Оценка рыночной стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства

4.2.1. Основные положения теории стоимости денег во времени при оценке объектов

Оценка недвижимости доходным методом базируется на сопоставлении разновременных денег. Средством, позволяющим сопоставлять разновременные деньги являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление – процесс определения будущей стоимости денег при условии, что эта сумма денег будет находиться на счету определенное время.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений в перспективе к их теку щей стоимости.

Одним из основных понятий теории стоимости денег является процентная ставка – i : отношение чистого дохода к вложенному капиталу. При накоплении эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования. Финансовые расчеты могут базироваться на простом и сложном проценте. При простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал, при сложном – каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы. При начислениях по сложному проценту расчет проводится по формуле :

Sn - сумма депозита после n периода ; i - ставка дохода ; n - число периодов.

Для операций финансового анализа отдельно изданы специальные таблицы шести функций денег, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту 6 факторов (функций). Ниже приведены формулы для расчета 6 функций денег:

1 функция - накопленная сумма (будущей стоимости) денежной единицы (FV):

а) FV=PV , PV-текущая стоимость; i-ставка дохода на капитал (при условии начисления % раз в год);

б) при более частом, чем 1 раз в год начислении :

FV=PV , k-период начисления (квартал, месяц, полугодие);

2 функция - текущая стоимость единицы (реверсии):

а) PV= ; б) PV=

3 функция – текущая стоимость аннуитета : аннуитет – это серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток. Различают: а) обычный аннуитет ( в конце периода ); б) авансовый (в начале).

а) PV=PMT ; б) PV=PMT

где: PMT –равновеликие платежи; n-конец периода; n-1 – начало

4 функция – накопление денежной единицы за период:

FV=PMT ; (при платеже 1 раз в год)

FV=PMT ; (при платежах чаще, чем 1 раз в год)

5 функция – взнос на амортизацию единицы :

а) PMT=PV (при платежах 1 раз в год );

б) PMT=PV (при платежах чаще чем 1 раз в год);

6 функция – формирование фонда возмещения :

а) PMT=FV ; б) PMT=FV

4.2.2. Использование положений теории стоимости денег во времени при оценке рыночной стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства

Оценка стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства осуществляется на основе трех подходов (затратный – имущественный, доходный и сравнительный).

В состав зданий входят: административный корпус, цеха, материалы, складские и др. В состав сооружений: нефтяные и газовые скважины, гидросооружения, передаточные устройства, трубопроводы и др.

При имущественном затратном подходе используется методика скорректированной балансовой стоимости: она включает анализ и корректировку статей баланса предприятия, суммирование статей активов и вычитание статей пассива по долгосрочной и краткосрочной задолженности. Стоимость объекта определяется по формуле:

Ст об = С рын.з + Σ А + Σ Пасс

где: С рын.з – рыночная стоимость земли; Σ А - сумма активов;

Σ Пасс – сумма пассивов.

Корректировка статей баланса заключается в их пересчете с балансовой стоимости в текущие цены (индексный метод).

Основные положения теории денег во времени используются при доходном подходе к оценке зданий и сооружений.

Доходный подход включает: а) методику капитализации доходов;

б) дисконтирование денежных доходов.

Методика капитализации используется в случаях, когда доход стабилен.

Стоимость объекта определяется по формуле :

Используется вторая функция денег Ст =

где : – Чистый доход за период; n = Валовый доход - Экспл.затраты;

i – норма капитализации; n – период.

б) при нестабильных доходах используется метод дисконтирования денежных доходов. При дисконтировании денежных потоков доход каждого года дисконтируется и складывается, т.е. также используется 2-ая функция : приведение будущих доходов каждого года к текущей стоимости.