Оценочная деятельность в РФ

4.1.1. Государственное регулирование оценочной деятельности (ОД)

Государственное регулирование ОД включает : законодательство в области ОД; систему стандартов оценки; лицензирование оценочной деятельности; профессиональное обучение оценщиков; саморегулируемые организации оценщиков. Законодательство в области ОД: ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Законодательство о налогообложении недвижимости; Закон РФ « Об ипотеке (залоге)» и др.

4.1.1.1. Федеральный закон « Об оценочной деятельности в РФ »

В ФЗ установлены субъекты и объекты ОД, обязательность проведения оценки, основания для проведения оценки (договор), требования к договору, требования к отчету об оценке, права оценщика, обязанности оценщика, независимость оценщика, страхование гражданской ответственности оценщика, контроль за оценочной деятельностью.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда каждая сторона действует разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена представляет разумное вознаграждение за объект; платеж за объект выражен в денежной форме. Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, в том числе (движимое и недвижимое имущество, в том числе предприятия); право собственности и другие вещные права; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданского права.

4.1.1.2 Факторы, влияющие на стоимость

Их можно разделить на :

а). субъективные (зависят от поведения покупателя и продавца);

б). объективные – макроэкономические (налоги, пошлины, инфляция, платежеспособный спрос и т.д.) и микроэкономические (местонахождение объекта, архитектурно-планировочные решения, наличие коммунальных услуг, наличие машин и оборудования, износ, экономические факторы, экология, сейсмические условия).

4.1.1.3.Стандарты оценки (Постановление Правительства РФ от 6.06.2001 № 519 “Об утверждении стандартов”)

В Постановлении Правительства РФ отмечено:

а). утвердить стандарты оценки; б). возложить на Министерство имущественных отношений разработку и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности. Кроме того, в Постановлении утверждены стандарты оценки, виды стоимости и подходы к оценке, требования к оценке.

Стандарты оценки включают : а) общие положения; б) определение видов стоимости объектов, подходов и методов; в) требования к оценке.

Виды стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости :

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Требования к оценке

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора; б) установление количественных и качественных характеристик объекта; в) анализ рынка ; г) выбор метода оценки; д) расчет стоимости; е) обобщение результата; ж) составление отчета.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае, если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшаюших вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.