Методология анализа инвестиций в недвижимость.

4.2.4.1. Оценка привлекательности объектов недвижимости.

Оценка недвижимости предполагает чаще всего рыночную стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект финансируется за счет собственных средств и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного и заемного капитала. Ипотечно – инвестиционный анализ представляет разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.

Кредитор оценивает возможность и экономическую целесообразность представления заемных средств, исходя из следующих условий:

· кредитуемый объект не подлежит транспортировке, порче, застрахован, кредитор может в течение всего срока кредита контролировать;

· длительная физическая и экономическая жизнь объекта – основа возврата кредита и процентов за него;

· обязательна регистрация прав на недвижимость, а также на договор ипотеки;

Оформление “закладной” как ценной бумаги по договору ипотеки.

Ипотечный кредит представляется на длительное время на приобретение недвижимости, выступающей в качестве залога. Во время срока кредитования заемщик и кредитор не обладают правом на заложенное имущество. Заемщик может использовать объект, чтобы доход был достаточен для : погашения основного долга; уплаты начисленных процентов; уплаты налогов, страховых взносов и т.д. Все кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. Первый вид - равновеликие платежи. Второй вид включает:

· кредиты с “шаровым платежом” – погашение всего кредита в конце срока одним или серией платежей;

· кредиты с равномерным погашением займа и уплатой процентов на остаток долга;

· кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего недвижимость;

· кредиты с меняющейся ставкой (индексирование процентной ставки в соответствии с колебанием рынка).

В зависимости от способа финансирования перепродажи различают первую, завершающую и принятую ипотеку. Многообразие исчисления долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок приводит к существенным различиям условий финансирования, которые должны оцениваться оценщиком. Условия финансирования влияют на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Стоимость зависит от величины дохода, приносимой недвижимостью. Чистый операционный доход (ЧОД) зависит от : физических параметров объекта, рыночной ставки арендной платы, спроса, качества управления, величины эксплуатационных расходов.

Оценка эффективности (привлекательности) заемных средств. Для этого необходимо проанализировать : процентную ставку по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумму ипотечного кредита, финансовый левередж и др.

Под финансовым левереджем понимается возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе. Левередж может быть отрицательным, положительным и нейтральным. Разница между чистым операционным доходом (ЧОД) и годовыми расходами по обслуживанию долга (РОД) отражает величину дохода (ДП), получаемого инвестором : ДП=ЧОД-РОД

Сумма финансирования недвижимости : Сн = ИК+СК

Сн-стоимость недвижимости, ИК-ипотечный кредит, СК-собственный капитал.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается по формуле: Rн=ЧОД/Сн; ставка на собственный капитал (Rск) : Rск=ДП / СК.

Финансовый левередж считается нейтральным, если Rн=Rск; финансовый левередж считается отрицательным если Rн > Rск; положительным, если

Rн < Rск. На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга : КПД = ЧОД / РОД.

4.2.4.2. Приемы ипотечно–инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости.

Оценка недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет некоторые особенности, которые влияют на все три подхода (затратный, доходный, сравнительный). Особенно эта ситуация проявляется при доходном подходе. Ипотечный кредит (ИК) – это кредит, предоставляемый на длительное время для приобретения недвижимости (выступающей в качестве залога) т.е. происходит совмещение залога и приобретаемого объекта. Заемщик должен использовать объект так, чтобы получаемый доход был достаточен для погашения основного долга, уплаты начисленных процентов, уплаты налогов, страховых взносов, ремонта, а также для получения дохода инвестором – заемщиком. Для оценки важен график погашения кредита уплаты процентов в течение анализируемого срока. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами. К I группе относятся самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами. Ко второй группе относятся кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга меняется. Приемы ипотечно –инвестиционного анализа при оценке объекта доходным методом используют: а) метод капитализации : Ст = .

Коэффициент капитализации (К) включает норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала;

б) метод дисконтированных денежных потоков: Ст. = ИК + СК.

СК. равен сумме дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта. Схема оценки объекта, приобретаемого с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита:

определяется длительность анализируемого периода;

рассчитывается величина чистого операционного дохода (ЧОД);

определяется сумма расходов по обслуживанию долга;

определяется величина денежных поступлений на собственный капитал;

определяется ставка дохода, которую должен получить инвестор;

рассчитывается сумма дисконтируемых денежных поступлений;

определяется цена продажи объекта в конце анализируемого периода;

определяется остаток непогашенного долга;

рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости, как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга;

определяется текущая стоимость выручки от перепродажи;

оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродаж; определяется величина ипотечного кредита на дату оценки;

определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости капитала и задолженности на момент оценки.

Формула расчета:

n СТд n СТд

Ст = ИК + (ЧОД – РОД) [ PVA] + (С п/п – ИКп) [PV]

ИК – ипотечный кредит; ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга; PVA – фактор текущей стоимости аннуитета; PV-фактор текущей стоимости; Сп/п – цена перепродажи объекта на конец анализируемого периода; СТд – ставка дохода на собственный капитал, n – период.

Таким образом, ипотечно – инвестиционый анализ – это модифицированный доходный подход. Специфика: коэффициент капитализации определяется как средневзвешенная ставка доходности по собственным и заемным средствам. При дисконтировании денежных потоков – стоимость определяется как сумма рыночной стоимости собственного капитала инвестора и величины непогашенного ипотечного кредита.