Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например: стоимость пейджинговой станции снижается за счет развития мобильной связи.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и

предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Мах ст-ти объект достигает в окружении гармонирующих объектов напр. центр. Ст-ть элитного жилья снижают соседский старый частный сектор

С принципом соответствия связаны:

1) принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;

2) принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

o физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

o по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

o по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;

o по правам кредитора вступить во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале. Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость.

Содержание процесса оценки имущества

В соответствии с ФСО№1 оценка проводится в несколько этапов:

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) сбор и анализ необходимой инф-ции;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов;

4) согласование результатов применения подходов и определение итоговой стоимости;

5) составление отчета об оценке.

На этапе «постановка задачи» осуществляется:

§ объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение, особенности бизнеса;

§ устанавливаются связ с объектом имущ права

§ определяется дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки;

§ указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т.д.;

§ устанавливается вид ст-ти в соотв с поставл. Целью

§ формулируются ограничивающие условия влияющ на оценку ст-ти

На этапе «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия, устанавливаются источники из получения; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.

На этапе «Сбор и анализ инф-ции д/проведен оценки» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса.

Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии).

После сбора информации начинается «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии. Независимо от степени детализации финансовый анализ состояния предприятия проводится в два этапа:

1) анализ финансовых отчетов;

2) анализ финансовых коэффициентов.

На этапе «Применение подходов к оценке» выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Отказ от использования какого-либо подхода необходимо обосновать. Традиционных подходов к оценке три: сравнительный; затратный; доходный.

На этапе «Согласование результатов применения подходов и определение итоговой оценки стоимости» обобщаются результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

На заключительном этапе выполняется составление и передача заказчику отчета об оценке.

78. Сравнительный подход к оценке имущества…

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

Условия применения сравнительного подхода:

§ объект не должен быть уникальным;

§ аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

§ дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

§ информация должна быть исчерпывающей;

§ факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Основные преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости

Преимущества

§ Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке

§ В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция

§ Статистически обоснован

§ Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов

§ Позволяет получать точные результаты при оценке объектов на активных рынках

§ При наличии большого количества информации достаточно прост в применении

Недостатки

§ Нет абсолютно одинаковых продаж

§ Сложность сбора информации о фактических ценах-продаж (особенно нежилых помещений)

§ Зависимость от активности и стабильности рынка

Основные этапы сравнительного подхода:

1) Изучение рынка, Сбор информации об аналогах объекта предлагаемых на продажу или недавно

проданных

2) Выбор единиц и элементов сравнения объекта и аналогов

3) Сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналога по всем элементам сравнения

4) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки

5) Согласование скорректированных цен для установления стоимости объекта оценки

Для сглаживания отличий между аналогами и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены. Скорректированная цена — это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Методы расчёта корректировок

· парный анализ продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

· Статистический анализ– применение мат методов и регрессионного анализа

· Относительный сравнительный анализанализ сопоставимых продаж д/опред-я относительных корректировок