Возобновление договора аренды на новый срок

Возобновление (продление) договора аренды в гражданском законодательстве называется пролонгацией. Пролонгация договора аренды – продление действия его условий на определенный или неопределенный срок. Такое условие необходимо согласовывать в случае, когда обе стороны хотят продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Возобновление договора аренды возможно в силу закона или по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.[29] Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличие двух условий: пользование имуществом по истечении срока действия договора и отсутствие возражений со стороны арендодателя. Договор аренды может быть возобновлен (продлен) на определенный срок по соглашению сторон.

Рассмотрим случай из судебной практики. ООО «ДЕРЖАВА» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района Владимирской области о признании незаконным отказа от пролонгации договора аренды земельного участка от 15.06.2007 и о понуждении к продлению договора до 14.12.2016.

Требования основаны на статье 621 Гражданского кодекса РФ и пунктах 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ) и мотивированы нарушением ответчиком преимущественного права истца на заключение договора аренды земельного участка, переданного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на новый срок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Эврика».

Арбитражный суд Владимирской области решением от 06.08.2014, оставленным без изменения постановлением суда, отказал в удовлетворении иска, поскольку пришел к выводам об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано арендатором лишь в случае передачи контрагентом спорного имущества в аренду третьему лицу, и о невозможности применения порядка заключения договора аренды, установленного в пункте 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, к отношениям, связанным с предоставлением в аренду земель, находящихся в публичной собственности.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО «ДЕРЖАВА» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности истцом передачи в аренду спорного земельного участка третьему лицу в течение одного года после прекращения договора от 15.06.2007 № 255-01/07 и справедливо отказали в удовлетворении заявленного иска.

Вопреки доводам подателя жалобы, положения статьи 17.1 Закона о конкуренции не применимы к спорным правоотношениям, которые являются предметом правового регулирования, осуществляемого Земельным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда от Владимирской области от 06.08.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 по делу № А11-1080/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЕРЖАВА» - без удовлетворения[30].

Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.

Также законодатель предоставляет арендатору преимущественное право на возобновление договора на новый срок. Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства, по истечении срока действия договора он имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок. Здесь речь идет не о праве требования заключения с ним нового договора, а о преимущественном праве на аренду этого имущества перед другими лицами. Поэтому, если арендодатель, после истечения срока договора, не собирается сдавать это имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Потенциальное право арендатора возникает только по отношению к аренде, так если собственник имущества передает это имущество в пользование другому лицу по иному договору (например, по договору ссуды), то преимущественное право арендатора не может быть использовано.

Преимущественное право реализуется при следующих условиях: во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора, но в течение года заключил договор с новым лицом, арендатор вправе через суд потребовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещение убытков. Данное правило действует только в случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

Резюмируя вышеизложенное, приходим к следующим выводам:

1. гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;

2. арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды на новый срок перед другими лицами;

3. преимущественное право арендатора возникает при соблюдении ряда условий, описанных в Гражданском кодексе РФ.