Методология имущественного (затратного) подхода к оценке

Затратный (имущественный) подход рассматривает сто­имость предприятия с точки зрения понесенных издержек на его функционирование. Он основывается на изучении воз­можности инвестора, в приобретении объекта собственности исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствую­щего участка под застройку и возведение аналогичного по на­значению и качеству объекта собственности в обозримый пе­риод.

В основу затратного подхода положен принцип замеще­ния, в соответствии с которым максимальная стоимость объек­та собственности не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалент­ной полезностью. Область применения затратного подхода: оценка рыночной стоимости собственного капитала компаний исходя из представления о гипотетической продаже ее активов. Наибольшее значение результаты применения методов затратного подхода имеют значение для оценки холдинговых компаний, компаний, имеющих дочерние и зависимые общества, значимые финансовые вложения; компаний, обладающих существенными активами и пассивами, а также для оценки ликвида­ционной стоимости бизнеса. Затратный подход используется в следующих случаях:

– наравне с двумя другими подходами, если нет ограниче­ний на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

– для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

– в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных про­даж;

– для целей страхования. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода;

– при анализе наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования свободного земельного участка;

– при оценке объекта доходным подходом, если объект тре­бует ремонта или реконструкции;

– в инвестиционных проектах – при реконструкции существу­ющего объекта или строительстве нового;

– для целей налогообложения;

– для получения кредита в банке.

Экономическое содержание затратного подхода к оценке за­ключается в том, что рыночная стоимость собственного капитала определяется на основе рыночной стоимости суммы активов компании за вычетом текущей стоимости всех ее обязательств. Затратный подход к оценке рассматривает оцениваемый бизнес с точки зрения стоимости создания накопленных активов. Оценка лик­видационной стоимости бизнеса основывается на соотношении лик­видационной стоимости активов компании и текущей стоимости имеющихся обязательств с учетом всех затрат, связанных с ликвида­цией оцениваемого бизнеса.

В соответствии с экономическим содержанием затратного под­хода основными методами, используемыми в его рамках, являются:

– метод накопленных чистых активов;

– метод ликвидационной стоимости.

При оценке стоимости бизнеса на основе затратного подхо­да последовательность процедур следующая:

а) определение активов и обязательств оцениваемой компании по данным последней на момент оценки бухгалтерской отчетности;

б) определение рыночной (или иной) стоимости активов компании;

в) определение рыночной (или иной) стоимости обязательств;

г) оценка стоимости чистых активов как разницы между переоце­ненными активами и обязательствами.

Важным элементом оценки активов в рамках затратного подхода является оценка рыночной стоимости прав на земельный участок. Может определяться как рыночная стоимость прав собст­венности на земельный участок, так и стоимость прав аренды. Эта оценка должна строиться на основе обработки информации о рынке земельных участков в регионе.

Если необходимо, в итоговую стоимость чистых активов следует внести поправку на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций и на низкую ликвидность.

При определении стоимости бизнеса на основе метода нако­пления активов при условии наличия достаточных оснований может быть учтено негативное воздействие на ее величину токсичных и опасных веществ, в частности, при оценке стоимости таких активов, как здания и сооружения:

а) определение затрат на демонтаж токсичных материалов (вклю­чая оплату труда занятых этим работников);

б) оценка стоимости замены токсичных материалов экологически безвредными заменителями;

в) затраты на вывоз отходов.

Совокупная стоимость всех этих затрат наряду с физическим и функциональным износом в конечном счете может рассматриваться в качестве оценки внешнего износа зданий и сооружений.

Оценку рыночной и ликвидационной стоимости отдельных видов активов предпочтительно проводить с участием оценщиков, специализирующихся в оценке:

– объектов недвижимости, в том числе земельных участков;

– машин и оборудования;

– нематериальных активов, в том числе лицензий на разработку полезных ископаемых и связанных с этим запасов;

– финансовых активов, в том числе дебиторской задолженности, вложений в ценные бумаги.

При оценке ликвидационной стоимости исходят из возмож­ности ее определения или при форсированной распродаже активов, или упорядоченной, но ограниченной во времени их реализации. Упо­рядоченная распродажа требует обоснования сроков продажи отдель­ных активов. Для этого необходима процедура экспонирования с ус­ловиями выручки от их реализации. Выбор наиболее предпочтитель­ного варианта определяется условиями максимизации стоимости.

Разрабатываемый ликвидационный баланс ликвидируемой компании составляется дважды:

1) по окончании срока предъявления требований кредиторами; этот промежуточный баланс утверждает общее собрание акционеров;

2) после завершения расчетов с кредиторами; он также должен утверждаться общим собранием акционеров.

