Форма, государственная регистрация и срок договора аренды

Когда в договоре аренды одна из сторон – юридическое лицо, то такой договор должен быть заключен в письменной форме. Ели же сторонами договора являются физические лица и договор заключен на срок более года, то письменная форма обязательна. Если срок менее года, то, соответственно, письменная форма не обязательна, за исключением аренды недвижимости. Согласно гражданскому законодательству (ст. 164 ГК РФ) аренда недвижимости, как и любая другая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации.

Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает десять тысяч рублей, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. [13]

По особому регулируется договор аренды, который предусматривает последующий переход прав собственности на имущество к арендатору. В соответствие с Гражданским кодексом такие договора заключаются в форме, характерной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Специальные требования к форме договора предусмотрены к продаже недвижимости и продажи предприятий. Суть сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, а при составлении договора аренды предприятия к договору прикладываются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.[14]

Встречаются такие ситуации, что недвижимое имущество может быть обременено залогом, на данном имуществе может быть запрет на отчуждение и т.п. Узнать такую информацию арендатору практически невозможно. В таких случаях, дабы избежать конфликтных ситуаций, арендатор может в кадастровой палате заказать кадастровую выписку на данный объект, где отобразиться вся необходимая информация. Эта операция поможет избежать проблем при заключении договора, да и к тому же это не обременит арендатора, так как эта услуга стоит всего 200 рублей.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 Гражданского кодекса РФ отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

Значение государственной регистрации договора аренды состоит в том, что зарегистрированный в органах регистрации договор считается действующим с момента регистрации. Необходимо еще раз подчеркнуть, что государственной регистрации подлежат договора аренды только недвижимого имущества. Все дополнительные соглашения к зарегистрированному в органах государственной регистрации договора аренды, также подлежат регистрации и являются неотъемлемой частью договора аренды. Однако, договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года не регистрируется.

По мнению многих авторов, после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г[15]., в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно - сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Так как законодатель связывает с государственной регистрацией момент заключения договора аренды, важно помнить средства защиты сторон при уклонении от государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ в случае необоснованного уклонения от государственной регистрации сделки виновная сторона должна возместить убытки, вызванные с задержкой в регистрации сделки.

При регистрации договора аренды в органах регистрации необходимо оплатить госпошлину, размер которой зависит от того, кто регистрирует договор. Так регистрирует договор аренды та сторона, у которой возникает право. Госпошлина за регистрацию договора аренды для юридического лица составляет 22 000 рублей. Если госпошлину оплачивает только одно юридическое лицо, то регистрация договора возможна без присутствия другой стороны, если на регистрацию идут два юридических лица, то госпошлина делится напополам. Также при регистрации юридическое лицо предоставляет в орган регистрации платежное поручении об оплате Регистрация договора от имени физического лица – составляет 1 600 рублей на месте в органах государственной регистрации. Сведения о регистрации вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. № 927.[16]

Что касается срока договора аренды, то он определен в гражданском законодательстве. В настоящее время срок договора аренды не является существенным условием договора.

Договор аренды заключается на срок, определенным договором. Если в договоре нет указания на срок аренды, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае одна из сторон вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества – за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенной срок.[17]

Также устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не заявила о расторжении договора до истечения срока, такой договор прекращается при истечении предельного срока. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, заключается на срок равный предельному.[18] Для каждого вида договора аренды срок различный: максимальный срок договора проката – 1 год (ст. 627 Гражданского кодекса РФ), предельные сроки аренды недр – от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования.[19] На практике, максимальный срок договора аренды недвижимого имущества составляет 5 лет, а для аренды земельного участка – 49 лет.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, делаем следующие выводы:

1. государственной регистрации подлежит только аренда недвижимого имущества;

2. договор аренды, в котором одна из сторон – юридическое лицо, заключается только в письменной форме;

3. при регистрации договора регистрируется договор аренды недвижимого имущества, а не право аренды;

4. все дополнительные соглашения к зарегистрированному договору также подлежат государственной регистрации в органах регистрации;

5. современное гражданское законодательство не относит срок к существенным условиям договора аренды;

6. чаще всего срок договора определяется по договоренности сторон;

7. в зависимости от вида договора аренды и варьируется срок, на который он заключается;

8. по некоторым видам договора аренды арендатор обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок.