Права и обязанности сторон в арендных отношениях

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, и как в любом другом договоре каждая из сторон имеет свои права и обязанности. Итак, начнем с арендодателя.

Как упоминалось выше, арендодатель может сдавать в аренду только то имущество, которое принадлежит ему на праве собственности, но законом (в частности гражданским кодексом) установлено, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.[31] В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендодатель обязан:

1. Предоставить арендатору имущество, которое отвечает условиям договора и назначению имущества[32]. Также арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые мешают пользоваться имуществом, даже в том случае, если он не знал о них. Какими правами обладает, в данном случае, арендатор рассмотрено выше в других подразделах.

2. Передать арендатору имущество в срок, установленный в договоре или же в разумный срок. При нарушении этой обязанности, арендатор вправе потребовать возмещение убытков и истребование имущества, либо расторжение договора и возмещение убытков, вызванных неисполнением договора аренды.

3. Передать имущество свободное от прав третьих лиц и свободное какого – либо обременения (залог, сервитут и т.д.). При несоблюдении этого условия арендатор вправе расторгнуть договор аренды или потребовать возмещение убытков. Выше было описано, как можно проверить есть ли обременение на имущество, в частности нежилых помещений, или нет.

4. Производить за свой счет капитальный ремонт. Капитальный ремонт – это восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Если данное условие нарушается, то арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт, а потом потребовать от арендодателя возмещение расходов; потребовать уменьшение арендной платы; расторгнуть договор аренды.[33]

Конечно, права арендодателя не настолько широки, но они есть и к ним относится следующее:

ü требовать вовремя и в полном объеме арендную плату;

ü требовать возвращение имущества (предмета аренды) после прекращения арендных правоотношений;

ü требовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор использует переданное ему имущество не по назначению;

Теперь рассмотрим права и обязанности арендатора. Но прежде необходимо еще раз отметить, что арендатором может быть как физическое так и юридическое лицо. Заключение основного договора аренды не запрещает арендатору сдавать данное имущество в субаренду.

К обязанностям арендатора относятся:

1) своевременно и в полном объеме вносить арендную плату по договору аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде: а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно; б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; в) предоставления арендатором определенных услуг; г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду; д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В договоре может быть предусмотрено сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

2) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с назначением договора. Арендатор не вправе использовать имущество не по назначению (например, офисное здание под склад, жилое помещение под магазин и др.)

3) использовать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт.

4) при прекращении договора аренды вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии, т.е. в таком состоянии, в котором он его получил от арендодателя при заключении договора аренды. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

Арендатор вправе:

§ требовать передачи ему имущества по договору аренды;

§ сдавать имущество в субаренду;

§ полученные доходы от имущества являются собственностью арендатора;

§ требовать уменьшение арендной платы, если состояние имущество ухудшилось;

§ заключать договор аренды на новый срок с перед другими лицами (преимущественное право);

§ и другие права, предусмотренные гражданским законодательством.

Таким образом, можно сделать следующие выводы по данному разделу:

4. при заключении договора аренды необходимо соблюдение всех существенных условий;

5. в зависимости от вида договора аренды варьируется и срок аренды;

6. момент действия договора аренды зависит от передаваемого в аренду имущества.

7. существует несколько способов расторжения договора аренды;

8. законодательство предусматривает досрочное расторжение договора аренды, при существенных нарушениях условий договора;

9. расторжение возможно как по инициативе арендодателя, так и арендатора;

10. расторжение возможно по взаимному согласию, в судебном порядке или по решению одной из сторон;

11. расторжение договора аренды предусматривает прекращения всех обязательств сторон;

12. гражданское законодательство предусматривает пролонгацию договора аренды на новый срок;

13. арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды на новый срок перед другими лицами;

14. возобновление договора возможно в судебном порядке;

15. как и в любом другом договоре, в договоре аренды обе стороны имеют как права, так и обязанности, несоблюдение которых влечет неблагоприятные последствия;

16. права и обязанности арендатора и арендодателя определены гражданским законодательством РФ;

После исследования проблемы действия договора аренды, права и обязанности сторон по договору аренды далее необходимо подробно рассмотреть проблему правового регулирования и характеристики некоторых видов договора аренды.