Теория и практика оценки недвижимости

4.1.2.1. Основные принципы оценки

К основным принципам оценки относятся:

· принцип спроса и предложения (если растет спрос и падает предложение - стоимость возрастает и наоборот);

· принцип изменения (по циклу жизни объекта: зарождение, рост, стабильность, упадок); необходимо учитывать на какой стадии находится объект и вносить коррективы;

· принцип замещения (сможет ли покупатель найти заменяющий или сопоставимый объект);

· принцип вклада (добавление улучшений к объекту вызывает рост стоимости, например, строительство зоны для парковки машин может повысить стоимость магазина и т.д.);

· принцип конкуренции (конкуренция стимулирует повышение качества объектов);

· принцип соответствия; означает в какой степени архитектурный стиль, уровень комфорта объекта соответствует требованиям рынка;

· принцип ожидания; является основным при оценке объекта доходным методом; отвечает на вопрос, какой доход следует ожидать от приобретаемого объекта;

· принцип полезности; полезность – способность предприятия удовлетворять потребности пользования объектом в данном месте и в течение определенного времени;

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки; основной принцип означает разумное использование объекта, которое обеспечит наивысшую текущую стоимость на дату оценки, сопровождается расчетом чистого операционного дохода по вариантам использования; вариант с максимальным чистым операционным доходом соответствует лучшему и наиболее эффективному использованию;

Договорные отношения в оценочной деятельности.

Обязательные требования к договору.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единого объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

4.1.2.3.Требования, предъявляемые к отчету по оценке.

Понятие независимой оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки

( далее - отчет ). Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждения. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указанны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащие юридическому лицу – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных, при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики оценки объекта.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Доверенность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспоримость сведений, содержащихся в отчете.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Независимость оценщика Оценка объекта оценки не может проводится оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательные права вне договора;

оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельности оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величены стоимости объекта оценки.