Методология оценки активов предприятия

4.4.1. Методы оценки восстановительной стоимости зданий и сооружений

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов и технологий, с тем же качеством строительных работ, т.е. воспроизводится тот же моральный износ.

Существует 4 метода определения ПВС: метод сравнительной единицы; поэлементный метод; сметный метод; индексный метод; Метод сравнительной единицы: текущая стоимость единицы измерения оцениваемого объекта (1кв.м,1куб.м.,одноместо) умножается на количество единиц измерения. Поэлементный метод расчета заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементной разбивки здания (проектно-сметные работы 0,5 %, планировка участка 0,5%; земляные работы – 1 %, сооружение фундамента – 4 % и т.д. (от общей суммы затрат на строительство здания). Сметный метод заключается в составлении объектных и сводных смет строительства объекта в текущих ценах. Это наиболее трудоемкий и точный метод (используются либо старые сметы на строительство либо составляются новые с использованием единых норм и расценок и индексов цен на строительно-монтажные работы). Индексный метод : стоимость определяется умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс, утверждаемый Постановлением Правительства по переоценке основных фондов или расчетно.

Виды износа. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости ( следует отличать от амортизации ) .

Существует несколько видов: физический, функциональный, и внешний (экономический).

Физический износ элемента здания определяется по формуле:

Иф =

Физический износ определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания ( в % от восстановительной стоимости ). Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная стоимость. Если они превосходят ее – то износ неустранимый. Для определения неустранимого износа элементы здания подразделяются на долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов рассчитывается на основе затрат на воспроизводство элементов здания. К быстроизнашиваемым элементам относятся такие, срок службы которых короче расчетной экономической службы (кровля, отделка, окраска, т.е. текущий ремонт).

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным потребностям с точки зрения его функциональной полезности ( моральной ). К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление его встроенных шкафов, сантехоборудование и т.д. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания с обновленными элементами и его же стоимость на эту же дату без обновленных элементов. Мера функционального износа – разница между дополнительной стоимостью здания и издержками по установке какого –либо элемента. Внешний или экономический износ – это снижение стоимости здания из-за потери (ухудшения) его внешнего вида под воздействием различных факторов. Общий (совокупный) износ определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального, и внешнего. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком жизни определяется по формуле :

И/Вс = ЭВ/Тс

И-износ; Вс-восстановительная стоимость; ЭВ-эффективный возраст; Тс-типич-ный (нормативный) срок жизни.

4.4.2. Алгоритм расчета первоначальной, восстановительной, и остаточной стоимости предприятия

Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент его использования (П с).

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства точной копии оцениваемого объекта (издержки в текущих ценах на строительство или создание точной копии объекта (Вв). Остаточная стоимость объекта (восстановительная или первоначальная) определяется с учетом величины износа объекта. Годовая амортизация определяется по формуле:

Ам год = Вв / Тс, где: Тс – срок службы

А общ = Ам год * Т фак, где: Т фак – фактический срок службы (лет)

Ост.в. = Вв – А общ Ост.перв = П с – А общ,

где: Ост.в – остаточная восстановительная стоимость (в текущих ценах)

Ост.перв. – остаточная первоначальная стоимость в год строительства или приобретения.

4.4.3. Характеристика сравнительного подхода к оценке бизнеса

В зависимости от цели оценки объекта используется 3 основных метода: метод рынка капитала; метод сделок или метод продаж ; метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капиталов. этапы : а) выбор предприятий – аналогов;

б) финансовый анализ предприятия (отчетов и финансовых коэффициентов);

в) выбор и расчет оценочных мультипликаторов; г) применение мультипликаторов к оцениваемому предприятию; д) внесение поправок в итоговую стоимость.

Выбор и расчет оценочных мультипликаторов. Определяются следующие коэффициенты (мультипликаторы):

К1 = ;

К2 = ;

Чистая прибыль - после налогообложения плюс амортизационные

отчисления: К3= ;

К5 =

Применение мультипликаторов к оцениваемому предприятию:

определяются среднеарифметические значения мультипликаторов

( М ср).

