Основные методы внесения корректировок

· Метод общей суммы – все корректировки на отличия вносят в виде денежной суммы

· Метод мультипликативных процентных отклонений – поправки в % учитывают взаимосвязь факторов м/у собой(отрицательные поправки <100%, корректировочные к-ты <1), (положительные >100, к-ты >1)

· Смешанный метод

Согласование скорректированных цен – правило – чем меньше кол-во и величина внесённых корректировок внесённых в цену аналога тем больший вес имеет данный аналог. Также используют – среднеарифметоческое значение, медиана, мода,

79. Доходный подход к оценке недвижимого имущества: анализ доходов и расходов, методы преобразования доходов в стоимость объекта.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от исп-я недвижимости.

Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов от объекта:

Потенциальный валовой доход (PGI) — максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле:

PGI = S х А х n, где S — площадь объекта оценки; А — ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.; n — количество месяцев в периоде.

Рис. 1. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Действительный валовой доход (EGI) — потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей арендной платы, увеличенный на дополнительные виды доходов: EGI = PGI- L + I, где L — убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных задолженностей; I— дополнительные доходы от использования объекта.

чистый операционный доход — действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов: N0I = EGI - ОЕ, где N0I - чистый операционный доход; ОЕ - операционные расходы. Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования: прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация — оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Основные условия применения: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции. Расчеты проводятся по формуле: где PV - текущая стоимость недвижимости; N0I - ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год; R - общая ставка капитализации.

В целом, доходный подход точнее, чем сравнительный и затратный, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.