Основні аспекти сучасних правопорушень на ринку нерухомості

Як свідчить статистика, в Україні відмічається тенденція до зростання шахрайств, скоєних з метою заволодіння майном громадян. При цьому об'єктом злочинних посягань є не тільки квартири, дачі, автомобілі, кошти, а й інше майно громадян.

За останніх п'ять років кількість шахрайств цього виду збільшилась на 11% і склала у 2005 році 18,3 тис. злочинів. У ряді областей та в містах Києві І Севастополі цей показник значно вищий, ніж по Україні:

Необхідно зазначити, що за 2005 рік розкрито й розслідувано 13 964 злочини про шахрайства. Із загальної кількості справ, порушених за вчинення цих злочинів направлено на розгляд судів лише 4376. За вироками судів, що набрали законної сили, засуджено 3069 обвинувачених, з них до реального покарання притягнуто всього 684 особи.

Особливе занепокоєння викликають корисливі злочини, обтяжені вбивством (або зникненням) одиноких власників приватизованих квартир. З 852 потерпілих пенсійного віку, що загинули в минулому році за різних обставин, немало й таких, що стали жертвами злочинних посягань на їх житло.

Аналіз звернень громадян свідчить, що в основному мотивами вбивства були прагнення відібрати виплачені за житло кошти, небажання доглядати власників похилого віку, що зазначили в договорі купівлі-продажу про право довічного утримання, й інші.

Як правило, жертвами злочинців ставали літні одинокі люди, інваліди, психічно хворі, алкоголіки й інші представники найменш захищених верств населення. До самотньої літньої людини надходила пропозиція про вигідний обмін з доплатою або про довічний догляд в обмін на право спадкування (продажу) житла. Оформлявся договір про обмін (продаж, спадкування або заставу) нерухомості. Причому всі витрати за оформлення угоди злочинці брали на себе.

Бажання поліпшити фінансове становище й стійка в суспільстві звичка вірити людям на слово підштовхували багатьох на угоди, що закінчувались для них трагічно. Власники житла тим чи іншим способом усувалися: організовувався нещасний випадок, або це було вбивство, або ж люди просто безвісти зникали.

Станом на 01.01.2006 в Україні розшукувалось 5124 безвісно зниклих особи, серед них немало одиноких пенсіонерів, що втратили право на житло. Нерухомість переходила до рук злочинців, перепродувалася, і сліди злочину поступово губилися. У злочинах часто були замішані працівники житлово-експлуатаційних служб, будинків престарілих, нотаріальних і брокерських контор, агентств з торгівлі нерухомістю, бюро технічних інвентаризацій і паспортних столів органів внутрішніх справ, оскільки за їх участю здійснювалося оформлення документації за угодами, сумнівний характер яких повинен був викликати відповідні запитання.

Характерно, що незаконні дії мають місце з боку всіх учасників ринку -як пред'явників попиту та пропозицій, так і професійних структур, що діють на ринку нерухомості і нерідко виявляються носіями злочинних намірів та дій. Найбільш розповсюдженим злочином на ринку нерухомості є шахрайство у всіляких проявах.

За структурою посягання на квартири громадян можна розділити на дві великі групи: злочини стосовно покупців і злочини відносно продавців (власників).

Шахрайство, тобто заволодіння майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою, виявляється в наступних найбільш характерних типових формах.

Стосовно покупців:

- продаж або здача в оренду, передача в заставу нерухомості особою, що не є її власником, з використанням підроблених або викрадених документів, дублікатів свідоцтв про право власності на нерухомість й інших;

- продаж або здача в оренду того самого об'єкта відразу декільком покупцям;

- продаж незаконно (шляхом шахрайства, вимагання або зловживання службовим становищем) привласнених об'єктів нерухомості;

- присвоєння коштів без виконання умов угоди, ухилення від передачі нерухомості новому законному власникові, відмова від переселення і виписки з проданого житла;

- злочинне заволодіння коштами, які призначалися для придбання нерухомості;

- використання суперечливих документів та присвоєння коштів до нотаріального оформлення угоди купівлі-продажу;

- присвоєння одним з учасників усієї суми, отриманої від угоди купівлі-продажу, замість належної йому частки;

- визнання угоди недійсною і присвоєння різниці між фактично виплаченою ціною й інвентаризаційною вартістю нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу, при цьому підставою для визнання угоди недійсною може бути неналежне її нотаріальне оформлення.

Стосовно продавців:

- вимагання, тобто вимога передачі нерухомого майна або прав на майно чи здійснення будь-яких дій майнового характеру (підписання договору дарування, договору купівлі-продажу і т.п.) під погрозою застосування насильства до особи власника нерухомості;

- шахрайство, коли злочинці, продавши квартиру потерпілого, відмовляються надати замість неї іншу чи розплатитися з ним або прибігають до маніпуляції в ході розрахунку з продавцем (власником) з метою заволодіння нерухомістю за мінімальну суму (використовують фальшиві купюри і т.п.);

- нотаріально не завірений договір купівлі-продажу квартири між продавцем та покупцем (так званий домашній договір), який за рішенням суду може визнаватися дійсним з визнанням права власності за покупцем та подальшими юридичними наслідками відчуження житла.

Аналіз злочинної поведінки шахраїв дозволяє виділити 4 варіанти протиправного зазіхання на житло громадян.

Перший варіант:

- містить у собі дії винної особи щодо приватизації квартири незахищеного власника з групи ризику добровільно або під погрозою;

- одержання доручення від власника (або виготовлення такого без його відома) для ведення операцій з цією квартирою;

- здійснення угоди з присвоєнням шахраєм на свою користь отриманих за квартиру коштів, які мали належати власникові житла;

- надання потерпілому гірших житлових умов або ненадання їх зовсім.
Другий варіант:

- за змовою з посадовими особами житлово-експлуатаційних об'єднань, державних адміністрацій та інших установ, а також з нотаріусами здійснюються оформлення документів з приватизації та укладення угод купівлі-продажу поза волею власника, який ні про що не відає;

- на підставі фіктивних документів відбувається одержання грошей за власника за угодою (угодами).

Третій варіант

- злочинне порушення інтересів власників житла (складення від їхнього імені фіктивних документів або їхнє фізичне усунення - наймання убивць, залишення в небезпечному для життя стані і т.п.).

Четвертий варіант:

- порушення зобов'язань перед власником житла (договору довічного утримання);

- здійснення угоди купівлі-продажу житла власника, що тимчасово проживає І працює за межами України, перебуває на примусовому лікуванні, у місцях позбавлення волі, безвісно відсутнього, та привласнення злочинцем грошових засобів від незаконної угоди купівлі-продажу й інше.

Характерним елементом будь-якого шахрайства є довіра жертви незалежно від того, ким вона є - громадянином або юридичною особою.