Аналіз найбільш поширених способів шахрайства з нерухомістю

Чималі гроші, що циркулюють у сфері торгівлі нерухомістю, змушують злочинців придумувати все нові способи обману.

Спосіб здійснення злочинів відносно житла громадян обов'язково містить у собі п'ять характерних елементів:

- одержання документів на право володіти або розпоряджатися квартирою;

- одержання документів про особу потерпілого, ключів від квартири;

- заволодіння квартирою;

- оформлення її продажу;

- виписка потерпілого з квартири.

На жаль, не існує налагодженого механізму державного і правового контролю за ринком житла, насамперед через корумпованість усіх його ланок.

Найбільш поширені способи шахрайства з нерухомістю наступні:

Невиконання договору купівлі-продажу.

Суть полягає в тому, що власник квартири довіряє продаж іншій особі, яка, одержавши право продажу, використовує його на свою користь. Уникнути зустрічі із шахраєм можна, якщо звернутися до фірми, що мас законну ліцензію і нагромадила солідний досвід роботи на ринку нерухомості.

Насамперед, варто з'ясувати, на підставі яких документів квартира належить продавцеві: на підставі договору передачі квартири у власність (приватизація квартири), договору купівлі-продажу квартири, свідоцтва про право на спадщину за законом або за заповітом.

При цьому необхідно з'ясувати, чи вказані в договорі умови, на яких продавалася квартира, а при наявності цих умов, вони можуть стати обов'язковими для виконання новим покупцем.

Слід звернути увагу на момент передачі грошей за продану квартиру. Якщо вони передавалися в день реєстрації договору або після його реєстрації, то необхідно підтвердження факту передачі грошей (це повинно бути зазначено в акті).

При продажу квартири, придбаної в період шлюбу, необхідна згода чоловіка і дружини. Слід також установити, чи сплачений податок на спадщину або дарування. Крім того, при купуванні квартири необхідно з'ясувати, хто проживає і хто проживав на зазначеній площі, чи зареєстровані на ній інші члени родини власника квартири, оскільки вони зберігають право на проживання в проданій квартирі й інше.

Здача квартир в оренду.

Шахрай орендує квартиру на певний строк, потім фабрикує пакет документів, які підтверджують його володіння цією квартирою.

Можливі випадки, коли пред'являється" паспорт дійсного власника квартири людиною на нього схожою. Потім орендована шахраєм квартира продається, і з'являється новий власник, який пред'являє на квартиру свої права.

Дарування квартири.

Факт дарування передбачає, що власник дарує квартиру безоплатно. Іноді власник оформляє договір дарування при фактичній угоді купівлі-продажу. Довести факт передачі грошей у цьому випадку важко. Іноді договір дарування оформляють при обміні.

Обмін квартири в іншому районі.

Як правило, шахрайство можливе, якщо додаткові умови не відображені в договорі міни (наприклад, грошові суми або інші блага, що повинні перейти разом з обмінюваною квартирою).

Заповіт квартири.

Деякі шахраї використовують заповіт, щоб прикрити інші угоди. Звичайно це угода про купівлю-продаж. Договір-заповіт розірвати важко, і якщо не виконані усні умови щодо оплати, особа, яка заповідає, може залишитися без квартири і грошей.

Придбання квартири в ще не побудованому будинку. У цьому випадку принадою служать ціни нижче комерційних. Після оплати може з'ясуватися, що фірма взагалі не має права на цей вид продажу, або будівництво „заморожене". Шахрайством частіше займаються посередницькі фірми, які беруть гроші в покупців нерухомості і не передають їх дійсним фірмам. Тобто, покупця, простіше кажучи , "кидають".

Хитрощі будівельних компаній.

Найпростіше це так зване часткове будівництво. Наприклад, компанія за договором повинна була надати клієнтові квартиру не пізніше весни 1998 року. Будинок не побудований дотепер. Однак клієнт зненацька одержує лист від генерального директора компанії. У ньому пропонується переоформити договір про надання квартири в іншому будинку і відразу ж оплатити різницю у вартості квартир - ЗО тис. доларів. При цьому права вибору клієнтові не дають. Не хочеш платити - це одержиш нічого. Вийшло так, що в клієнта взяли гроші на будівництво квартири, „прокрутили" ці гроші, а тепер ще й вимагають три десятки тисяч як доплату. Такі випадки в Україні непоодинокі.

Посередницька компанія ЗАТ „СІК" в особі голови правління доручає такій же посередницькій компанії ТОВ „Прогрес" (так звана група підприємств компанії „Еліта-Центр") укладати з громадянами договори про часткову участь у будівництві, а отримані від інвесторів гроші перераховувати ЗАТ „СІК". Будівництво фактично не здійснювалося. Відповідальний працівник ТОВ „Прогрес" підписував договори з клієнтами, а отримані від них гроші передавав голові ЗАТ „СІК". Таким чином, було ошукано близько 1600 мешканців м. Києва на суму 400 млн. грн. Посадові особи компанії „Еліта-Центр" притягаються до кримінальної відповідальності.

Дві посередницькі будівельні компанії ТОВ „Уран" та НКС „Добробут" протягом двох років збирали гроші від громадян на будівництво багатоповерхового будинку по вул. Героїв Севастополя в м. Києві, не маючи відведеної для цього земельної ділянки.

Мешканець м. Києва без проекту та відповідного дозволу на своїй земельній ділянці частково побудував багатоповерховий будинок, зібравши з інвесторів гроші в сумі 600 тис. дол. СІНА.

У м. Одесі притягнуто до кримінальної відповідальності посадових осіб будівельної компанії "Витока", які видали громадянам 12 підроблених ордерів на отримання квартир в новобудові, за що від кожного отримали по 14 тис. у.о., а також ввели в оману власника земельної ділянки в престижному районі міста, якому обіцяли сплатити вартість використаної під забудову землі.

Знання способів учинення кримінальних проявів на ринку нерухомості сприятиме своєчасному вилученню необхідних документів, якісній перевірці заяв та повідомлень про злочини, своєчасному проведенню невідкладних слідчих дій та успішному здійсненню правосуддя.