определяется цена предприятия:

Ц пр = М ср х Параметр предприятия (знаменатель)

Метод сделок или метод продаж – это частный случай метода рынка капитала. Первый метод позволяет определять стоимость неконтрольного (миноритарного) пакета акций, второй – контрольного пакета акций и предприятия в целом. Обычно используют мультипликаторы цена / прибыль; цена / балансовая стоимость. Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и финансовыми коэффициентами. Например, цена бензоколонки колеблется от 1,2 – 2,0 месячной выручки. Этот метод не получил распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требует длительного периода наблюдения.

4.4.4. Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный метод к оценке бизнеса основан на определении текущей стоимости будущих доходов и включает : методику капитализации дохода и методику дисконтирования денежных потоков. Методика капитализации используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен; если доходы нестабильны по годам прогнозного периода, то оценку проводят методом дисконтирования денежных потоков (ДДП). Наибольшую сложность представляет процесс прогнозирования будущих доходов. В случае капитализации дохода – это определение уровня дохода за первый прогнозный год, при использовании ДДП – это определение уровня доходов за каждый будущий год всего прогнозного периода. Сложно так же определить ставки капитализации и ставки дисконтирования будущих доходов.

Этапы применения метода ДДП. Расчет дисконтированного денежного потока осуществляется по следующей схеме:

Оценивается потенциальный валовой доход, который способен принести объект при условии полной загрузки мощностей (площадей) (Д пот.).

Вычисляется поправка на уровень недогрузки и потери при сборе платежей (П нед).

Добавляется прочий доход (доход от бизнеса внутри объекта недвижимости) (Д пр).

Образуется действительный валовой доход :

ДВП=Д пот + Д пр – П нед

Вычитаются операционные (эксплуатационные) затраты (З оп).

Определяется чистый операционный доход :

ЧОД=ДВД - З оп;

Дисконтирование ЧОД предполагает суммирование текущих стоимостей будущих доходов с применением сложных процентов и использованием коэффициента, отражающего риск вложений в данный бизнес. Последовательность дисконтирования ДДП (ЧОД) :

а) устанавливается период получения дохода;

б) прогнозируется поток денежных средств на каждый прогнозный год;

в) при оценке бизнеса используются две модели денежного потока : для собственного капитала с учетом заемного капитала

(ДП соб.кап) и бездолговой денежный поток (ДП безд);

ДП соб.кап = прибыль + амортизация + прирост долгосрочной задолженности – проценты по кредиту − налог на прибыль − уменьшение долгосрочной задолженности − прирост собственных оборотных средств − собственные инвестиции в другие предприятия.

ДП бездолговой = прибыль + амортизация – налог на прибыль – прирост собственных средств – собственные средства в другие предприятия.

г) дисконтирование денежных потоков осуществляется по формуле:

;

где : i – ставка дисконтирования; t – период прогнозирования;

д) для определения ставок дисконтирования собственного капитала применяют два метода :

метод цены капитальных активов: i = R n + β

( β - систематические риски)

метод кумулятивного построения:i = R n + Σ qі

(Σ qі - несистематические риски), Rп- номинальная безрисковая ставка;

е) окончательная оценка предприятия :

для собственного капитала : Ц соб.кап = PV1 + НФА,

НФА-стоимость нефункционирующих активов;

бездолговой денежный поток : Ц соб.кап = PV2 –ДЗ + НФА,

ДЗ – долгосрочная задолженность.

4.4.5. Методы расчета ставки дисконтирования при оценке бизнеса

При расчете ставок дисконтирования учитываются инвестиционные риски. Они делятся на систематические, т.е. зависящие от колебания ставок на рынке; несистематические, зависящие от эффективности управления компаний. Систематические риски объективны и не устранимы. Чем больше риск, тем больше увеличение ставки дисконтирования на инвестиции.

Различают: ставки дисконтирования для собственного капитала (модель полного денежного потока); ставки дисконтирования для оборотного капитала (модель бездолгового денежного потока).

