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправлениями в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использование земельного участка-в целях ремонта
коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей,
а также объектов транспортной инфраструктуры;

,_3) ^размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков, и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке; ,. ,5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в сроки,
продолжительность которых соответствует условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в пределах земель лесного
фонда-" _;,₍ ,'.•"" ..г-.. ,

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы
в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора
дикорастущих растений в установленные сроки ив установленном
порядке;

9) временного пользования земельным, участком в целях
проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В комментированной литературе есть высказывания, что в

Современная Гуманитарная Академия

Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 22) установлен исчерпывающий перечень потребностей, для реализации которых могут устанавливаться публичные сервитуты¹. С этим согласиться нельзя, действующее федеральное законодательство предусматривае-т возможность установления публичных сервитутов в других случаях:.

-в целях забора воды (без применения сооружений и технических средств), водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве путей для маломерных плавательных средств (ст. 44 ВК РФ);

-для свободного пребывания граждан в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах (ч,1 ст. 21 ЛК РФ); -

Установление публичных сервитутов в области_;градостроительства определяется государственными или общественными,интересами:

-на земельных участках, через которые осуществляется проход
(проезд) к стационарным пунктам наблюдений, входящим в
государственную наблюдательную сеть (п. 4 ст. 13 ФЗ от 19.07. 1998 г.
"О гидрометеорологической службе"). ...,.-..,.',-.'

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов основано на закрепленном в Земельном кодексе РФ принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю (п.1 ст. 1).Порядок проведения таких слушаний Земельный кодекс не предписывает. Представляется, что порядок, процедура слушаний и определение их результатов должны устанавливаться, исходя из предписаний Федерального закона "Об общественных объединениях"². Согласно этому закону, граждане, имеют право создавать по своему выбору общественные объединения, без предварительного разрешения органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также право вступать в такие, общественные объединения на условиях соблюдения норм их уставов (ст. 3).-Для осуществлениягуставных целей общественное объединение имеет право: проводить собрания, митинги, демонстрации, шествия и пикетирование, вносить предложения в органы государственной власти (ст. 27).

Отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого устанавливается сервитут. В связи с этим в юридической литературе неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не являются ограниченными вещными правами в собственном смысле слова, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют "пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей"³.

¹ См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.,
Юринформцентр, 2001. С. 122.

² СЗ РФ от 17.05.1997, от 19.07.1998 г.

³ См.: Суханов Е.А. Гражданское право. В 2-х гг. Том 1.М..1998. С. 594-595.

Современная Гуманитарная Академия

Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219¹, можно сделать вывод о том, что, поскольку круг правообладателей публичного сервитута не определен, то он регистрируется не как ограниченное вещное право, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества.

По мнению автора настоящего учебника, публичный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собственности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной территории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Именно народы, проживающие на данной территории и их будущие поколения в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания, поскольку природные объекты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная основа их жизни и деятельности, что юридически подтверждено Конституцией РФ (п. 1 ст. 9).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Необходимым условием его установления является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованных лиц каким-либо иным способом помимо сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет >права владения, пользования и распоряжения этим участком (п.2 ст. 274 ГК РФ). Одновременно установлена гарантия прав лиц, в интересах которых установлен сервитут. Закон (п. 1 ст. 275 ГК РФ) закрепляет в отношении сервитутов такой признак, характерный для вещных прав, как право следования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

На собственника земельного участка, обремененного сервитутом, возлагается пассивная обязанность - не препятствовать действиям обладателя сервитута, однако принудить собственника к осуществлению каких-либо положительных действий нельзя.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе^требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такая плата представляется справедливой компенсацией за неудобства, которые известным образом ограничивают пределы собственника по использованию своего земельного участка.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности

использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Когда установление публичного сервитута приводит к существенЙым затруднениям в использовании земельного участка, его собственник' вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав¹. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по .учету соответствующего объекта_; недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут обременяет весь земельный участок, предоставление плана земельного участка не требуется: В документах об установлении сервитута должно быть указано его наименование и содержание (например, частный постоянный сервитут, устанавливающий право проезда через земельный участок), площадь участка, которая предоставляется в ограниченное пользование, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование (если она установлена).

Документы, представленные на регистрацию, заверяются собственниками земельного участка. С заявлением в регистрирующий орган может обратиться либо собственник обремененного земельного участка, либо лицо, в пользу которого .установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять, защиту своих прав в судебном порядке.

Под сервитутомпонимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, а заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Такие сервитуты в теории права иногда называются положительными.

В законодательстве зарубежных стран используется понятие ' отрицательных сервитутов, в силу которых лица, имеющие определенные

¹ СЗ РФ 1996, № 8, ст. 963; 1999, № 52, ст. 6416.

¹СЗ РФ, 1997., № 30, ст. 3594.

Современная Гуманитарная Академи 66

Современная Гуманитарная Академия

права на недвижимое имущество, устраняются от известного пользования им.

д. Безвозмездное срочное пользование земельными участками. Субъектами этого вида землепользования закон признает граждан и юридических лиц.

Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки предоставляются на срок не более, чем один год, юридическим лицам, имеющим статус государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий либо органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются другим гражданам и юридическим лицам по договору.

Разновидностью безвозмездного срочного пользования земельным участком признаются служебные земельные наделы. Они предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

¹ Категории работников организаций отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, В настоящее время данные отношения регулируются также Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 (в редакции Постановления Совета Министров РСФСР от 21 апреля 1972 г. № 248 и Правительства РФ от 26 февраля 1992 г. № 119) "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота"¹.

Служебные наделы предоставляются работникам из земельных
участков, принадлежащих организациям, с которыми у них установлены
трудовые отношения. Такой надел выделяется на основании заявления
работника и решения организации, в которой он работает и на время
его работы в ней. , >; -,