Правовое регулирование и характеристика договора аренды зданий и сооружений

В Гражданском кодексе РФ аренде зданий и сооружений посвящены ст. 650-656, но, несмотря на это, данный вид договора аренды чаще всего применяется на практике. Как уже упоминалось выше данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, но лишь в случае, когда он заключен на срок более года. Соответственно договор, заключенный на срок менее года, не регистрируется в органах государственной регистрации. Данное правило указано в письме Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».[40]

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются объекты недвижимости, которые представляют собой массивные, технически весьма сложные и дорогостоящие предметы материального мира.

Договор аренды зданий и сооружений заключается в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договору данного типа всегда присуща только письменная форма.

Договор аренды зданий и сооружений, зарегистрированный в органах государственной регистрации прав, считается заключенным и начинает свое действие с момента государственной регистрации. Как правило, регистрация такого договора занимает 10 рабочих дней. Чтобы зарегистрировать такой договор необходимо заплатить государственную пошлину за регистрацию договора, сумма которой зависит от того, какое лицо регистрирует договор. На практике такой договор аренды регистрирует тот, у кого возникает право на аренды. Если это физическое лицо или индивидуальный предприниматель, то сумма государственной пошлины за регистрацию договора аренды составляет 1 600 рублей. Такая госпошлина оплачивается на месте по квитанции, которую выдают в органах государственной регистрации права. Если регистрирующая сторона – юридическое лицо, то сумма государственной пошлины составляет 22 000 рублей. Такая госпошлина оплачивается предприятием в органы государственной регистрации, путем перечисления денег на расчетный счет регистрирующего органа. После перечисления необходимый суммы на расчетный счет распечатывается платежное поручение, где проставлены номер и дата платежного поручения, реквизиты юридического лица и регистрирующего органа, сумма платежа и разъяснение на что была потрачена данная сумма. Такое платежное поручения заверяется представителем юридического лица в банке, где проводился платеж, путем отметки банка на платежном поручении, что является подтверждением оплаты. И только после этого платежное поручение предоставляется в органы регистрации. На практике, юридическое лицо заранее знает, в какой день будет происходить регистрация и все вышеуказанные операции производятся заранее.

Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года не регистрируется в органах государственной регистрации и, как правило, заключается на 11 месяцев с последующей пролонгацией, которая оформляется путем составления дополнительного соглашения к договору аренды.

Недвижимость неразделима связана с землей, поэтому при заключении договора аренды недвижимости передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью. Если земельный участок, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то аренда такого участка допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования такого участка.[41] Когда земельный участок, на котором находится арендованное имущество, продается третьему лицу, за арендатором сохранятся право пользования частью земельного участка, на котором находится арендованное имущество, необходимого для использования этого имущества на условиях, существовавшим до продажи земельного участка. Данное условие прописано в статье 653 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим пример из судебной практики. Копосов О.В. обратился в суд с иском к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды. В обоснование иска указал, что между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Было заключено соглашение, согласно которого размер арендной платы увеличился. Соглашение не было зарегистрировано. Ответчик вносил арендную плату в полном объеме. Но позже арендная плата стала вноситься нерегулярно. Согласно условиям договора ответчик обязался содержать арендуемое помещение в технически исправном состоянии, но возникла необходимость в проведении ремонта. Требования о проведении ремонта остались без удовлетворения.

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м. Истец в судебное заседание не явился и просил рассмотреть дело в его отсутствие и направил в суд своего представителя, который иск полностью поддерживает.

Ответчик ООО «Эдельвейс» возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом установлено, что между Копосовым О.В. и ООО «Эдельвейс» заключен договор аренды нежилого отапливаемого помещения общей площадью 124,9 кв.м., в том числе торговая площадь 50 кв.м., складские помещения 52 кв.м., Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Дополнительным соглашением к договору аренды стороны продлили срок действия договора аренды. Согласно п.1 Дополнительного соглашения срок действия настоящего договора составляет 36 месяцев. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Согласно п.4.1 Договора аренды по соглашению сторон прописана сумма арендной платы. Истец Копосов О.В. в исковом заявлении указал, что было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которого определен размер арендной платы. Данные обстоятельства нашли свое подтверждение.

В соответствии с положениями п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как следует из пояснений представителя истца Корнилова А.В., материалов дела (л.д.22,26), дополнительное соглашение не было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Доводы истца о том, что размер арендной платы был изменен соглашением сторон, суд не принимает, поскольку в силу вышеуказанных норм права соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Доводы истца о невыплате арендной платы не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Как следует из представленных ООО «Эдельвейс» документов, арендная плата выплачивалась арендодателю ежемесячно, о чем свидетельствуют расписки Копосова О.В., решение Миасского городского суда, а также квитанции о переводе арендной платы,

В суд не представлено прямого указания о невнесения арендной платы.

При этом как следует из пояснений представителя ответчика, материалов дела - решения Миасского городского суда от ДАТА года, со стороны ответчика осуществлялись мероприятия по проведению текущего ремонта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны арендатора таких нарушений, которые в силу правовых положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении исковых требований Копосова О.В. к ООО «Эдельвейс» о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.[42]

С введением в действие части 2 Гражданского кодекса РФ понятие «нежилое помещение» заменилось понятием «здание». К зданиям (а раньше нежилым помещениям) относятся объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских и иных целей. Нежилое помещение может располагаться и в жилом доме. Чаще всего они занимают первые этажи дома, где располагаются магазины, парикмахерские, различного рода клиники и др. в свою очередь, жилое помещение не является объектом договора аренды зданий и сооружений, так как оно должно быть непригодным для проживания людей. Процедура признания здания нежилым довольно сложная.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий и сооружений. Если данное условие отсутствует в договоре, то договор считается не заключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласно которому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Как и при любом виде договора аренды - срок договора не является существенным условием и определяется по соглашению сторон. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и любая из сторон вправе отказаться от договора предупредив другую сторону о своем решении за три месяца. На практике, договора аренды зданий и сооружений заключаются на срок до пяти лет. Так как большая часть нежилых помещений, а теперь зданий, занимают магазины, где торгуют алкогольной продукцией, поэтому договора заключаются на срок действия алкогольной лицензии. Максимальной срок лицензии – 5 лет. Конечно можно еще рассказать, как заключаются такие договора, способ получения алкогольной лицензии, способ продления лицензии и добавления в нее новых точек (переоформление лицензии), но это не относится к теме данной выпускной квалификационной работы и сильно отклонит нас от заданной темы. Но стоит отметить, что это весьма интересно.

Итак, вернемся к досрочному расторжению договора аренды зданий и сооружений. Такой договор может быть расторгнут в случаях: ликвидации организации (арендатора); по соглашению сторон; в судебном порядке при существенном нарушении условий договора. Существенное нарушение условий договора - такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное делаем следующие выводы:

1. договор аренды зданий и сооружений имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюдать и заключается всегда в письменной форме;

2. объектами могут быть только нежилые объекты, т.е. непригодные для проживания людей;

3. такой договор регулируется не только гражданским законодательством, но и другими Федеральными законами;

4. данный вид договора аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок более 1 года и начинает действовать с момента государственной регистрации;

5. земельный участок передается в аренды вместе с объектом недвижимости;

6.арендная плата – существенной условие договора аренды, а срок – нет.