Содержание метода накопления активов

Имущественный или затратный подход к оценке стоимости бизнеса реализуется преимущественно методом накопления активов. При этом предметом оценки чаще всего выступает рыночная стоимость фирмы. Использование метода накопления активов предполагает оценку предприятия по сумме рыночной или ликвидационной, но не балансовой (остаточной) стоимости его активов – за вычетом (в простейшем случае) совокупной кредиторской задолженности фирмы (заёмного капитала предприятия) на момент её оценки. Иначе говоря, согласно идеологии этого метода, оцениваемое предприятие стоит столько, сколько стоит его имущество (за вычетом задолженности фирмы).

Считается, что метод накопления активов адекватен в большей степени при оценке предприятия как ликвидируемого. Однако данный метод может быть вполне использован и при оценке предприятия как действующего в следующих случаях.

1. Если у предприятия много финансовых активов в виде пакетов акций других предприятий (например, холдинговая компания). В такой ситуации метод накопления активов, как «матрёшка в матрёшке», будет подразумевать использование методов доходного подхода.

2. Если нематериальные активы предприятия составляют решающую долю его имущества.

3. Если предприятие специализируется на держании достаточно диверсифицированного инвестиционного портфеля. В этом случае оценка предприятия по стоимости его портфеля не будет предполагать его ликвидации.

Поскольку метод накопления активов предполагает оценку рыночной стоимости предприятия по рыночной или ликвидационной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности предприятия, то он требует переоценки балансовой стоимости предприятия.

Все активы компании делятся на материальные и нематериальные.

В свою очередь, материальные активы подразделяются на реальные и финансовые. Реальные активы – это недвижимость (земля, здания, помещения, сооружения), оборудование и оснастка (инструменты, приспособления и контрольно-измерительные приборы), оборотные средства (сырьё, материала, полуфабрикаты, комплектующие, незавершённое производство, запасы готовой, но нереализованной продукции, дебиторская задолженность, деньги на расчётных счетах). Финансовые активы предприятия могут представлять собой ценные бумаги и банковские депозиты.

Определение рыночной стоимости реальных активов предприятия должно проводиться с учётом:

1) физического износа;

2) экономического износа

3) технологического износа;

4) функционального износа.

Физический износ реального актива длительного пользования (функционирования) определяется степенью исчерпания срока службы.

Экономический износ измеряется обесценением аналогичного имущества, которое произошло со времени приобретения и постановки на баланс предприятия оцениваемого имущества вследствие изменения на рынке спроса и предложения соответствующего товара.

Технологический износ – обесценение актива вследствие появления на рынке аналогов, имеющих лучшее соотношение цена/качество.

Функциональный износ – обесценение актива в случае его конструктивной или функциональной недоработки по сравнению с аналогами, позднее появившимися на рынке.

При переоценке активов предприятия с их балансовой стоимости на рыночную следует учитывать все виды износа.

Этот учёт может быть осуществлён двояко.

1. Если на рынке на момент переоценки можно найти аналогичный актив с точно такими же охарактеризованными выше видами износа у переоценяемого актива, то задача сводится к замене балансовой стоимости актива на наблюдаемую текущую рыночную.

2. Если невозможно найти на рынке соответствующий аналог, то необходимо учесть все виды накопленного износа.

Определение рыночной стоимости финансовых активов производится :

1) по ценным бумагам, имеющим официально признаваемую котировку;

2) по ценным бумагам с недостаточной ликвидностью с помощью методов доходного подхода;

При оценке нематериальных активов может быть использован метод «избыточных прибылей».

Из того, что обсуждалось выше, следует, что в наиболее простом виде оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия согласно методу накопления активов представляет собой величину, определяемую как:

СК = А – П, (1)

где А – рыночная стоимость активов предприятия; П – пассивы предприятия на момент оценки.

Такой способ оценки рыночной стоимости предприятия соответствует случаю, когда цель оценки состоит в определении стоимости предприятия как ликвидируемого. Именно в этом случае из возможного дохода предприятия от распродажи его имущества, который будет получен в рамках текущего финансового периода логично просто вычесть сумму долга предприятия, который также должен быть погашен в рамках того же периода.

Если же цель оценки состоит в определении стоимости предприятия как действующего, то приходится принимать во внимание, что предприятие не будет погашать свой долг сразу. Точно так же, анализируя активы, нельзя будет считать, что предприятие сразу получит причитающиеся ему поступления по дебиторской задолженности.

Следовательно, применительно к оценке предприятия как действующего в расчёт необходимо брать не сами величины кредиторской и дебиторской задолженности, а их текущие стоимости, т.е. суммы дисконтированных платежей по кредиторской и дебиторской задолженностям.

В качестве ставки дисконта при дисконтировании кредиторской задолженности может быть использована та, что используется при оценке стоимости предприятия на основе доходного подхода. При дисконтировании дебиторской задолженности должна быть определена ставка дисконта для каждого дебитора, учитывающая поправку на риск неплатежа.