Для определения ставок дисконтирования для собственного капитала применяют два метода: метод цены капитальных активов (модель оценки капитальных активов); метод кумулятивного построения;

Модель оценки капитальных активов. Ставка дисконтирования определяется по формуле : для компаний открытого типа :

i = R n + β × (R m – R n) + X + Y,

где : R n – номинальная безрисковая ставка; R n = ч + S + ч S ч-реальная ставка без учета инфляции; S-ожидаемая инфляция; β-показатель систематического риска:

β = ∆ R1 / ∆ Rгр,

где: ∆ R1-средняя квадратичная амплитуда колебаний цены акций от своего среднего значения за период; Rm – средняя доходность по акциям на фондовом рынке; Х – премия за риск вложения в малые предприятия; Y – премия за страновой риск (страна); Для компаний закрытого типа определяются аналогично, только β – коэффициенты риска не могут быть определены напрямую из-за отсутствия регулярных ценовых поправок их акций.

Метод кумулятивного построения отличается тем, что к номинальной безрисковой ставке Rn прибавляется совокупная премия, которая состоит из премий за отдельные несистематические риски. Формула для расчета индивидуальной ставки дисконта i будет :

i = ч + S + ∑ q j ,

где: q j – премия за отдельный риск по фактору j.

II. Ставки дисконтирования для оборотного капитала (модель бездолгового денежного потока). При использовании модели бездолгового метода индивидуальная ставка дисконта рассчитывается на основе средневзвешенной стоимости капитала. Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается с учетом долей собственных и заемных средств в капитале. Формула средневзвешенной стоимости капитала и одновременно индивидуальной (с учетом риска проекта) ставки дисконтирования для дисконтирования ожидаемых бездолговых денежных потоков (i св) :

i св = d ск • i + d зк ( i цб + 0,03 ) • ( 1 – h ) + d зк • [i кр – ( i цб +0,03)],

где:i св – средневзвешенная стоимость капитала предприятия; d ск – доля собственного капитала в пассивах предприятия; d зк – доля заемных средств;

i = индивидуальная ставка дисконтирования (см. расчет а) и б);

i кр –кредитная ставка процента по обязательствам предприятия; i цб – ставка рефинансирования ЦБ; h – ставка налога на прибыль.

4.4.6. Способы выведения итоговой величины стоимости объекта

Оценка стоимости имущества предприятия несколькими методами очерчивает границы обоснованной рыночной цены объекта. Главное – выбрать правильный метод оценки. Для этого существуют специальные приемы. На первом этапе должны быть определены цель, стандарт (вид цены), доля оцениваемого имущества (миноритарный пакет, контрольный пакет акций); информация. На втором этапе – анализ отраслевых факторов, на третьем этапе – выбор методов оценки, на четвертом этапе – анализ достаточности и качественности информации по сопоставимым компаниям, на пятом этапе – оценщик определяет будущие доходы и сравнивает с текущими; на шестом этапе – определяет: является ли предприятие действующим или оно на пороге ликвидации. В первом случае используется метод стоимости чистых активов, во втором – метод ликвидационной стоимости. Метод капитализации доходов следует использовать, если прогнозируемые доходы значительны и стабильны. Метод стоимости чистых активов лучше использовать для оцеки действующих предприятий, а так же для вновь вводимых, не имеющих данных о прибылях прошлых лет.

При выборе метода надо учитывать преимущества и недостатки каждого из них. Для выведения итоговой оценки оценщик присваивает вес в процентах каждой стоимости, полученной разными методами, в совокупности проценты равны 100.

Пример :

4.4.7. Методы оценки оборотных активов

1. Оценка запасов : сырье, материалы, малоценные предметы, затраты в незавершенное производство, готовая продукция, товары отгруженные, расходы будущих лет. Они учитываются в балансе с использованием одного из 3-х методов:

либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних закупок (метод ЛИФО). При любом из 3-х вариантов учета оценка делается путем корректировки балансовой стоимости с учетом рыночных цен (затраты в незавершенное производство оцениваются по фактической себестоимости, товары отгруженные – по рыночной).

2. Оценка дебиторской задолженности. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата, анализируют возможность возврата долга. Если делается вывод о невозможности возврата, то принимают меры :

а) напоминание дебиторам о возврате долга; б) иск в арбитражный суд;

в) списывание долгов с баланса как безнадежных.

Во всех остальных случаях де6иторка оценивается по текущей стоимости (Тс), период дисконтирования определяется из сроков возврата :

Тст = t , где: Ен-норма дисконта; t – срок погашения долга.

