Оценка рыночной стоимости объекта. Подходы к оценке, их характеристика.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости объекта представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики. Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Рыночная стоимость— это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…» (ст. 3).Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец (совокупность вещей, составляющих имущество лица, право собственности и иные вещные права на имущество, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация и др.) (ст. 5). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- купли продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

- реструктуризации предприятия;

- разработки плана развития предприятия;

- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании и др.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

1) Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

2) Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

3) Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Каждый подход предполагает использование присущих ему методов. При сравнительном подходе оценки, например, земельного участка, используют метод выделения, который используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

При затратном подходе оценки, например, автотранспортных средств используют метод поэлементного расчета, которыйприменим в тех случаях, когда оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей. Данный метод основан на работе с перечнем узлов и деталей оцениваемого объекта, если имеется развитый рынок комплектующих изделий. Он используется для оценки объектов, изготовленных по индивидуальному заказу.

При доходном подходе оценки, например, интеллектуальной собственности используют метод прямой капитализации. Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин денежных потоков от использования интеллектуальной собственности за равные периоды времени. Формула расчета: Стоимость – денежный поток/ставка капитализации.Ставка капитализации для денежных потоков, создаваемых оцениваемой интеллектуальной собственностью, может определяться путем деления величины денежного потока, создаваемого аналогичной интеллектуальной собственностью, на ее цену.