Понятие, признаки и существенные условия договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) – самостоятельный и наиболее распространенный вид договора, по которому одна сторона арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование[4]. При этом весь доход, полученный арендатором в результате использования арендованного имущества, является собственностью арендатора.

В гражданском законодательстве понятие аренды и имущественного найма – тождественны, поэтому стороны договора можно назвать наймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой, и это не является принципиальным.

Порядок заключения договора аренды имеет ряд особенностей. Во- первых, арендатор (наниматель) обладает преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок, после истечения первоначального срока аренды[5]. Это означает, что после истечения первоначального срока аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязательства, имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок.

Во-вторых, законодательством допускается возможность проведения торгов или аукционов на право аренды. При этом имущество должно принадлежать государству или муниципальному образованию. В этом случае договор аренды заключается на торгах, на которых это право и продается, с той стороной, которая выиграла торги. Например, в столице нашей страны – городе Москве проходили торги в отношении магазина, находящегося во Владимирской области. Победителями торгов стали представители Владимирской области, с которыми, впоследствии и был заключен долгосрочный договор аренды.

Как и упоминалось выше, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодатель – это сторона, которая сдает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Арендатор – это тот, кто принимает имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю, в срок указанный в договоре. Также арендатор может сдать это же имущество в субаренду.

Владение и пользование – это два из трех составляющих такого понятия, как право собственности.

Владение – это значит иметь данную вещь или имущество у себя в собственности. Пользование означает извлекать из вещи или имущества полезные свойства. И третье составляющее – распоряжение. Распоряжаться – это значит решать юридическую судьбу вещи. Таким правом обладает только собственник имущества или вещи. В арендных отношениях понятие распоряжение не применятся, так как имуществом владеет и пользуется не собственник.

Договор аренды может заключаться как в письменной, так и в устной форме. Договоры в устной форме практически не встречаются. Такая форма договора применяется при незначительных сделках.

Если договор аренды заключается на срок менее года, то он обязательно должен быть в письменной форме. Также если одна из сторон договора - юридическое лицо, то договор может быть только в письменной форме.[6] Более того, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Для договора аренды зданий и сооружений предусмотрена только письменная форма. Когда стороны договора - только физические лица необходимо помнить ст. 161 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает заключать в письменной форме сделки на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом – независимо от суммы сделки.[7]

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих свойств при длительном использовании (непотребляемые вещи).

Довольно часто объектами аренды становятся дорогие вещи (в том числе и недвижимое имущество). В этом случае законодательство предусматривает совершение таких сделок с согласия государственного органа или иного органа, обладающими специальными полномочиями. Так согласно Гражданскому кодексу РФ, предприятие не вправе продавать недвижимое имущество, принадлежавшие ему на праве хозяйственного ведения, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал без согласия на это собственника имущества.[8]

Договор аренды обладает следующими признаками:

1. Договор аренды является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

2. Договор аренды – взаимный (синаллагматический) договор. Это выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.[9] Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

3. Договор аренды – двусторонний договор, потому что и арендодатель, и арендатор несут обязанности в пользу другой стороны и являются должниками по отношению друг r другу.

4. Договор аренды является возмездным, так как арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату.

5. К признаку договора аренды можно отнести получение прибыли арендодателем, что отличает данный вид договора от других гражданско-правовых договоров, например, договора безвозмездного пользования имуществом.

К отличительным признакам договора аренды можно отнести: возникновение договорных отношений по воле сторон; передача имущества арендатору не сопровождается переходом права собственности на это имущество; временный характер владения и пользования; возможность арендатором присваивать плоды и доходы, полученные от использования имущества.

Теперь рассмотрим существенные условия договора аренды. Начнем с определения данного понятия. Итак, существенные условия – это условия, не соблюдение которых влечет к недействительности договора, как правило, это условия о предмете договора, условия, которые определены нормативно-правовыми актами, как существенные, а также условия, которые определены сторонами договора как существенные. Рассмотрим существенные условия договора аренды более подробно.

Первое существенное условие договора аренды – это объект договора. В договоре аренды должны быть определены все данные, позволяющие однозначно определить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии в договоре аренды таких данных об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Например, при заключении договора аренды нежилого помещения в пункт об объекте вносятся все данные из Свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Второе существенное условие договора аренды – условие об арендной плате. Более того, важно обращать внимание на то, каким статусом обладают стороны договора: юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или просто физическое лицо. Это необходимо, для того чтобы правильно перечислять арендную плату. Если с юридическим лицом вопросов не возникает, так как у каждого юридического лица есть расчетный счет, с помощью которого и производятся все денежные операции. Согласно указу Центрального Банка РФ от 07.10.2013 № 3173-У[10] все операции по арендной плате производятся в безналичном порядке и поэтому индивидуальные предприниматели и физические лица при заключении договора аренды с юридическим лицом обязаны предоставлять свой расчетный счет для перечисления на него арендной платы. При этом важно, чтобы расчетный счет индивидуального предпринимателя был открыт только в отношении данного ИП, а счет физического лица – только в отношении конкретного лица. Это необходимо, чтобы денежные потоки физических лиц и ИП не пересекались, и не было нарушения Налогового кодекса РФ.

Третью группу существенных условий договора аренды составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важно отметить, что Гражданский кодекс РФ исключил из числа существенных условий условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12)[11] и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик[12] (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время Гражданский кодекс РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Таким образом, резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

· договор аренды – самостоятельный и самый распространенный договор не только в предпринимательской деятельности, но и в бытовой сфере;

· стороны договора – арендодатель и арендатор;

· аренда и найм являются тождественными понятиями в гражданском законодательстве;

· договор аренды отличается от других договоров по ряду признаков;

· договор аренды заключается в определенной форме, которая предусмотрена законодательством;

· арендные отношения регулируются не только гражданским, но и иным законодательством;

· существенные условия договора аренды определены не только гражданским законодательством, но и сторонами договора;

· настоящим гражданским законодательством условие о сроке заключения договора не является существенным в договоре аренды;

· несоблюдение хотя бы одного существенного условия влечет недействительность договора аренды.