3. Оценка инвестиций (в ценные бумаги, недвижимость, в уставные капиталы других фирм). Оценка осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки.

4. Оценка валютных средств (по курсу валют на дату оценки).

4.4.8. Особенности оценки бизнеса должника

Особенности оценки бизнеса должника пределяются целями оценки: продажа предприятия (внешнее управление); продажа части имущества (внешнее управление); замещение активов предприятия (внешнее управление);

продажа (ликвидация) предприятия при конкурсном производстве; уточнение и корректировка налогооблагаемой базы предприятия (при наблюдении, финансовом оздоровлении, внешнем управлении); привлечение инвестиций из банка финансовое оздоровление, внешнее управление; определение рыночной стоимости долей пайщиков в уставном капитале предприятия либо рыночной стоимости пакета акций предприятия ( замещение при внешнем управлении);

В зависимости от цели оценки определяется : рыночная стоимость пред-приятия; рыночная стоимость части имущества; инвестиционная стоимость бизнеса; рыночная стоимость контрольного и неконтрольного пакета акций; ликвидационная стоимость и др.

В каждом случае используется доходный, имущественный , сравнительный подходы (см.методику);

Ликвидационная стоимость определяется по алгоритму :

расчет текущей стоимости активов ( Σ А );

расчет текущей стоимости пассивов ( Σ П );

корректировка активов и пассивов баланса с учетом требований рынка;

определение затрат, связанных с ликвидацией ( З ликв );

расчет ликвидационной стоимости ( Ц ликв ) по формуле :

Ц ликв. = Σ А кор. − Σ П кор. − З ликв..

4.4.9. Метод расчета ликвидационной стоимости при оценке бизнеса

Оценка ликвидационной стоимости производится, если: а) оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций, либо такую долю активов, которая способна вызвать продажу активов предприятия; б) прибыль предприятия невелика по сравнению со стоимостью его чистых активов (низкая рентабельность или убыточность); в) принято решение о ликвидации; г) предприятие находится в состоянии банкротства.

Существует: а) упорядоченная ликвидационная стоимость, когда есть достаточное время для ликвидации и б) принудительная, когда активы продаются одновременно и быстро.

Последовательность расчета ликвидационной стоимости:

1. Разработка календарного графика. Продажа различных активов производится в разные сроки. Сроки зависят от профиля, от степени загрязнения земельного участка, рекламы и т.д. (здания и сооружения – 20 мес., обор., машины – 10 мес.,нематериальные активы - 6 мес., запасы – 3 мес., ценные бумаги – 2 мес.);

2. Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию производится с помощью методики накопления активов с использованием баланса на последнюю дату оценки. Одновременно проводится инвентаризация, рассчитывается рыночная стоимость земельного участка (ЗУ), остаточная стоимость основных фондов, текущая стоимость оборотных активов. Затем определяется текущая стоимость путем суммирования стоимости ЗУ и активов, производится корректировка текущей стоимости;

3. Определение величины обязательств предприятия. Суммируется и корректируется величина долгосрочных и краткосрочных обязательств;

4. Определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия (затраты по налогам, страховые, пособия работников, оценщика, брокера);

5. Расчет ликвидационной стоимости. Сумму всех скорректированных активов уменьшают на величину всех обязательств и затрат связанных с ликвидацией предприятия.

4.4.10. Определение затрат, связанных с ликвидацией должника

В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия входят затраты : по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи , выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы ( в т.ч. услуги юриста, оценщика, брокера и т.д. ). Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов, дисконтируются по повышенной ставке дисконтирования, срок дисконтирования определяется графиком продажи активов. Коэффициент дисконтирования рассчитывается исходя из текущей стоимости аннуитета. Выходные пособия и выплаты не дисконтируются. Управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке. После определения затрат, связанных с ликвидацией производится уменьшение скорректированной стоимости всех активов на сумму затрат, связанных с ликвидацией и на величину обязательств. Получается ликвидационная стоимость предприятия. Аналогично определяется ликвидационная стоимость конкурсной массы.

