Методы расчета прогнозной и инвесторской цены на строительную продукцию

Оценка сметной стоимости строительства объекта (СС) — это цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на строительство объекта, сформированные инвестором до начала строительства по рекомендаци­ям системы ценообразования и сметного нормирования в уровне базисных сметных цен или текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. Она определяет предварительный объем и структуру инвестиций (капитальных вложений) на стро­ительство объекта до начала строительства.

Уровень базисных сметных цен на ресурсы представляет собой сметную стоимость ресурсов, определенную по оп­товым ценам и тарифам действующих СНиП (на 1 января 2000г.).

Уровень текущих сметных цен на ресурсы — сметная сто­имость ресурсов, определенная по оптовым ценам и тари­фам, сложившимся на момент их использования.

Инвесторская договорная цена на строительную продук­цию — это цена строительной продукции подрядчика или сметные затраты подрядчика на производство СМР (или мон­таж оборудования), выделенные инвестором из состава оцен­ки сметной стоимости строительного объекта. В зависимос­ти от базы формирования инвесторские договорные цены на строительную продукцию могут быть определены в уровне базисных сметных цен на ресурсы и тарифы или в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. В составе инвесторской договорной цены учитываются нормы лимитированных затрат и норма затрат на инфраструктуру подрядчика в объемах среднестатистического подрядчика региона.

Прогнозная сметная стоимость строительства объекта (СС^П) — это цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на строительство объекта, сформиро­ванные инвестором до начала строительства в уровне про­гнозных сметных цен на ресурсы и тарифы.

Прогнозный уровень сметных цен на ресурсы — сметная стоимость ресурсов и тарифов, сформированная до начала строительства объекта на конкретный момент нормативно­го (или договорного) срока окончания строительства. Про­гнозные сметные цены на ресурсы и тарифы формируются инвестором специальными методами на основании сметных цен на ресурсы и тарифы базисного или текущего уровня.

Прогнозная договорная цена на строительную продук­цию (ПДЦ) есть цена строительной продукции подрядчика или сметные затраты подрядчика на производство СМР (или монтаж оборудования), выделенные инвестором из состава прогнозной сметной стоимости строительства объекта.

Контрактная цена на строительную продукцию (КЦ) — цена строительной продукции подрядчика на момент зак­лючения контракта (договора). Контрактная цена форми­руется подрядчиком совместно с инвестором (заказчиком). На момент заключения контракта контрактная цена равна сумме инвесторской договорной цены на строительную про­дукцию и компенсационного фонда на момент окончания строительства объекта. Компенсационный фонд может фор­мироваться с использованием прогнозных сметных цен на ресурсы или выражаться условиями его формирования.

Инвесторская сметная стоимость строительства объекта (СС^И) — это цена строительной продукции для инвестора или сметные затраты на строительство объекта, сформиро­ванные инвестором на момент окончания строительства объекта по рекомендациям СЦиСН в уровне текущих смет­ных цен на использованные ресурсы и тарифы. Инвесторс­кая сметная стоимость строительства объекта определяет объем и структуру инвестиций (капитальных вложений), в ее состав входит договорная цена.

Договорная цена на строительную продукцию — часть инвесторской сметной стоимости строительства объекта, определяется объемами СМР принятого к реализации проектного решения объекта, которые берет к выполнению под­рядная строительная организация.

Свободная (договорная) цена на строительную продук­цию (СДЦ) — цена строительной продукции подрядчика, формируемая подрядчиком в процессе строительства объек­та по рекомендациям СЦиСН и условиям договора (кон­тракта) в уровне текущих сметных цен на использованные ресурсы и тарифы через выполненные объемы СМР или объемы использованных ресурсов.

По формам взаиморасчетов за выполненные СМР меж­ду инвестором и подрядчиком договорная цена на строи­тельную продукцию может быть открытой или твердой. От­крытая договорная цена — это условие, что все группы зат­рат в составе договорной цены формируются в процессе строительства в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы. Твердая договорная цена — это условие, что все группы затрат в составе договорной цены формируются в процессе строительства в уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на начало строительства объекта.