По ФЗ “О банкротстве” (ст.131) в конкурсную массу включается все имущество на момент открытия конкурсного производства и выявления в ходе конкурсного производства. Из имущества должника исключают имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью гражданина. Отдельно учитывается и оценивается имущество, являющееся предметом залога. Расчет ликвидационной стоимости конкурсной массы включает:

Расчет текущей стоимости активов (по балансу ): определение рыночной стоимости земельного участка; определение текущей стоимости зданий и сооружений; расчет износа объектов; определение остаточной стоимости объектов; определение общей стоимости объектов и земельного участка; оценка машин, оборудования, механизмов; оценка нематериальных активов; оценка производственных запасов; оценка дебиторской задолженности; оценка инвестиций; оценка валютных средств.

Корректировку текущей стоимости активов баланса предприятия:

а). корректировку текущей стоимости объектов недвижимости путем уменьшения текущей стоимости на величину затрат (юристы, риэлторы, оценщики и др.), налоги и сборы при продаже активов; полученная стоимость дисконтируется по повышенной ставке; б). корректировку текущей стоимости машин и оборудования (уменьшение на размер скидок с продаж до 40 %, на транспортные расходы, брокерам - на 20-25%). Оставшаяся часть дисконтируется по повышенной ставке.

в). корректировку нематериальных активов путем скидок до 40 % и дисконтируется на 6 мес.; г) .корректировку текущей стоимости запасов и готовой продукции уменьшается на 20 % за счет затрат на хранение и транспортировку после продаж; д). корректировку текущей стоимости инвестиций и.д.

Расчет текущей стоимости пассивов баланса :

пассивы для целевого финансирования;

заемные средства (долгосрочные и краткосрочные);

кредиторскую задолжность;

расчеты по диведендам;

резервы предстоящих платежей;

прочие пассивы.

Корректировка пассивов: корректируются долгосрочные и краткосрочные задолжности, а также расчеты по налоговым платежам, привилегированным акциям и т.д.

Определение затрат, связанных с ликвидацией (см.выше).

Расчет ликвидационной стоимости конкурсной массы должника: из откорректированной текущей стоимости активов вычитается откорректированная величина пассивов и затраты на ликвидацию.

4.4.11. Оценка контрольного (мажоритарного) и неконтрольного (миноритарного) пакетов акций

При расчете итоговой величины стоимости предприятия учитываются: премия за приобретение контрольного (мажоритарного) пакета или скидка на меньшую долю акций, т.е. не контрольный пакет (миноритарный). Под мажоритарным пакетом акций понимается владение более 50% акций, дающих владельцу право контроля над предприятием. Степень контроля влияет на стоимость оцениваемой доли, т.е.надо определить стоимость контроля. При определении контрольного пакета акций используется методы дисконтирова-ния денежных потоков; метод капитализации; метод сделок; метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Методы доходного подхода базируются на сравнении будущих доходов инвестора с текущими затратами.

Сопоставление ведется с учетом факторов времени и риска. Методы доходного подхода позволяют определить стоимость контрольного пакета, так как выра-жают цену, которую бы инвестор заплатил за владение предприятием и расчет базируется на контроле за решениями менеджеров и администрации по хозяйственной деятельности предприятия в перспективе.

При использовании методов имущественного подхода (метод чистых активов) так же определяется стоимость контрольного пакета, так как только владелец контрольного пакета определяет политику в области активов : приобретать, использовать или продавать. При использовании метода сделок так же получается величина стоимости предприятия на уровне контрольного пакета, так как этот метод основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Стоимость неконтрольного (миноритарного) пакета определяется с помо-щью метода рынка капитала, т.к. этот метод основан на информации о котировках акций на мировых фондовых рынках. Если нужно получить стоимость контрольного пакета акций, то необходимо к стоимости, полученной методом рынка капиталов, добавить премию за контрольный характер (30%). Для получения стоимости неконтрольного (миноритарного) пакета из стоимости контрольного пакета акций вычитается скидка на неконтрольный характер. В определении величины премий или скидок играет роль тип акционерного общества : закрытое (ЗО) или открытое(ОО). Если определяется стоимость (ЗО) непродаваемой меньшей доли с помощью метода дисконтирования или капитализации доходов, ликвидационной стоимости или метода сделок, то необходимо вычесть скидку на неконтрольный характер и обязательную скидку на ликвидность (30-50%). Если стоимость определяется методом рынка капитала, то вычитается только скидка на недостаточную ликвидность.