Основная часть цен на строительную продукцию форми­руется инвестором на стадии принятия решения о необхо­димости строительства и его проектирования.

С позиции СЦиСН цена на строительную продукцию включает две группы затрат: затраты инвестора в процессе инвестиционного цикла и затраты подрядчика в объеме договорной цены. Ее состав приведен на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Схема состава сметной цены на строительную продукцию

В состав затрат инвестора включаются следующие затра­ты: на приобретение или аренду земельного участка; на воз­мещение убытков владельцам и пользователям земли, при­чиненных изъятием земельных участков или временным занятием их; на оплату работ по отводу земельных участков под строительство; на оплату работ по разбивке основных осей зданий и сооружений, перенос их в натуру и закрепле­ние на местности знаками; на получение архитектурно-пла­нировочного задания; на проектирование; на содержание дирекции строящегося предприятия — службы заказчика; на подготовку эксплуатационных кадров и другие затраты.

В составе инвесторской договорной цены на строитель­ную продукцию, выделяемой из состава СС, прогнозной договорной цены на строительную продукцию, формируе­мой в составе СС", контрактной цены на строительную про­дукцию и договорной цены на строительную продукцию, формируемых в составе СС^И, учитываются три составляю­щие: сметная СМР подрядчика, затраты на инфраструктуру подрядчика и средства на оплату НДС.

Оценка сметной стоимости строительства объекта опре­деляет объем инвестиций (капитальных вложений), склады­вающийся на начало строительства объекта, т.е. до начала реализации инвестиционного проекта.

В составе СС учитываются затраты инвестора и возмож­ного подрядчика в объеме инвесторской договорной цены на строительную продукцию.

Затраты в составе СС можно сформировать через объе­мы СМР или объемы ресурсов конкретным из рекомендуе­мых Госстроем России методом в базисном уровне или уров­не текущих сметных цен на ресурсы с использованием сметно-нормативной базы 2001 г. Именно принятый уровень сметных цен на ресурсы определяет состав СС. В связи с этим состав оценки сметной стоимости строительного объекта можно представить в виде двух моделей.

Если затраты в составе СС формируются в уровне теку­щих сметных цен на ресурсы, то величину СС можно выра­зить формулой:

сс_(тек) = 3_(тек) + ИДЦ_(тек) , (4.8)

где 3_(тек) — затраты инвестора в уровне текущих сметных цен, сложившихся на начало строительства объекта в соста­ве СС, руб.;

ИДЦ_(тек) — инвесторская договорная цена на строитель­ную продукцию в уровне текущих сметных цен на ресурсы и тарифы, сложившихся на начало строительства объекта, руб.

Если затраты в составе СС формируются в базисном уров­не сметных цен на ресурсы, то состав цены можно выразить моделью:

(4.9)

где 3_(6аз)— затраты инвестора в базисном уровне сметных цен в составе СС, руб.;

ИДЦ_{баз) — инвесторская договорная цена на строительную продукцию в базисном уровне цен на ресурсы и тари­фы, руб.;

К_ф^t=0 — сумма компенсационного фонда, сформирован­ия на начало строительства объекта в составе СС, руб.

Сумма компенсационного фонда в составе СС зависит от принятой сметно-нормативной базы формирования зат­рат.

Стратифицироцанный состав цен на строительную про­дукцию определяет последовательность формирования групп сметных затрат. Такимобразом в ДЦ, в составе СС^И группы сметных затрат формируются в такой последовательности:

· инвесторская сметная стоимость (прямые затраты, накладные расходы, сметная прибыль);

· сметная стоимость СМР подрядчика ИСС СМР и лимитированные затраты подрядчика;

· затраты подрядчика на инфраструктуру;

· НДС.